商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究培訓(xùn)(參考版)
2025-03-01 15:01本頁面
【正文】 ? 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。 ? 六 .服務(wù)策略 服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。 ? 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。 頂級商業(yè)地產(chǎn)策劃與流程管理 ? 一 . 市場調(diào)研： ： （媒介偏好 /消費(fèi)習(xí)慣 /消費(fèi)承受力等） ? ，消費(fèi)動(dòng)機(jī) ? 二 .項(xiàng)目定位 ? （賣點(diǎn)）分析 （問題及機(jī)會(huì)） （購買者及承租者） 三 .基本 VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)） ? 包括基本元素：名稱 /顏色 /標(biāo)準(zhǔn)字 /標(biāo)簽 /吉祥物等 ? 應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊 /招商廣告 /銷售手冊 /形象手冊 /名片 /禮品 /信箋 /服裝 /店面形象等 招商與銷售策略的構(gòu)建 ? 四 .招商策略 ? 五 .銷售策略 品牌形象與促銷策略 ? 一 .品牌形象完善 ? 二 .促銷策略 以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。 ? 三者綜合考慮擬出租價(jià)體系。 ? ②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢。 關(guān)于租鋪定價(jià)依據(jù) ?（ 1）回報(bào)率定價(jià)法 ?租價(jià) =售價(jià) 回報(bào)率 ?回報(bào)率：根據(jù)商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以 6年 12年的回報(bào)率不等。 ?三者綜合考慮擬出售價(jià)體系。 關(guān)于售鋪定價(jià)依據(jù) ?（ 1）成本定價(jià)法 ?①售價(jià) =購地價(jià) +建安工程費(fèi)等（短期行為） ?②售價(jià) =購地價(jià) +建安費(fèi) +促銷費(fèi) +招租費(fèi) +旺場費(fèi)（長期行為） （ 2）市場定價(jià)法 ?① 比較周邊商鋪售價(jià) ?②比較周邊成功商鋪歷史售價(jià)趨勢。 ? （ 3）業(yè)主按照市場規(guī)律收租和享受鋪價(jià)升值的利益。 成本和費(fèi)用及收益的比例關(guān)系 ? （ 1）商場內(nèi)合理價(jià)格商品受到顧客歡迎。 ? （ 2）商鋪的租賃一般需要在開業(yè)前半年至開業(yè)后 1年期間內(nèi)進(jìn)行淘汰篩選、穩(wěn)定發(fā)展和總價(jià) 4%費(fèi)用。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。 假設(shè)在商國內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 ? (7)商店區(qū)位的可獲得性 ：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。 ? (5)經(jīng)濟(jì)情況 ：
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