【正文】 金地國際廣場項(xiàng)目定位報告 呈交 : 金地地產(chǎn) 2023年 11月 CB Richard Ellis | Page 2 項(xiàng)目開發(fā)建議 商業(yè)市場 辦公樓市場 酒店市場 公寓市場 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市規(guī)劃分析 地塊研究 需求分析 競爭 /SWOT分析 第一階段：背景分析 第二階段：市場分析 第三階段：項(xiàng)目策劃 總體市場定位 結(jié)合發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略 各類型物業(yè)開發(fā)建議 財務(wù)評估 研究方法 研究思路 規(guī)劃及分期開發(fā)建議 CB Richard Ellis | Page 3 服務(wù)內(nèi)容 此次服務(wù)的 總體目標(biāo) 是通過以下核心內(nèi)容的建議 ， 提出符合市場 、 風(fēng)險小 、 可實(shí)施性強(qiáng)的發(fā)展方案 ， 為貴司呈現(xiàn)一個新穎且具操作性的發(fā)展藍(lán)圖 。 ? 把握項(xiàng)目發(fā)展主題與方向 ? 構(gòu)建項(xiàng)目物業(yè)種類 、 功能及規(guī)模 ? 明確各個物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比 ? 明確商業(yè)物業(yè)的功能 、 規(guī)模 、 業(yè)種業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營管理模式建議 ? 提供項(xiàng)目分期開發(fā)建議 ， 建議各期開發(fā)物業(yè)類型 、 規(guī)模等 為了達(dá)到上述目的 ， 我們將分析以下內(nèi)容： ? 分析天津 、 開發(fā)區(qū)及周邊的宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ， 這將包括對項(xiàng)目所依賴的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 、 房地產(chǎn)市場環(huán)境的分析 、 城市整體規(guī)劃分析；分析項(xiàng)目用地的特點(diǎn)并且分析項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會和局限性 ? 研究市區(qū)及周邊區(qū)域各公建類物業(yè)類型市場的發(fā)展特征及未來發(fā)展趨勢 。 ? 選定項(xiàng)目潛在的競爭對手 ， 并確定本項(xiàng)目相對于競爭性項(xiàng)目的優(yōu)勢 ? 研究并確定項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容的需求情況并為項(xiàng)目確定適宜的市場定位 ? 為項(xiàng)目明確適合的定位方案后 ， 并針對這些方案進(jìn)行財務(wù)分析 ? 在基于分析市場供應(yīng) 、 需求情況以及在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上 ， 最終確定項(xiàng)目的發(fā)展方案 ， 這些開發(fā)內(nèi)容將體現(xiàn)開發(fā)商最大化的財務(wù)收益 CB Richard Ellis | Page 4 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測算 CB Richard Ellis | Page 5 宏觀環(huán)境分析 20232023消 費(fèi)品零售額與價格指數(shù)走勢0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元30405060708090100110社會消費(fèi)品零售額 居民消費(fèi)價格指數(shù)經(jīng)濟(jì)概況 ? 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。天津 GDP從 2023年的 1639億元增長到2023年的 4338億元，期間年均增長率約為 14%，明顯高于全國的同期增長水平 ? 人均 GDP突破 5,000美元。 2023年天津市人均 GDP達(dá)到5177美元，按照世界銀行 2023年標(biāo)準(zhǔn)，天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已達(dá)到上中等收入國家平均水平，在全國 31個省(自治區(qū)、直轄市 )中，成為繼上海、北京之后第三個人均 GDP達(dá)到 5000美元以上的地區(qū) ? ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 2023年前 9個月天津市全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，與去年同比增長27%， 2023年到 2023年期間，年均增長率達(dá)到 18%，顯示了天津全市固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢 ? 在國家大力發(fā)展政策、奧運(yùn)會、濱海新區(qū)建設(shè)、金融創(chuàng)新政策等諸多利好因素的推動下，天津經(jīng)濟(jì)有望在今后 5－ 10年進(jìn)入高速發(fā)展階段 天津市全社會固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額04008001200160020232023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元010203040百分比%全社會固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額增長率 房地產(chǎn)投資額增長率CB Richard Ellis | Page 6 宏觀環(huán)境分析 業(yè)態(tài) 能夠吸引您前來的因素6 7 . 