【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主力店的作用 ↗ ↖ 占用商場(chǎng)面積最大 人流拉動(dòng)力強(qiáng) 需要保證商場(chǎng)商品種類的完整性招商應(yīng)選擇承租戶要點(diǎn)商家租金支付能力高，商品品類與場(chǎng)內(nèi)商品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)商家租金支付能力稍低，但經(jīng)營(yíng)商品種類多元化、完整化優(yōu)先選擇提供更新穎的服務(wù)和更有特色的商品的租戶（二） 多元化招商手段模擬招商法：就是經(jīng)營(yíng)者根據(jù)購(gòu)物中心各個(gè)樓面的商品類別、定位、排面安排，再結(jié)合各個(gè)商品品牌的類別、定位、檔次，給這些品牌確定各自專賣店、專賣柜的位置、面積，然后制作成各個(gè)樓面的模型，最后與經(jīng)營(yíng)者認(rèn)定的品牌商進(jìn)行談判，采取請(qǐng)君入甕的辦法，實(shí)現(xiàn)成功招商。定向招商法：就是指在某一范圍內(nèi)的招商，由于各種原因無(wú)法取得預(yù)期成效的時(shí)候，就采取一種外向型的定向招商方法。定向招商法不同于一般的異地招商，而是有針對(duì)性的、有戰(zhàn)略目標(biāo)地開(kāi)展與招商對(duì)象的各種方式合作，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與商業(yè)企業(yè)的利益捆綁的一種新型招商方式。高門(mén)檻招商法：即會(huì)員制招商，一方面以低租金吸引客戶，另一方面又進(jìn)行嚴(yán)格的租賃者篩選。在租賃登記時(shí)，要求所有承租者必須攜帶本人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、所要經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品工商注冊(cè)證書(shū)，委托他人代辦者必須出具雙方身份證以及委托人的委托書(shū)，并嚴(yán)禁重復(fù)登記，不準(zhǔn)隨意過(guò)戶，限期繳足數(shù)年的租金。十一、不同類型商家的開(kāi)店要求不同類型商家的選址要求：一個(gè)購(gòu)物中心能否成功經(jīng)營(yíng)，選址在這個(gè)過(guò)程中占有很大的比例。好的選址是成功的一半，針對(duì)不同的商家，其選址要求既有共同之處，也有不同之處。大賣場(chǎng)類型商家選址要求大賣場(chǎng)類型 百貨公司 超市 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)連鎖電器商場(chǎng)商業(yè)核心區(qū)、大賣場(chǎng)附近、大型社區(qū)附近家具家居廣場(chǎng)城市核心商圈、次級(jí)商圈、專業(yè)市場(chǎng)或家居裝潢集中區(qū)且交通干道旁、方便快捷建材超市建材裝飾集中的區(qū)域，大型樓盤(pán)較為集中的區(qū)域書(shū)城城市中心商圈，臨近商鋪，交通要方便、人流要旺，社區(qū)店位置一般也可以。最好是臨靠學(xué)校，文體用品專賣店、體育運(yùn)動(dòng)專賣店、音像制品專賣店等餐飲休閑類商家的選址要求餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲成熟繁榮商圈、大型商場(chǎng)附近中西快餐城市核心商圈、城市主干道、次級(jí)商圈等區(qū)域概念餐飲一線城市商業(yè)繁華區(qū)商務(wù)酒樓商業(yè)中心區(qū)亞洲美食城市核心商圈，商務(wù)辦公區(qū)域咖啡西餐城市核心商圈、商務(wù)辦公區(qū)域休閑類商家茶藝館周邊居民收入相對(duì)較高的城區(qū)或社區(qū)美容SPA∕纖體商業(yè)比較成熟和住宅群較多的區(qū)域網(wǎng)吧∕書(shū)吧網(wǎng)吧：工業(yè)區(qū)域，打工者集中的區(qū)域；在學(xué)校200米以內(nèi)的區(qū)域。