【正文】 技術(shù)要求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要針對(duì)性解決不同主力商家的需求原因二主力商家家的經(jīng)營(yíng)模式、檔次等將直接影響項(xiàng)目的檔次和未來(lái)定位的形成，沒(méi)有適合的主力商家進(jìn)駐，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位形成的難度會(huì)很大、甚至不可能原因三主力商家的招商對(duì)其他店鋪的招商有極大的促進(jìn)作用，有利于租金的提升，全面提升商業(yè)價(jià)值原因四商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)處于不適合生存或再發(fā)展的商圈，即使項(xiàng)目設(shè)施符合其要求也難有主力店愿意進(jìn)駐。未及時(shí)招商，就很可能耽誤了寶貴的招商戰(zhàn)略時(shí)機(jī)，使急于選址的主力店另?yè)袼?，耽誤了招商，開(kāi)業(yè)等工作的進(jìn)展。沒(méi)有重點(diǎn)招商目標(biāo)，結(jié)果是花費(fèi)極大人力、物力、財(cái)力，即使多次的反復(fù)溝通，最終還是不如意，項(xiàng)目招商始終抓不住重點(diǎn)。 租金及年遞增率制定不合理 開(kāi)發(fā)商往往以期望的投資回報(bào)率來(lái)倒算租金，而不是以商圈內(nèi)租金水平為參考，同時(shí)開(kāi)發(fā)商并未考慮到主力店的知名度和可能貢獻(xiàn)程度，沒(méi)有意識(shí)到主力店對(duì)整體項(xiàng)目生存發(fā)展所起的作用，如可帶來(lái)大量的顧客群增加人氣，可使中小店的租金水平相應(yīng)提高，可促進(jìn)物業(yè)銷售等，導(dǎo)致雙方難以達(dá)成一致。不知主力店主要目的是經(jīng)營(yíng)好商店，獲取商業(yè)利潤(rùn)，并非通過(guò)購(gòu)置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益。開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)招商費(fèi)用，使主力店招商無(wú)法實(shí)現(xiàn)。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、各地商會(huì)、招商局、研討會(huì)等各種渠道接觸，了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓展新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群，不同業(yè)態(tài)要分開(kāi)。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度，同時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。主力店建設(shè)程序商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設(shè)計(jì)→建設(shè)商場(chǎng)十、 招商實(shí)施（一） 選擇承租戶 承租戶的選擇要保證租金的來(lái)源不同承租戶的租金平衡方案主力店→保證租金來(lái)源的穩(wěn)定性→租金支付能力低一般經(jīng)營(yíng)戶→租金來(lái)源較不穩(wěn)定→租金支付能力高商品銷售量大 消費(fèi)者接受程度高 ↘ ↙ 主力店的作用 ↗ ↖ 占用商場(chǎng)面積最大 人流拉動(dòng)力強(qiáng) 需要保證商場(chǎng)商品種類的完整性招商應(yīng)選擇承租戶要點(diǎn)商家租金支付能力高，商品品類與場(chǎng)內(nèi)商品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)商家租金支付能力稍低，但經(jīng)營(yíng)商品種類多元化、完整化優(yōu)先選擇提供更新穎的服務(wù)和更有特色的商品的租戶（二） 多元化招商手段模擬招商法：就是經(jīng)營(yíng)者根據(jù)購(gòu)物中心各個(gè)樓面的商品類別、定位、排面安排，再結(jié)合各個(gè)商品品牌的類別、定位、檔次，給這些品牌確定各自專賣店、專賣柜的位置、面積，然后制作成各個(gè)樓面的模型，最后與經(jīng)營(yíng)者認(rèn)定的品牌商進(jìn)行談判，采取請(qǐng)君入甕的辦法，實(shí)現(xiàn)成功招商。定向招商法不同于一般的異地招商，而是有針對(duì)性的、有戰(zhàn)略目標(biāo)地開(kāi)展與招商對(duì)象的各種方式合作，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與商業(yè)企業(yè)的利益捆綁的一種新型招商方式。在租賃登記時(shí)，要求所有承租者必須攜帶本人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、所要經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品工商注冊(cè)證書(shū)，委托他人代辦者必須出具雙方身份證以及委托人的委托書(shū)，并嚴(yán)禁重復(fù)登記，不準(zhǔn)隨意過(guò)戶，限期繳足數(shù)年的租金。好的選址是成功的一半，針對(duì)不同的商家，其選址要求既有共同之處，也有不同之處。最好是臨靠學(xué)校，文體用品專賣店、體育運(yùn)動(dòng)專賣店、音像制品專賣店等餐飲休閑類商家的選址要求餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲成熟繁榮商圈、大型商場(chǎng)附近中西快餐城市核心商圈、城市主干道、次級(jí)商圈等區(qū)域概念餐飲一線城市商業(yè)繁華區(qū)商務(wù)酒樓商業(yè)中心區(qū)亞洲美食城市核心商圈，商務(wù)辦公區(qū)域咖啡西餐城市核心商圈、商務(wù)辦公區(qū)域休閑類商家茶藝館周邊居民收入相對(duì)較高的城區(qū)或社區(qū)美容SPA∕纖體商業(yè)比較成熟和住宅群較多的區(qū)域網(wǎng)吧∕書(shū)吧網(wǎng)吧：工業(yè)區(qū)域，打工者集中的區(qū)域；在學(xué)校200米以內(nèi)的區(qū)域。 