【正文】 o 因為自住需求基本是鎖定的，不流動的，投機資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實際上是少數(shù)操縱多。o 大眾化取向是市場經(jīng)濟的精髓，我再重復(fù)一遍。o 如果把大多數(shù)人的住房問題讓政府解決，那不就是又回到福利分房的計劃時代了嗎。市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是不斷滿足大眾化需求o 在我看來，是典型的打著市場經(jīng)濟的旗號發(fā)計劃經(jīng)濟的橫財。o 房價是購房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦。o 還有，真正的購房成本是房價的高低，高房價就是高成本，但我們的許多消費者卻有意無意總是不愿考慮這一點。o 這在今天的中國并不適用。o 房地產(chǎn)是一個帶有一定的投資屬性的大眾型消費品，問題就出在這一雙重屬性上，房地產(chǎn)商及大小炒家們就是通過夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費者的。結(jié)果你一分沒賺。你僅買一套房子，房價大幅漲價了，如從你當(dāng)初購買時的50萬元漲到了現(xiàn)如今的 100萬元，你一定很美，覺得你賺錢了，實際上你沒有，說起來你可能不信，你賣出你的房子賺了 50萬元。 有悖于經(jīng)濟學(xué)的原則o 一是在現(xiàn)今中國，房地產(chǎn)業(yè)利潤十分豐厚，而房地產(chǎn)并不是什么技術(shù)含量很高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商能獲取如此豐厚的利潤，同時消費者也能得到不菲的利潤，這有悖于經(jīng)濟學(xué)的原則。o 因為只要是這種情況發(fā)生，房市必然會出現(xiàn)泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會越吹越大。o 房地產(chǎn)是大眾消費品，絕不可能成為大眾投資品。在我們看來，房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動的產(chǎn)業(yè)，而不是主動性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對經(jīng)濟起著支柱性的作用，但也是被動的。中國房地產(chǎn)業(yè)的十大謊言o 謊言一 :房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。o 而轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵是先搞清楚近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的各種錯誤或偏離及其原因。案例研討o 案例一：某大型商城已經(jīng) 100％完成了招商，但是，仍然有大批商戶等待入駐?！?傍大款 ’ 一定要得！o 傍大款的方式是具有現(xiàn)實性和充分的可行性：o 事實上，海外機構(gòu)對投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。o 一個先進的思路，就是不把項目全部賣掉，而是通一個先進的思路，就是不把項目全部賣掉，而是通過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目前國內(nèi)開發(fā)商在運作商業(yè)物業(yè)項目時一個共同的前國內(nèi)開發(fā)商在運作商業(yè)物業(yè)項目時一個共同的 ““短板短板 ”——”—— 在項目的后期運營和管理方面缺乏經(jīng)驗在項目的后期運營和管理方面缺乏經(jīng)驗和專業(yè)的團隊。解決 “ 短板 ” 跑步前進！o 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運營交給國外的在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運營機構(gòu)是一個很好的基金和國外非常著名的商業(yè)運營機構(gòu)是一個很好的選擇。 ‘ 傍大款 ’ 如何？o 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該 ‘ 傍大款 ’—— 盯緊海外基金。 o 深國投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團合作之機，探索 “ 商業(yè)＋金融＋開發(fā) ” 的模式。項公舞劍 、意在沛公！o 如此短暫的時間內(nèi)，海外航母級資金機構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項目，意欲何為？o 業(yè)內(nèi)普遍認為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動作。而投向地區(qū)性購物中心 (如麥格理收購大連萬達 9個商用物業(yè) )和寫字樓的則分別占 19%。比較大的。然而，在明年上半年就會出現(xiàn)一些在程。的重要融資方式。讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險的同時享受回報。中在銀行身上。o 所以房地產(chǎn)信托基金（ Refits（ ri:t）浮出水面，變成了大家翹首以盼的融資之路 。銀行選擇風(fēng)險低、銀行選擇風(fēng)險低、 收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)o 由于銀行資本金與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，加之我國商業(yè)銀行收益與風(fēng)險脫鉤的機制，造成了銀行選擇風(fēng)險低、收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。o 花旗銀行也于花旗銀行也于 2023年開始介入房貸。 