書(shū)吧：高檔住宅社區(qū)、寫(xiě)字樓區(qū)域美發(fā)商業(yè)比較繁華的商圈健身運(yùn)動(dòng)城市核心商圈娛樂(lè)類商家室內(nèi)活動(dòng)繁榮商圈電影院發(fā)達(dá)商圈酒吧繁榮商圈KTV人流量大、消費(fèi)能力強(qiáng)的成熟商圈虛擬電腦游戲城市核心商圈服飾精品類及服務(wù)配套類商家選址要求服飾精品類服裝類商家女裝大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域男裝大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域童裝人流旺盛、交通便利的繁華商業(yè)區(qū)休閑裝城市一級(jí)商業(yè)地段或一級(jí)百貨商場(chǎng)，高客流量睡衣∕內(nèi)衣大型商場(chǎng)、百貨、綜合型超市或繁華成熟的商業(yè)區(qū)皮鞋皮具皮鞋∕皮具城市一級(jí)商業(yè)地段或一級(jí)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心箱包∕旅行用品大型購(gòu)物中心、知名百貨或商場(chǎng)化妝品商場(chǎng)、百貨美容院和商業(yè)旺區(qū)珠寶首飾大型品牌商場(chǎng)、百貨和綜合型購(gòu)物中心個(gè)人護(hù)理用品店成熟繁華商圈、大量客流街道或大商場(chǎng)、大型社區(qū)、寫(xiě)字樓集中或住宅較密集區(qū)域禮品精品類商務(wù)禮品品牌百貨、商場(chǎng)和購(gòu)物中心鐘表手表大型品牌百貨、商場(chǎng)和購(gòu)物中心眼鏡商場(chǎng)、超市、百貨、電器大賣場(chǎng)和聚集人流、商業(yè)成熟的區(qū)域工藝品∕精品大型品牌賣場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域手機(jī)數(shù)碼成熟繁華商圈、大型商場(chǎng)、百貨附近生活精品類床上用品成熟商圈、人流量大的商圈或大型購(gòu)物中心附近窗簾布藝主要集中在家居裝飾材料城、也考慮大型社區(qū)地毯掛毯大型生活廣場(chǎng)內(nèi)或社區(qū)型家居超市裝飾畫(huà)專業(yè)賣場(chǎng)、大賣場(chǎng)服務(wù)配套類便利店商業(yè)集中區(qū)、大型住宅區(qū)、寫(xiě)字樓附近照相沖印人流量大的城市核心商圈，大型社區(qū)或樓盤(pán)集中區(qū)干洗店大、小型社區(qū)，附近有超市、飲食、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目旁或位置較好的寫(xiě)字樓等面包屋大型社區(qū)、寫(xiě)字樓附近、超市出入口附近CD影像城市核心商圈、大型購(gòu)物中心或人流量大的繁華路段藥店大型社區(qū)配套、住宅密集區(qū)域或購(gòu)物中心內(nèi)部文具店大型商圈、辦公家居市場(chǎng)或?qū)懽謽歉浇闶吵鞘蟹比A路段、人流量大的區(qū)域分析：服飾精品類商家大多更喜歡城市中心的大型購(gòu)物中心，具有集中式高消費(fèi)的傾向，而服務(wù)配套類型商家則對(duì)社區(qū)型購(gòu)物中心更加情有獨(dú)鐘，以滿足第一商圈范圍內(nèi)的居民日常消費(fèi)為主要目的。 總體來(lái)看：選址最關(guān)鍵的是要有足夠的人流，只要保證這點(diǎn)，剩下的就是如何運(yùn)營(yíng)好購(gòu)物中心的任務(wù)，所以熟悉各大商戶的選址標(biāo)準(zhǔn)能夠有效地避免購(gòu)物中心在招商和聚客兩大方面的難題，并根據(jù)各個(gè)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求，認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所處的地段對(duì)商家是否有足夠的吸引力，從而制定出正確的招商政策和實(shí)施手段。不同類型商家的樓層位置要求：由于最好的樓層租金值最高，并不是每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都擁有足夠的租金支付能力，因此在選擇樓層時(shí)，每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況選擇相應(yīng)的樓層。