【正文】 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是不斷滿足大眾化需。 ? 房?jī)r(jià)是購(gòu)房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦。 ? 還有，真正的購(gòu)房成本是房?jī)r(jià)的高低，高房?jī)r(jià)就是高成本，但我們的許多消費(fèi)者卻有意無(wú)意總是不愿考慮這一點(diǎn)。 ? 這在今天的中國(guó)并不適用。 ? 房地產(chǎn)是一個(gè)帶有一定的投資屬性的大眾型消費(fèi)品，問(wèn)題就出在這一雙重屬性上，房地產(chǎn)商及大小炒家們就是通過(guò)夸大投資屬性來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者的。結(jié)果你一分沒(méi)賺。你僅買一套房子，房?jī)r(jià)大幅漲價(jià)了，如從你當(dāng)初購(gòu)買時(shí)的50萬(wàn)元漲到了現(xiàn)如今的 100萬(wàn)元，你一定很美，覺(jué)得你賺錢了，實(shí)際上你沒(méi)有，說(shuō)起來(lái)你可能不信，你賣出你的房子賺了 50萬(wàn)元。 有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則 ? 一是在現(xiàn)今中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)十分豐厚，而房地產(chǎn)并不是什么技術(shù)含量很高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商能獲取如此豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)消費(fèi)者也能得到不菲的利潤(rùn)，這有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。 ? 因?yàn)橹灰沁@種情況發(fā)生，房市必然會(huì)出現(xiàn)泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會(huì)越吹越大。 ? 房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。在我們看來(lái)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的十大謊言 ? 謊言一 :房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。如何解決？ ? 一、排隊(duì)候補(bǔ) ? 二、擴(kuò)建增容 ? 三、維持現(xiàn)狀 ? 四、動(dòng)態(tài)招商 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)的鏡像 ? 這種轉(zhuǎn)變不僅是政策的微調(diào)，而是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要實(shí)現(xiàn)三個(gè)層次的內(nèi)在轉(zhuǎn)變 : ? 重新確立住宅消費(fèi)和投資理念； ? 加快完善房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策； ? 改變和完善住宅的生產(chǎn)銷售方式。 ? 兩方面的原因決定了海外基金對(duì)中國(guó)的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。 ? 一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣掉，而是通過(guò)讓出一部分利潤(rùn)與外資合作經(jīng)營(yíng)，從而解決了目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的“ 短板 ” —— 在項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。 ? 深國(guó)投的事例值得國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商仔細(xì)研究：今年以來(lái)，深國(guó)投通過(guò)與海外巨頭的兩次合作，一躍成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先鋒部隊(duì)。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場(chǎng)可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場(chǎng)更加的適合過(guò)的融資， 2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z(yǔ)言和地域的限制，新加坡的法律語(yǔ)言是英語(yǔ)，并不是華語(yǔ)，香港就比較接近內(nèi)地的市場(chǎng)，無(wú)論是語(yǔ)言還是地域。 探索理想的融資模式 ? “ 私募基金＋海外上市 ” 是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。海外基金對(duì)于住宅項(xiàng)目的興趣在減退，所占比例為 11%。 ACM美國(guó)地產(chǎn)投資基金的數(shù)據(jù) “ ACM美國(guó)地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布 ” 的報(bào)告顯示，目前海外基金的資金投向中， 僅 14%投向地產(chǎn)發(fā)展。 國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過(guò)橋籌款 1. 中國(guó) REITs要進(jìn)一步發(fā)展 ， 還需要 5年的過(guò)程 。 ? 房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，應(yīng)該建立，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)。 ? 所以房地產(chǎn)信托基金（ Refits（ ri:t）浮出水面，變成了大家翹首以盼的融資之路 。 銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、 收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù) ? 由于銀行資本金與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，加之我國(guó)商業(yè)銀行收益與風(fēng)險(xiǎn)脫鉤的機(jī)制，造成了銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。 五是進(jìn)入中國(guó)的外資銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù) ? 如東亞銀行北京分行 2023年業(yè)務(wù)量中，房貸已占 30％； ? 永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開(kāi)展了房貸業(yè)務(wù)。 三是注資 ? 如 RREEF向珠?！爸兄樯铣恰弊≌?xiàng)目注入2． 