五是進入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)五是進入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)o 如東亞銀行北京分行如東亞銀行北京分行 2023年業(yè)務(wù)量中，房貸年業(yè)務(wù)量中，房貸已占已占 30％；％；o 永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務(wù)。 四是獨資四是獨資o 如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)o 2023年上半年投資達年上半年投資達 78億人民幣。 三是注資三是注資o 如如 RREEF向珠海向珠海 ““ 中珠上城中珠上城 ”” 住宅項目注入住宅項目注入 2．． 25億美元；億美元；o 軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資 4500萬萬美元；美元；o 麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。o 如華平投資與陽光如華平投資與陽光 100、富力地產(chǎn)、浙江綠、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資城、北京融科開展合作，累計出資 10億美元億美元；；o 美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；作伙伴關(guān)系；o 瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。 二是入股或合資二是入股或合資o 商務(wù)部數(shù)據(jù)，商務(wù)部數(shù)據(jù)， 2023年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項目年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項目2119項，合同金額項，合同金額 194億美元，當(dāng)年實際利億美元，當(dāng)年實際利用用 54．． 18億美元。一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)一是直接收購地產(chǎn)物業(yè) o 大摩大摩 2023年年 4月出資月出資 4億收購富力集團在北京的一座億收購富力集團在北京的一座寫字樓，寫字樓，o 6月出資月出資 8．． 5億收購上海廣場億收購上海廣場 4萬平米商業(yè)用房，萬平米商業(yè)用房，o 9月又出資月又出資 9000萬美元收購上海世貿(mào)大廈，萬美元收購上海世貿(mào)大廈， 32億收億收購上海明天廣場；購上海明天廣場；o 麥格理麥格理 2023年年 7月出資月出資 38億收購杭州等億收購杭州等 9城市的購物城市的購物中心，中心， 8億元收購上海新茂大廈，億元收購上海新茂大廈， 9月又以月又以 4億收購億收購上海城市酒店公寓；上海城市酒店公寓；o 高盛高盛 8．． 9億元購入上海百騰大廈；億元購入上海百騰大廈；o DIFA2023年年 8月月 7．． 2億收購上海華獅中心。 o 近年來進入的外資機構(gòu)有：近年來進入的外資機構(gòu)有：o 摩根斯坦利、摩根斯坦利、o 高盛、高盛、o 麥格理（澳）、麥格理（澳）、o 瑞銀、瑞銀、o 花旗、花旗、 ING（荷）、（荷）、o 美林、美林、o 瑞星思達（美）瑞星思達（美）o 、 RREEF（德）、（德）、o 華平投資（美）、華平投資（美）、o DIFA（德）、（德）、o 軟銀亞洲（日）、軟銀亞洲（日）、o 凱雷投資、凱雷投資、o 凱德置地（新）等，均為國際頂級公司。正當(dāng)中央加強調(diào)控時，正當(dāng)中央加強調(diào)控時，外資卻大舉進軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展 o 2023年籌集資金年籌集資金 110億元，比億元，比 2023年增長近一倍，年增長近一倍，o 2023年上半年融資年上半年融資 64億元，億元，o 2023年底更有人預(yù)言，今后幾年將有年底更有人預(yù)言，今后幾年將有 1600億美元的億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市；房地產(chǎn)投資信托基金上市；o 私募基金也暗流涌動，首創(chuàng)、萬通、華遠等都在積私募基金也暗流涌動，首創(chuàng)、萬通、華遠等都在積極運作；極運作；o 萬科于萬科于 2023年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司；建了合資公司；o 中海地產(chǎn)于中海地產(chǎn)于 2023年向境外發(fā)行了年向境外發(fā)行了 3億美元債券（億美元債券（ 7年年期）。o 2023年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團、天津萬順等已、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團、天津萬順等已經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。o 直接上市要求企業(yè)實力強，上市后成為公眾公司，直接上市要求企業(yè)實力強，上市后成為公眾公司，要信息公開、財務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選要信息公開、財務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。上市成為潮流上市成為潮流 o 2023年至年至 2023年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地、北辰實業(yè)等。