總體來(lái)看：選址最關(guān)鍵的是要有足夠的人流，只要保證這點(diǎn)，剩下的就是如何運(yùn)營(yíng)好購(gòu)物中心的任務(wù)，所以熟悉各大商戶的選址標(biāo)準(zhǔn)能夠有效地避免購(gòu)物中心在招商和聚客兩大方面的難題，并根據(jù)各個(gè)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求，認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所處的地段對(duì)商家是否有足夠的吸引力，從而制定出正確的招商政策和實(shí)施手段。大賣場(chǎng)類型的商家樓層位置要求大賣場(chǎng)類百貨公司1—4層超市≤3層連鎖電器商場(chǎng)1—4層家具家居廣場(chǎng)4層左右建材超市首層及2—5層均可書(shū)城首層及2—5層均可科學(xué)的樓層安排過(guò)程就是符合購(gòu)物中心整體利益的一種安排，應(yīng)該根據(jù)賣場(chǎng)定位、商圈范圍、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、未來(lái)消費(fèi)潛力和商圈改變等諸多因素，圍繞各種商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)作規(guī)律，使其做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)，商品結(jié)構(gòu)分布均勻，讓各個(gè)樓層之間的店鋪組合都能產(chǎn)生最大的促銷力度，增加賣場(chǎng)的整體營(yíng)業(yè)額和消費(fèi)者的喜愛(ài)度。在實(shí)際工作中，百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)大多以進(jìn)駐2—4層較為實(shí)際。一般情況下樓層安排不宜高過(guò)四層，如果高于四層，不僅人流拉動(dòng)作用減弱了，其自身的經(jīng)營(yíng)情況也不容樂(lè)觀。這些主力店由于單價(jià)高，故對(duì)人流的要求不高，可以位于較高的樓層。餐飲休閑娛樂(lè)類商家的樓層位置要求餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲重點(diǎn)考慮首層中西快餐1—3層概念餐飲咖啡西餐商務(wù)酒樓較高樓層休閑類商家茶藝館較高樓層美容SPA∕纖體2—5層網(wǎng)吧∕書(shū)吧網(wǎng)吧：2—5層 書(shū)吧：1層為主美發(fā)1層健身運(yùn)動(dòng)較高樓層娛樂(lè)類商家室內(nèi)活動(dòng)4—5層電影院4層以上酒吧3—5層KTV1—3層虛擬電腦游戲負(fù)1層—3層分析：餐飲類商家中的咖啡西餐、概念餐飲和中西快餐以1—3層為主，中西快餐原則上要求位于內(nèi)部交通主通道旁，以方便顧客。特色餐飲強(qiáng)調(diào)休閑功能，由于占用面積不大分布比較靈活，樓層分布可以比較廣泛。商務(wù)酒樓裝修檔次比較高檔，又要求有比較完善的廚房設(shè)施，故可以安排在較高的樓層。茶藝館可以位于比較高的樓層，網(wǎng)吧或美容等店面的樓層要求都不高。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、酒吧、KTV可以安排在較高的樓層。但是服飾精品類的化妝品、個(gè)人護(hù)理用品和珠寶首飾商家由于擁有較高的租金支付能力，鋪位面積不大，一般要求位于購(gòu)物中心最好的樓層最好的位置，如購(gòu)物中心首層主出入口處。服務(wù)配套類商戶中的便利店、零食店、照相沖印店和干洗店一般要求位于一層，負(fù)一層的主通道旁，對(duì)人流存在較大的依賴性。面包屋也是要求位于一層或負(fù)一層，但在很多情況下面包屋都位于超市食品區(qū)主要位置。大賣場(chǎng)類商家的租賃面積要求大賣場(chǎng)類百貨公司10000—20000㎡左右超市連鎖電器商場(chǎng)≥4000㎡家具家居廣場(chǎng) 2500—4000㎡左右建材超市10000—20000㎡左右書(shū)城餐飲休閑娛樂(lè)類商家的租賃面積要求餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲50—500㎡左右中西快餐200—2000㎡左右概念餐飲3000㎡左右商務(wù)酒樓2000—5000㎡左右咖啡西餐200—1500㎡左右休閑類商家茶藝館≥500㎡左右美容纖體300—500左右網(wǎng)吧／書(shū)吧網(wǎng)吧：5002000㎡左右書(shū)吧：1003000㎡左右美發(fā)100—200㎡左右健身運(yùn)動(dòng)2000—5000㎡左右?jiàn)蕵?lè)類商家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)1000—2000㎡左右電影院200—6000㎡左右酒吧500—2000㎡左右KTV2500㎡左右服飾精品類和服務(wù)配套類商家租賃面積要求服飾精品類服裝類商家女裝50—400㎡左右男裝童裝專柜不小于1520㎡，專賣店不小于2030㎡休閑裝50—100㎡左右睡衣內(nèi)衣皮鞋皮具類皮鞋皮具50—100㎡左右箱包旅行用品化妝品專柜：20㎡左右專賣店：100—200㎡左右珠寶首飾個(gè)人護(hù)理用品店禮品精品類商家商務(wù)禮品鐘表手表眼鏡工藝品精品專賣店：30—50㎡專柜：10㎡左右手機(jī)數(shù)碼50—1000㎡左右生活精品類床上用品100—300㎡左右服務(wù)配套類便利店60—100㎡左右照相沖印社區(qū)型店面大小為1030㎡左右，大的門(mén)店面積在150—200㎡左右干洗店零食CD音像普通音像店：3050㎡左右音像超市：300㎡以上藥店100—500㎡左右文具店50—100㎡左右零食連鎖店面積為60—