商業(yè)地產(chǎn)研究經(jīng)典實用課件商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究(參考版)
2025-01-09 04:14本頁面
【正文】 業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分是根本 ? ／進行市場分析 ? ／市場戰(zhàn)略分析 ? ? 商場定位 ? 商場總面積建意 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 租戶選配 ? 店鋪劃分 項目商業(yè)定位的內(nèi)涵 ? 項目市場定位 ? 項目主題定位 ? 項目業(yè)態(tài)定位 ? 項目價格定位 ? 項目檔次定位 ? 項目形象定位 ? 經(jīng)營方式定位 ? 項目功能定位 專業(yè)市場前期排期控制 ? 排期表 案例： XXX商業(yè)步行街招商策略 ? 招商策略目錄 ? 招商目的 項目介紹 功能定位 項目優(yōu)勢 平面效果圖 招商原則 招商對象 招商要求 優(yōu)惠政策 合作方式 招商流程 商城成功的因素 一個商城的成功所需要的幾方面配合 商城成功基本要素 商城外部 條件 商城 市場 定位 商城營銷推廣策略 商城管理 服務(wù) 經(jīng)營者的 實力 謝 謝 擋不住的誘惑 ——商業(yè)地產(chǎn)！ 。 ? 七 .管理策略 導(dǎo)入 ISO質(zhì)量認(rèn)證。 ? 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動氣氛。 ? 三 .開業(yè)策略 開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。 二、常規(guī)的招商流程 ? 一個完整的商業(yè)招商過程往往包括以下幾個階段： ?招商策劃 ――信息收集 ――雙方接觸――洽談 ――簽約 ――投資方籌備 ――開業(yè)。德才測評是把招商人員的多類基本素質(zhì)分解為若干要素作為測評項目，由人力資源部進行評定，最后匯總，綜合分析出結(jié)果；模擬測試則指將不同的有一定深度或棘手的問題，由其進行現(xiàn)場模擬處理，評委可從其表現(xiàn)中評分。 ? 績效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項目： 如忠誠、可靠、主動、有創(chuàng)造性、團隊精神、自信心等 ，這些主觀性較強，但可進行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進行平衡調(diào)整。但這種方式需公正、合理，避免惡性競爭，否則適得其反 招商人員的考評 ? 績效考核是對招商人員在一定時期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進行評定和測量。 ? 四是競爭激勵。 是指樹立一個真實的良好的榜樣，使其他招商人員學(xué)習(xí)方向，趕向目的。 ? 二是獎勵激勵。實現(xiàn)后可得到應(yīng)得的承諾。 激勵方式主要有幾種 ? 一是目標(biāo)激勵。 ? 激勵分為物質(zhì)激勵和精神激勵。 ? 招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題 :談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。 招商洽談的目的 ? 招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。 ? 在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標(biāo)；在達到各個具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。 第三部：制訂談判策略 ? 明確談判目的 ? 招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。 ? (九 )以商招商。 ? （七）、與生產(chǎn)企業(yè)建立合作關(guān)系。拓寬我們的招商渠道。 ? 4．建立專兼職的招商隊伍。 ? ，設(shè)立辦事處。 ? 5. 與廠家聯(lián)手召開產(chǎn)品推介會 四）逐街啟動，全面開花 ? 大市場的容量比較大 所以在沒有形成市場氛圍以前 ,采取一條街 一個品種的啟動 . 從而帶動整個市場的人氣 。 ? 4. 運用陣地戰(zhàn)的辦法進行招商。 ? 3. 通過政府關(guān)系，將招商資料裝入會議資料帶中。 （三）、會議招商活動 ? 1. 參加全國性的化肥、農(nóng)藥和農(nóng)業(yè)機械交易會，在條件適宜的情況下設(shè)立展位，加大招商力度。 ? ：在全國有影響的網(wǎng)站發(fā)布招商信息，并百度和阿里巴巴網(wǎng)站的收索引擎加入連接。 （ 二）加大在市場宣傳推廣， 為招商工作提供有力支持 ? ：在 《 中國農(nóng)資導(dǎo)報 》《 全國農(nóng)資農(nóng)技信息 》 刊登招商廣告。 ? 其他配套產(chǎn)品的 20%。 ? 其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。 登門拜訪 ? 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。 ? 可以是多種行業(yè)的招商 。 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會 ? 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。 項目發(fā)布會 ? 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。 確定招商方式與渠道 ? 商業(yè)物業(yè)項目招商的方式 ? 項目洽談會 ? 項目洽談會是招商最為常見的一種形式。 （二）準(zhǔn)備談判的依據(jù) ? 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等； ? 規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策； ? 選定談判方式； ? 確定談判期限。 ? 第二 需要保證專業(yè)市場的商品種類的完整性。 ? 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。 招商談判的準(zhǔn)備 ? 所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括： ? （一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項目的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點： 主要包括： ? 通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。 (二 ) 招商談判的原則 ? 根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則： ? 堅持平等互利的原則 ? 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。 ? 這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。 ? 這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。 談判條件的原則性與靈活性 ? 項目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。 (一 )招商談判的特點 ? 談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性 ? 商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。 招商談判原則的確定 ? 招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。 招商原則和準(zhǔn)備過程 ? 招商目標(biāo)的選擇 ? 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項目整體市場吸引力。 注意事項： ? 與 “ 求租者 ” 簽定合同，收取租金和保證金，
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