2 %2 5 . 2 %2 2 . 0 %3 3 . 2 %0% 10% 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 60% 7 0 % 8 0 %綜合性方面一站式購物場所以餐飲為主的商業(yè)場所以休閑娛樂為主的商業(yè)場所以大型超市為主的購物場所2 0 0 6 年天津社會消費(fèi)品零售額構(gòu)成住宿餐飲業(yè), %其它行業(yè), %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè), 8 4 . 2 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 住宿餐飲業(yè) 其它行業(yè)經(jīng)濟(jì)概況 ? 天津社會消費(fèi)品零售總額從 2023年至 2023年的平均年增長率為 %。 2023年天津社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，占同期天津國內(nèi)生產(chǎn)總值的% ? 天津市 GDP近年來快速增長，但對于北京 50％的比例，其社會消費(fèi)品零售總額占 GDP比例較低，天津市消費(fèi)品零售市場具有較大的發(fā)展?jié)摿? ? 天津居民消費(fèi)價格指數(shù)從 2023年至 2023年，平均在100以上，尤其在 2023年后，連續(xù)四年高于 100，這說明，天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入快速發(fā)展軌道，市場消費(fèi)價格表現(xiàn)日趨活躍 ? 天津社會消費(fèi)品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱 CB Richard Ellis | Page 7 宏觀環(huán)境分析 餐飲業(yè)零售總額0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元餐飲業(yè)零售總額20232023天 津恩格爾系數(shù)走勢%%%%%%%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023經(jīng)濟(jì)概況 ? 天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以 16%的速度增長， 2023年達(dá)到 ，比 2023年增長 ，增速居各行業(yè)之首。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費(fèi)水平的提高 ? 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達(dá)到60%以上，處于貧困階段； 50% 60%，處于溫飽階段；達(dá)到 40% 50%，進(jìn)入小康；當(dāng)達(dá)到 20% 40%時，將進(jìn)入富裕階段； 20%以下，屬于極端富裕 ? 天津的恩格爾系數(shù)在 2023年后平穩(wěn)下降， 2023年綜合恩格爾系數(shù)為 %，表明天津市居民總體上實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段 ? 居民生活水平不斷提高，居民的消費(fèi)水平相應(yīng)隨之提高，將促進(jìn)餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 8 宏觀環(huán)境分析 20232023天 津城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消費(fèi)性支出 支出—收入比經(jīng)濟(jì)概況 2023 2023 天津城市居民人均家庭食品支出情況050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消費(fèi)支出 人均在外飲食消費(fèi)支出 比重? 天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持繼增長， 2023年分別達(dá)到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同時，天津城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在 75％ 78％之間。 ? 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2023年比 2023年增長 %。其中， 2023年城市居民家庭人均在外用餐支出比 2023年增長 ，占食品總支出的比重達(dá) %。 ? 預(yù)計未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長，餐飲消費(fèi)需求將快速增長 CB Richard Ellis | Page 9 宏觀環(huán)境分析 資料來源：天津市規(guī)劃局 本案 城市規(guī)劃分析 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2023━ 2023 年 )》 正式確立天津”國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市“的城市定位 ? 城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局 “一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸 CB Richard Ellis | Page 10 宏觀環(huán)境分析 中心城區(qū) 濱海地區(qū) 城市規(guī)劃分析 ? 濱海新區(qū)的建設(shè)和海河的整體開發(fā)步伐的加快，是本項(xiàng)目開發(fā)的利好因素之一。 ? 