廣場項目定位策劃方案(已修改)
2025-01-17 01:05 本頁面
【正文】 ***廣場方案（匯報） 目 錄 項目優(yōu)劣勢分析 2 項目定位 3 項目產(chǎn)品建議及規(guī)劃 4 項目商業(yè)環(huán)境分析 1 項目商業(yè)環(huán)境分析 1 商業(yè)環(huán)境分析 —區(qū)位 ? 石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1992年 7月經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)建立的省級開發(fā)區(qū)。 ， 為高新區(qū)的基本區(qū)，區(qū)內(nèi)轄一鄉(xiāng)、九個自然村。 ?其發(fā)展定位是以建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)為主，同時以金融、商貿(mào)、居住及文體等配套設(shè)施為支撐的 石家莊市的新城區(qū) 高新技術(shù)企業(yè)區(qū)域（工業(yè)區(qū)） 金融、商貿(mào)、居住區(qū)域（居住區(qū)） 本案 注：規(guī)劃來源于開發(fā)區(qū)管委會規(guī)劃局 主城區(qū) 本案 開發(fā)區(qū) 項目位于華山街與峨眉街之間，南臨長江大道 項目地處開發(fā)區(qū)已建成區(qū)域，具備商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)基礎(chǔ) 商業(yè)環(huán)境分析 —區(qū)位 ?項目外部交通便利，便于車流進(jìn)入項目轉(zhuǎn)化為客流 ?地鐵 1號線在與本項目互通，方便客流增大消費機(jī)會（預(yù)計 2022年開通） ?規(guī)劃中的石家莊東站位于距離本案 ，承載石家莊北站現(xiàn)有職能 ?后期交通規(guī)劃有利于開發(fā)區(qū)南部客流到達(dá)項目 商業(yè)環(huán)境分析 —交通 黃河大道 長江大道 珠江大道 珠峰大街 天山大街 昆侖大街 秦嶺大街 湘江道 本案 通往市區(qū) 太行大街 地鐵 1號線 和平路 黃河大道 珠江大道 長江大道 南二環(huán)東沿線 珠峰大街 天山大街 昆侖大街 秦嶺大街 太行大街 燕山大街 興安大街 阿里山大街 東三環(huán) 祁連大街 東二環(huán) 學(xué)苑路 本案 地鐵 1號線 石家莊東站 星辰廣場站 現(xiàn)有交通 交通規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境分析 —人口 城鎮(zhèn)人口 村民 在校師生 工廠職工 企事業(yè)單位職工 本案 1 2 3 4 5 3K 1K 開發(fā)區(qū)域人口匯總 序號 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 123871 2 農(nóng)村人口 75859 3 在校師生 68226 4 工廠職工 48550 5 企事業(yè)單位 4822 小計 321328 6 預(yù)期增長人口 83604 合計 404932 城鎮(zhèn)人口 村民 在校師生 工廠職工 企事業(yè)單位職工 項目 3公里范圍內(nèi)實際消費人口 本案 3公里商圈實際人口匯總 序號 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 90605 2 在校師生 44166 3 工廠職工 32700 4 農(nóng)村人口 31437 5 企事業(yè)單位 3222 小計 202130 6 預(yù)期增長人口 84993 總計 287123 商業(yè)環(huán)境分析 —商業(yè)競爭 ?開發(fā)區(qū)無大型集中零售商業(yè)，北國長江店實際可輻射范圍為整個開發(fā)區(qū) ?隨著永輝談固店開業(yè)，珠江大道以南消費被其分流 ?區(qū)域商業(yè)少，覆蓋區(qū)域廣，物業(yè)設(shè)施受原有建筑局限 ?新興商業(yè)利用交通便利、定位合理優(yōu)勢搶占現(xiàn)有客源 ?預(yù)期現(xiàn)有商業(yè)區(qū)逐步向東、向南發(fā)展 ?新興商業(yè)聚集主要處于長江大道、珠江大道南二環(huán)東延線 ?項目處于新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)，預(yù)期商業(yè)發(fā)展前景顯現(xiàn) ?周邊預(yù)期規(guī)劃商業(yè)較多，競爭將逐步加劇 商業(yè)環(huán)境分析 —酒店 ?酒店集中于和平路以南、秦嶺大街以西、珠江大道以北、珠峰大街以東發(fā)展較好、人口密集區(qū)域 ?快捷酒店發(fā)展比較迅速，逐步向開發(fā)區(qū)東、南部拓展 ?新興快捷酒店總面積以 7000㎡為主，高于市區(qū)快捷酒店面積（市區(qū)酒店建面區(qū)間 30005000㎡） ?據(jù)初步經(jīng)營者訪談，開發(fā)區(qū)目前快捷酒店經(jīng)營情況良好，仍有開店需求 ?開發(fā)區(qū)工廠企業(yè)較多，會議、培訓(xùn)型酒店發(fā)展良好 優(yōu)劣勢分析 2 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 處于開發(fā)區(qū)已建成區(qū)域，并有繼續(xù)向東發(fā)展趨勢 交通便利 項目商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)于現(xiàn)有其他商業(yè)物業(yè) 機(jī)會 地鐵開通，為客流增大帶來機(jī)會 石家莊東站的建設(shè)使用，對于拉動商業(yè)有良好預(yù)期 秦嶺大街向南延伸，有利于客流向南延展 風(fēng)險 劣勢 項目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 定位推導(dǎo) 定位方法（一） 相交定位法 主題型區(qū)域商業(yè) ?項目為區(qū)域成熟商業(yè)區(qū)邊緣 ?項目周邊交通便利 ?人口有待提升 天山世界之門： 預(yù)期：體量大、業(yè)態(tài)全、定位高、主題鮮明，項目操作難度巨大 長九中心： 預(yù)期：商務(wù)配套＋社區(qū)商業(yè)，定位較高拉動商業(yè)品質(zhì) 消費者期望業(yè)態(tài) 項目自身情況 市場競爭偏向 前提：我們要做怎樣的商業(yè)？ 商業(yè)類型 服務(wù)人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 道路 公共交通 交通方式 交通時間 便利型 Clubs 15005000人 100500米 內(nèi)部會所 小區(qū)內(nèi)部道路 無 步行 25分鐘 街坊型 Street 13萬人 12千米 住宅底商，街區(qū) 內(nèi)部道路，支路 公交站點 步行 510分鐘 鄰里型 Neighborhood 510萬人 35千米 集中型物業(yè) 支路，次干道 公交分站 步行、 騎車、機(jī)動車 1015分鐘 區(qū)域型 Department 1530萬人 510千米 復(fù)合型 次干道、主干道 公交換乘中心 騎車、 機(jī)動車 1530分鐘 城市型 City 50100萬人 1030千米
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