o 據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究，據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究， 2023年海外熱錢投入中國房市至少年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。o 至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產(chǎn)。o 幾年下來累計，低的估算約幾年下來累計，低的估算約 1300億美元，高估算為億美元，高估算為 2023至至 3000億美元。 熱錢屬短期投機性質(zhì)，很少進入實業(yè)，熱錢屬短期投機性質(zhì)，很少進入實業(yè)，主要是買房賣房，大進大出主要是買房賣房，大進大出 o 2023年，有說年，有說 380億美元，有說億美元，有說 750億美元；億美元；o 2023年有說年有說 600億美元，有說億美元，有說 700億美元，有說億美元，有說 800億美億美元，發(fā)改委估算是元，發(fā)改委估算是 1000億美元，最高的估算是億美元，最高的估算是 1132億美億美元；元；o 2023年，看到的數(shù)據(jù)是年，看到的數(shù)據(jù)是 400億美元；億美元；o 2023年上半年的數(shù)據(jù)，所見為年上半年的數(shù)據(jù)，所見為 232億美元。o 熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進入房地產(chǎn)市場，謀求雙重套后，相當(dāng)數(shù)量進入房地產(chǎn)市場，謀求雙重套利。投資銀行等等，日益多元化了。o 近些年中央的系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資近些年中央的系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，迫使開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向資本市場和海外市場金鏈，迫使開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向資本市場和海外市場。外資和熱錢大舉進入中國房地產(chǎn)市場o 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的 70％～％～ 80％直接或％直接或間接來源于銀行，而國外開發(fā)資金中銀行資金一般間接來源于銀行，而國外開發(fā)資金中銀行資金一般只占只占 20％。o 典押式融資應(yīng)當(dāng)避免新項目的投資。o 多次融資功能是最佳的選擇。o 一個商場的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個物業(yè)長遠性的成長過程，獲取最大回報，實現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價值最大化，實現(xiàn)利潤最大化。o 發(fā)展商必須清楚的認識到，要把好的經(jīng)營者請來進駐商場作為『旗艦商家』，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號召力商家的需要，讓他們先落實進駐，再利用知名商家的號召力去吸引其它經(jīng)營資源。招商計劃及實施…………………………………………………………………P26o o o 商城成功的因素一個商城的成功所需要的幾方面配合商城成功基本要素商城外部條件商城 市場定位商城營銷推廣策略商城管理服務(wù)經(jīng)營者的實力成功的商城關(guān)注要點o 商場管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營者是否具有實力、有信譽的商家乃商場成敗的關(guān)鍵因素。招商方案優(yōu)選……………………………………………………………………P17o o o o o o o 第五部份 項目定位……………………………………………………………………………P8o o o o o 第三部分 錄o 第一部分 ② 根據(jù)銷售額測算分或比例 。3,實行商品保真經(jīng)營 .嚴禁假冒偽劣商品入場 。3,有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商 :4,有一定實力的研發(fā)機構(gòu)或生產(chǎn)廠家 .八 ,招商要求 1,各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國家有關(guān)規(guī)定 。3,獨家經(jīng)營優(yōu)先 :品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進 。2,對名家 ,名品 ,名企 ,名人重點招商 .o (二 )四個優(yōu)先1,廠家優(yōu)先 :廠家直接合作優(yōu)先答約 。租戶選配o 商場總面積建意o o o ／市場戰(zhàn)略分析o o 八 .媒介策略全年媒介配合策略 DM等特殊媒介的運用配合。o 六 .服務(wù)策略服務(wù)概念設(shè)計，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計等。o 四 .公開策略借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進銷售。招商行動十二招o 市場調(diào)研和目標客戶分析 (招商部 ) o 客戶信息歸檔完善 ,招商資料準備就緒 (行政部 ) o 目標客戶開發(fā) ,拜訪 ,接洽 (招商主管 )o 客戶分類 ,確定重點客戶 (招商部 ) o 填寫招商意向表 (招商部 ,客戶 ) o 客戶資格考察 ,評估核準 (招商部 ) o 確定合作對象 ,簽定招商意向書 ,交納定金 (招商部 ,則務(wù)部 ,客戶 ) o 與客戶溝通 ,談判 ,方案修改與認可 (招商主管 ,對口部門 ) o 招商協(xié)議正式簽定 (招商部 ,總經(jīng)理室 ,客戶 ) o 提供裝修方案及電腦效果圖 (客戶 ) o 提供租賃面積認定書 ,租賃許可證和裝修入場證 (總經(jīng)理室 ,物業(yè)中心 ) o 進行裝修 ,備貨 ,上柜 ,營業(yè) (客