本項(xiàng)目所處位置作為連接市區(qū)和濱海新區(qū)的重要交通干道，未來發(fā)展?jié)摿^大。 ? 本項(xiàng)目依托于海河開發(fā)的規(guī)劃，位于海河節(jié)點(diǎn)之一智慧城板塊的西北側(cè)，優(yōu)先于智慧城大板塊開發(fā)，具有時間優(yōu)勢。 CB Richard Ellis | Page 11 宏觀環(huán)境分析 本案 交通設(shè)施分析 ? 本項(xiàng)目所在位置臨近天津東南半環(huán)和 地鐵 9號線，優(yōu)越的交通優(yōu)勢無可比擬。 ? 未來柳林橋的貫通，拉近了河西和河?xùn)|之間的距離，增加了本項(xiàng)目的可達(dá)性。 CB Richard Ellis | Page 12 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測算 CB Richard Ellis | Page 13 地塊分析 地塊位置 東 南 半 環(huán) ? 地塊所在位置是當(dāng)前天津地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，位于天津市東南部，地處東麗、河?xùn)|兩個區(qū)的交匯處 ? 本地塊位于津塘路的南側(cè)，東至規(guī)劃武當(dāng)路，南接規(guī)劃住宅區(qū)，西至規(guī)劃龍崗路 ? 西北角緊鄰津塘路和地鐵 9號線（津?yàn)I輕軌）一號橋站，便利的交通設(shè)施是本地塊突出優(yōu)勢之一 ? 目前地塊周邊主要以老的居民區(qū)和廠房為主，商業(yè)存在市場空白點(diǎn) ?處于天津未來城市發(fā)展的主動脈上，是連接市區(qū)和濱海的主要干道之一 ? 區(qū)域配套設(shè)施的極度缺乏為項(xiàng)目的商務(wù)辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機(jī)會 CB Richard Ellis | Page 14 居住區(qū) ?中山門居住區(qū)、富民路居住區(qū)、一號橋和二號橋居住區(qū)、張貴莊居住區(qū) 商業(yè)區(qū) ?一號橋的萬客隆和蘇寧、東麗利津路商業(yè)街 政務(wù)區(qū) 東麗區(qū)政府 交通樞紐 距東南半環(huán)快速路約為 1公里，距中環(huán)線約為 3公里，津?yàn)I輕軌 /地鐵 9號線將通過天津站交通樞紐完成與全市地鐵系統(tǒng)的聯(lián)通。規(guī)劃地鐵 7號線也將在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)詹莊子站 商務(wù)區(qū) 周邊商務(wù)氛圍較低，僅有少量的商住樓 工業(yè)園 ?目前為企業(yè)用房 ?未來規(guī)劃二號橋都市工業(yè)示范區(qū) 未來項(xiàng)目 ?區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃主要是智慧城板塊，主要以會展經(jīng)濟(jì)、商業(yè)商務(wù)、居住用地為主 地塊分析 ? 地塊周邊三公里范圍內(nèi)，業(yè)態(tài)類型較為單一，主要包括：居住區(qū)、企業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 地塊周邊主要是居住區(qū)和未來潛在的地塊，商業(yè)設(shè)施比較缺乏 ? 由于區(qū)域周邊的老居民區(qū)較多，目前消費(fèi)能力不強(qiáng) ? 未來潛在地塊智慧城規(guī)劃為公建和居住用地，此板塊的興建將帶動此區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍 ? 項(xiàng)目位于津?yàn)I走廊的主要通道上，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，為本項(xiàng)目發(fā)展公建物業(yè)提供了較大的市場機(jī)會 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī) 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 本案 CB Richard Ellis | Page 15 地塊分析 主要物業(yè) 物業(yè)類型 對本項(xiàng)目影響 1 朝陽綠茵 住宅 ? 增加了區(qū)域高端人群，對發(fā)展商務(wù)和商業(yè)提供好的人文條件 2 新津小區(qū) 住宅 3 格調(diào)竹境 住宅 4 融科金月灣項(xiàng)目 住宅 5 米蘭新干線 住宅 6 萬客隆、蘇寧 超市家電賣場 ? 主要服務(wù)于周邊居民，但由于其自身定位不準(zhǔn)確，目前經(jīng)營狀況一般 ? 借助原有商業(yè)載體，能夠快速提升區(qū)域的商業(yè)氛圍 7 利津路商業(yè)街 商業(yè)街 ? 自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將會分流本項(xiàng)目的部分客源 8 鼎基大廈 商住 ? 商住兩用的 15層獨(dú)體建筑，有助于培育區(qū)域的商務(wù)氛圍 可開發(fā)地塊 規(guī)劃用途 對本項(xiàng)目影響 9 汪莊子地塊 ? 可建設(shè)用地 ，容積率 ? 為本項(xiàng)目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源 10 吉安道地塊 ? 占地面積 ， 目前 土地性質(zhì)未定 11 糖精廠地塊 ? 占地 54畝，目前 土地性質(zhì)未定 12 天鋼地塊 ? 總占地面積 544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設(shè) 4個項(xiàng)目。在河?xùn)|境內(nèi)占地面積 ，建筑面積 ，規(guī)劃性質(zhì)：公建、住宅 ? 公建和住宅物業(yè)的有機(jī)結(jié)合，提升區(qū)域的地塊價值 ? 地塊周邊物業(yè)環(huán)境主要以居住為主，且目前整體的檔次不高