【正文】 收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經(jīng)營”的經(jīng)營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。商圈內(nèi)率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，％。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領導者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經(jīng)營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。營業(yè)面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（Shopping Mall）。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。餐飲娛樂業(yè)有40戶，％。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，％。二、背景分析優(yōu)勢經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。同步世界先進經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟建設、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)。32米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調(diào)系統(tǒng)。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。機遇足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果?！瘛栏窨刂普猩唐放频膶哟危米陨韮?yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌?！瘛〉赇伈扇《▋r租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點?！瘛∨c徐匯區(qū)政府有關部門合作，打出公益事業(yè)牌。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。四、實施方案（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。④ 商圈擴大原則同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。主營項目地下一層：高檔超市休閑系列。杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。　　三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領帶。五 層：餐飲。 配套項目A、B、C六、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（4人）入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）企劃主管（1人）籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施?！罱M織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。招商主管（4人）▲主要職責：☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達成。入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）▲主要職責：☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。嚴格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。企劃主管（1人）▲主要職責：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。八、商場租金預測周邊租金調(diào)查商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）漕溪北路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41號250　圣愛廣場商場漕溪北路88號95000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方（62289999）小上海家常菜商鋪漕溪北路439號12500建國賓館底樓商鋪　商場漕溪北路450號1000在租江南證券商鋪漕溪北路458號　300　丹尼美發(fā)沙龍商鋪漕溪北路506號15100　同藝裝潢商鋪漕溪北路508號1260　海納服裝店商鋪漕溪北路512號1660　蔡家食鋪商鋪漕溪北路518號10400　異度空間音樂餐廳商鋪漕溪北路559號10300　瑞士美發(fā)中心商鋪漕溪北路583號12150　麥當勞商鋪漕溪北路642號　200　必勝客商鋪漕溪北路646號　150　　商鋪漕溪北路681號121103年前承租（64688221）良宵酒樓商鋪漕溪北路682號10600　國美電器商場漕溪北路730號10600　中興百貨商場漕溪北路740號10800　金韻貿(mào)易行商鋪漕溪北路780號10250　南丹東路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注達封房產(chǎn)商鋪南丹東路4號9100　黛兆美容SPA商鋪南丹東路10號12100　吉多服飾商鋪南丹東路22號12100　上海銀行商鋪南丹東路38號　300　浪漫一生咖啡店商鋪南丹東路88號10150　21世紀不動產(chǎn)商鋪南丹東路101號100南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格15－20元/天/平方利亞意式餐廳商鋪南丹東路102號10300紅星眼鏡公司商鋪南丹東路133號18100滬邦房產(chǎn)商鋪南丹東路141號8100金梓羅飾品商鋪南丹東路145號11100手抓小龍蝦商鋪南丹東路151號12