25億美元； ? 軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資 4500萬(wàn)美元； ? 麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。 二是入股或合資 ? 商務(wù)部數(shù)據(jù)， 2023年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同金額 194億美元，當(dāng)年實(shí)際利用 54． 18億美元。 ? 近年來(lái)進(jìn)入的外資機(jī)構(gòu)有： ? 摩根斯坦利、 ? 高盛、 ? 麥格理（澳）、 ? 瑞銀、 ? 花旗、 ING（荷）、 ? 美林、 ? 瑞星思達(dá)（美） ? 、 RREEF（德）、 ? 華平投資（美）、 ? DIFA（德）、 ? 軟銀亞洲（日）、 ? 凱雷投資、 ? 凱德置地（新）等，均為國(guó)際頂級(jí)公司。 房地產(chǎn)投資信托基金長(zhǎng)足發(fā)展 ? 2023年籌集資金 110億元，比 2023年增長(zhǎng)近一倍， ? 2023年上半年融資 64億元， ? 2023年底更有人預(yù)言，今后幾年將有 1600億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市； ? 私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng)、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)等都在積極運(yùn)作； ? 萬(wàn)科于 2023年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司； ? 中海地產(chǎn)于 2023年向境外發(fā)行了 3億美元債券（ 7年期）。 ? 直接上市要求企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，上市后成為公眾公司，要信息公開(kāi)、財(cái)務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。 ? 據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究， 2023年海外熱錢投入中國(guó)房市至少 700億美元。 ? 幾年下來(lái)累計(jì)，低的估算約 1300億美元，高估算為2023至 3000億美元。 ? 熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，謀求雙重套利。 ? 直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，日益多元化了。 外資和熱錢大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的 70％～ 80％直接或間接來(lái)源于銀行，而國(guó)外開(kāi)發(fā)資金中銀行資金一般只占 20％。 ? 典押式融資應(yīng)當(dāng)避免新項(xiàng)目的投資。 ? 多次融資功能是最佳的選擇。 ? 一個(gè)商場(chǎng)的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個(gè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性的成長(zhǎng)過(guò)程，獲取最大回報(bào)，實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 發(fā)展商必須清楚的認(rèn)識(shí)到，要把好的經(jīng)營(yíng)者請(qǐng)來(lái)進(jìn)駐商場(chǎng)作為『旗艦商家』，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商家的需要，讓他們先落實(shí)進(jìn)駐，再利用知名商家的號(hào)召力去吸引其它經(jīng)營(yíng)資源。 案例分享 ? 目 錄 ? 第一部分 項(xiàng)目綜合評(píng)估 ………………………………………………………………………P3 ? ? ? ? 第二部分 項(xiàng)目定位 ……………………………………………………………………………P8 ? ? ? ? ? 第三部分 租金價(jià)格定位 ……………………………………………………………………P13 ? ? ? ? 第四部分 招商方案優(yōu)選 ……………………………………………………………………P17 ? ? ? ? ? ? ? 第五部份 招商準(zhǔn)備工作 ……………………………………………………………………P23 ? ? ? ? ? ? ? 第六部份 招商計(jì)劃及實(shí)施 …………………………………………………………………P26 ? ? ? 商城成功的因素 一個(gè)商城的成功所需要的幾方面配合 商城成功基本要素 商城外部 條件 商城 市場(chǎng) 定位 商城營(yíng)銷推廣策略 商城管理 服務(wù) 經(jīng)營(yíng)者的 實(shí)力 成功的商城關(guān)注要點(diǎn) ? 商場(chǎng)管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者是否具有實(shí)力、有信譽(yù)的商家乃商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。 4,所有業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場(chǎng) . 九 ,優(yōu)惠政策 十 ,合作方式 l,買斷經(jīng)營(yíng) :一次性買斷產(chǎn)權(quán)的方式 . 2,租賃經(jīng)營(yíng) :交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi) ,招商經(jīng)營(yíng)自主 ,內(nèi)部自行管理 ,外部由物管公司統(tǒng) ― 管理 ,公用部分使用按 XXX步行街經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定執(zhí)行 . 3,保底經(jīng)營(yíng) :以保底租金確定合作經(jīng)營(yíng)的方式 . ①以租賃總價(jià)確定保底租金 。 2,經(jīng)營(yíng)范圍中有涉及國(guó)家法律 ,行政法規(guī)規(guī)定的 ,須提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件 。 4,特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先 :擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) . 七 ,招商對(duì)象 l,國(guó)內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家 , 2,國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力 ,大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu) 。 2,名優(yōu)品牌優(yōu)先 :國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 。 業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分是根本 ? ／進(jìn)行市場(chǎng)分析 ? ／市場(chǎng)戰(zhàn)略分析 ? ? 