某廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案(已修改)
2025-05-07 04:47 本頁(yè)面
【正文】 廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的策劃及銷售部署進(jìn)行了深入的調(diào)查研究及分析，為了該項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)。通過(guò)多次的溝通，本策劃書就“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”所面臨的問(wèn)題作了深度剖析、解答，敝司專項(xiàng)小組對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、銷售部署、推廣部署作出了較為創(chuàng)新的解理和深度的透析。1：區(qū)域性商圈深度透析一、 本項(xiàng)目的商圈分析——“地利人和，商權(quán)無(wú)限” 新華路有巨大的區(qū)域優(yōu)勢(shì)廊坊市調(diào)整規(guī)劃策略，要把廊坊建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)城市，新華路成為未來(lái)廊坊五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了新華路為中心城區(qū)的地位。一系列的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施把北京、天津緊緊的連在一起，大大減弱了兩市的差異。新華路區(qū)的未來(lái)則以“五個(gè)中心”為核新華路區(qū)的未來(lái)“五個(gè)中心”商業(yè)區(qū)中心：金光道，愛(ài)民道配送中心：廊坊金光道南商務(wù)中心：新華路赤地區(qū)科研中心：新華路科技產(chǎn)業(yè)園旅游中心：萬(wàn)畝果園而在這“五個(gè)中主”中，基礎(chǔ)最好，發(fā)展最快的就是金光道、愛(ài)民道為軸線的新華路商業(yè)中心區(qū)。而本項(xiàng)目即位于該中心區(qū)的核心地帶。 規(guī)劃的調(diào)整帶動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展隨著廊坊市對(duì)市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實(shí)力的增強(qiáng)，把目光對(duì)準(zhǔn)那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以廊坊道板塊、金光道板塊等為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2001年上半年，新華路區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達(dá)25。33億元，僅次于北城區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬(wàn)平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可見(jiàn)，新華路區(qū)在廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的份量。 人口急增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果就是：人口的急劇增加。據(jù)2000年第五次全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，8新華路區(qū)的人口已由1990年的10余萬(wàn)發(fā)展到現(xiàn)在的30。73萬(wàn)人，僅次安次，居廊坊市第二位，人口密度達(dá)到12687人/KM2，僅次于安次三個(gè)老城區(qū)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人品規(guī)模，人口的增加，特別是有效消費(fèi)人品的增加，必然促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的繁榮。 大量的土地資源儲(chǔ)備新華路區(qū)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在新華路區(qū)的西部，東部尚有50平方公里的農(nóng)村地帶等待開(kāi)發(fā)，發(fā)展前景極為樂(lè)觀。新華路區(qū)的七項(xiàng)市政工程、區(qū)政府的東遷及琶州地區(qū)的開(kāi)發(fā)必將促進(jìn)這一地區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。從而帶動(dòng)大量人口的入住，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。 京滬高鐵的興建，將促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展京滬高鐵將在2010年開(kāi)通，其便捷的交通，舒適的乘坐環(huán)境將越來(lái)越被人們認(rèn)同，從而在一定程度上來(lái)打破地域概念，為新城區(qū)商業(yè)中心的形成提供機(jī)遇。 各大商家看中新華路，既帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，又帶來(lái)機(jī)遇在2001年6月20日舉行的“新華路商機(jī)交流會(huì)”上，有8個(gè)大型項(xiàng)目落戶新華路，世界零售商業(yè)的兩大巨頭——美國(guó)沃爾瑪公司與法國(guó)家樂(lè)福公司也看中了廊坊，其中沃爾瑪公司已在去年年底開(kāi)張。