大賣場(chǎng)類型的商家樓層位置要求大賣場(chǎng)類百貨公司1—4層超市≤3層連鎖電器商場(chǎng)1—4層家具家居廣場(chǎng)4層左右建材超市首層及2—5層均可書(shū)城首層及2—5層均可科學(xué)的樓層安排過(guò)程就是符合購(gòu)物中心整體利益的一種安排，應(yīng)該根據(jù)賣場(chǎng)定位、商圈范圍、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、未來(lái)消費(fèi)潛力和商圈改變等諸多因素，圍繞各種商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)作規(guī)律，使其做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)，商品結(jié)構(gòu)分布均勻，讓各個(gè)樓層之間的店鋪組合都能產(chǎn)生最大的促銷力度，增加賣場(chǎng)的整體營(yíng)業(yè)額和消費(fèi)者的喜愛(ài)度。分析：百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的樓層安排基本相同，以1—4層為主，但考慮到首層的租金值較高，開(kāi)發(fā)商與百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)很難就租金達(dá)成統(tǒng)一協(xié)議。在實(shí)際工作中，百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)大多以進(jìn)駐2—4層較為實(shí)際。開(kāi)發(fā)商往往希望百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的樓層更高一些，以帶動(dòng)人流，但實(shí)際上百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的人流拉動(dòng)也是有限的。一般情況下樓層安排不宜高過(guò)四層，如果高于四層，不僅人流拉動(dòng)作用減弱了，其自身的經(jīng)營(yíng)情況也不容樂(lè)觀。建材超市和家具家居廣場(chǎng)都希望進(jìn)駐首層，但由于租金支付能力不高，建材超市與家具家居廣場(chǎng)大多選擇2—5層。這些主力店由于單價(jià)高，故對(duì)人流的要求不高，可以位于較高的樓層。書(shū)城也是主力店之一，位于較高的樓層也具有較強(qiáng)的人流吸引。餐飲休閑娛樂(lè)類商家的樓層位置要求餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲重點(diǎn)考慮首層中西快餐1—3層概念餐飲咖啡西餐商務(wù)酒樓較高樓層休閑類商家茶藝館較高樓層美容SPA∕纖體2—5層網(wǎng)吧∕書(shū)吧網(wǎng)吧：2—5層 書(shū)吧：1層為主美發(fā)1層健身運(yùn)動(dòng)較高樓層娛樂(lè)類商家室內(nèi)活動(dòng)4—5層電影院4層以上酒吧3—5層KTV1—3層虛擬電腦游戲負(fù)1層—3層分析：餐飲類商家中的咖啡西餐、概念餐飲和中西快餐以1—3層為主，中西快餐原則上要求位于內(nèi)部交通主通道旁，以方便顧客。但對(duì)于已成熟成型的購(gòu)物中心，樓層要求可降低。特色餐飲強(qiáng)調(diào)休閑功能，由于占用面積不大分布比較靈活，樓層分布可以比較廣泛。在一些成功的購(gòu)物中心內(nèi)特色餐飲采取層層分布的原則，給顧客提供適當(dāng)?shù)男蓍e空間。商務(wù)酒樓裝修檔次比較高檔，又要求有比較完善的廚房設(shè)施，故可以安排在較高的樓層。休閑類商家當(dāng)中健身運(yùn)動(dòng)對(duì)樓層沒(méi)有較高的要求，美發(fā)類店面適宜安置在首層臨街，或首層內(nèi)街的主要交通通道旁。茶藝館可以位于比較高的樓層，網(wǎng)吧或美容等店面的樓層要求都不高。娛樂(lè)類商家當(dāng)中以電影院首選安排在較高的樓層，虛擬電腦游戲則可以考慮安排在負(fù)一層的空間內(nèi)，這樣有利于營(yíng)造氣氛。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、酒吧、KTV可以安排在較高的樓層。服飾精品類及服務(wù)配套類商家的樓層位置要求服飾精品類服裝類商家女裝隨商場(chǎng)實(shí)際位置而定男裝童裝休閑裝睡衣∕內(nèi)衣皮鞋皮具類商家皮鞋∕皮具箱包∕旅行用品化妝品類單店一般為一樓、百貨公司專柜位于主入口處，視百貨公司位置而定珠寶首飾個(gè)人護(hù)理用品店禮品精品類商家手工藝品專賣店以首層為主，商場(chǎng)、