商場(chǎng)定位 ? 商場(chǎng)總面積建意 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 租戶選配 ? 店鋪劃分 項(xiàng)目商業(yè)定位的內(nèi)涵 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 項(xiàng)目主題定位 ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ? 項(xiàng)目檔次定位 ? 項(xiàng)目形象定位 ? 經(jīng)營(yíng)方式定位 ? 項(xiàng)目功能定位 專業(yè)市場(chǎng)前期排期控制 ? 排期表 案例： XXX商業(yè)步行街招商策略 ? 招商策略目錄 ? 招商目的 項(xiàng)目介紹 功能定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 平面效果圖 招商原則 招商對(duì)象 招商要求 優(yōu)惠政策 合作方式 招商流程 一 ,招商目的 ? XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂(lè)為主 ,即餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑 ,購(gòu)物的體驗(yàn)式動(dòng)感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開(kāi)業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營(yíng)和開(kāi)業(yè) ,使 XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是 200年的中心任務(wù) . ? 目前 ,公司正在用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念 ,分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作 ,通過(guò)各種渠道和形式在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域城市開(kāi)展有針對(duì)性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個(gè)性化 ,差異化的經(jīng)營(yíng)特色 ,另一方面著力于 XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢(shì)資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長(zhǎng)效發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,以推動(dòng) XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 . 二 ,項(xiàng)目介紹 ? XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點(diǎn)工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域?yàn)?XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開(kāi)發(fā)價(jià)值 . ? 項(xiàng)目總占地面積 63萬(wàn)平方米 ,總建筑面積達(dá)到 14萬(wàn)平方米 ,東西步行街長(zhǎng)約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個(gè)車位的大型停車場(chǎng)和 4個(gè)總面積為 4000多平方的休閑廣場(chǎng) ,構(gòu)造一個(gè)公園式的開(kāi)放街區(qū) ,錯(cuò)落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂(lè) ,購(gòu)物等多種業(yè)態(tài) ,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 一站式休閑娛樂(lè) ,休閑中購(gòu)物 . 三 ,功能定位 以餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑為主 ,購(gòu)物為輔 ,打造特色時(shí)尚動(dòng)感主題街區(qū) . 市場(chǎng)定位 : 本市所有人群的特定消費(fèi) ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點(diǎn)突出 15\35歲年輕消費(fèi)群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢(shì) ,互補(bǔ)互動(dòng) . 1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 . 2,娛樂(lè)以時(shí)尚娛樂(lè)為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場(chǎng)認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 . 4,購(gòu)物以時(shí)尚服飾 ,運(yùn)動(dòng)服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔 四 ,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 1,位置優(yōu)勢(shì) :“ XXX商業(yè)文化街”東臨火車站 ,西接青年街市場(chǎng) ,北望東方購(gòu)物中心 ,南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū) ,處于東購(gòu)商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 . ? 2,管理優(yōu)勢(shì) : XXX東方城市廣場(chǎng)有限公司 入駐本案 ,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 3,政策優(yōu)勢(shì) :該項(xiàng)目為 XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目 . 4,定位優(yōu)勢(shì) : 5,品牌優(yōu)勢(shì) : 6,設(shè)備優(yōu)勢(shì) ? 1) 國(guó)內(nèi)知名品牌“訊達(dá)”扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部 2) 國(guó)際知名品牌“奧的斯”直梯九部 ,其中兩部為觀光梯 3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡(luò)世界里 ,同時(shí)酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求 ? 根據(jù)人流分為四個(gè)小型廣場(chǎng) ,可供商家舉辦促銷活動(dòng) ,顧客休息 ,娛樂(lè)配備火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車場(chǎng)記費(fèi)管理系統(tǒng) 供電指標(biāo) :低壓