這些大型商家的開(kāi)張必將促進(jìn)區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這是劣勢(shì)；但另一方面，這些大型商家將帶平廊坊，甚至南、番、順的人流，對(duì)區(qū)內(nèi)的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動(dòng)作用，而只要避開(kāi)其鋒芒，另僻溪徑，相信會(huì)獲益非淺。再加上新華路茶館政府的“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、提供條件、創(chuàng)造商機(jī)”的思路，新華路將“ 地利人多，商機(jī)無(wú)限”。2：利用高鐵優(yōu)勢(shì)的影響市政府審批同意高鐵開(kāi)通策劃方案2月28日，市政府審批同意了高鐵總公司所擬的“關(guān)于廊坊高鐵開(kāi)通策劃的請(qǐng)示”。據(jù)此方案，通車時(shí)間較原計(jì)劃提前半年。運(yùn)營(yíng)第一季度開(kāi)局良好。第一季度運(yùn)營(yíng)開(kāi)局良好，各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。13月，客流量1620。4萬(wàn)人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18萬(wàn)人次，比去年同期增加3。1%。根據(jù)國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，在高鐵沿線物業(yè)中，受益最大的是商用物業(yè)，其次是寫字樓，最后的才是住宅。因?yàn)樵谶@三種物業(yè)中，商用物業(yè)對(duì)人的選擇最為廣泛，而寫字樓住宅則相對(duì)而言較為固定。（1） 高鐵要領(lǐng)對(duì)商用物業(yè)的最大影響，可謂是人流在廊坊，高鐵一號(hào)線自1999年6月28日開(kāi)通，對(duì)沿線商用物業(yè)如天河城、流行前線等商場(chǎng)帶動(dòng)了更多的人流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河城的最高客流量在64萬(wàn)人次，從而使天貿(mào)南大與吉之島的年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)率達(dá)到四成，也是天河城成為南海、順德、佛山人到廊坊購(gòu)物的首選之地。一號(hào)線客流量，日均客流量18萬(wàn)人次。而高鐵二號(hào)線三元里到曉港站將在2002年底提前開(kāi)通，一、二號(hào)線的貫通，將為新華路帶來(lái)更大的人流量，交替支起到倍增效應(yīng)。（2） 經(jīng)營(yíng)特色高鐵可以帶來(lái)人流，但如何留住人流就更為關(guān)鍵。沿高鐵沿線開(kāi)發(fā)的商用和業(yè)可分為三個(gè)圈，500米以內(nèi)為核心商圈，5001000米的范圍內(nèi)為內(nèi)環(huán)圈，1000米以外為外圍圈。而目前在廊坊，受高鐵影響主要為核心商圈。高鐵一號(hào)線開(kāi)通二年以來(lái)，高鐵一號(hào)線沿線的商場(chǎng)可謂有人歡喜有憂，除了天河城、流行前線、中華廣場(chǎng)等幾個(gè)商場(chǎng)外，其一超級(jí)商場(chǎng)卻是“窗外人匆匆，窗內(nèi)空蕩蕩”。這與其經(jīng)營(yíng)品種少、定位高檔不無(wú)關(guān)系。由此而不能充分利用高鐵帶來(lái)的人流。廊坊數(shù)碼科技廣場(chǎng)由廊坊長(zhǎng)江企業(yè)發(fā)展有限公司，位于新華路區(qū)金光道中151153號(hào)開(kāi)辦面積約8000多平方米數(shù)碼廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)電腦產(chǎn)品及電腦配套產(chǎn)品，擬于年內(nèi)開(kāi)業(yè)。4：電子市場(chǎng)的前景廊坊市目前的電子配件商貿(mào)主要集中在兩地，一、以天河區(qū)的崗頂——五山片區(qū)，二、東山區(qū)的黃花崗科貿(mào)街。其中天河的崗頂——五山片區(qū)有太平洋電腦城（一、二期）、天河電腦城、南方電腦城及五山科技街等大型電子（以電腦及其配件相關(guān)產(chǎn)品）商場(chǎng)，成為廊坊市目前最大、最成熟的電腦市場(chǎng)。而新華路區(qū)目前已有近130萬(wàn)人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的規(guī)模，區(qū)內(nèi)又有全國(guó)著名的學(xué)府——中山大學(xué)，以及廊坊美術(shù)學(xué)院廊坊業(yè)余大學(xué)等高校，隨著新華路區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一大批高質(zhì)量樓盤都把智能化、寬帶網(wǎng)做為基本的配套，而目前新華路區(qū)還未有一家專業(yè)的電子市場(chǎng)。人們買電腦及其配件還要到天河崗頂去，為河南的電子市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)空白的切入點(diǎn)，這是其一：
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