綿陽鹽亭廣場營銷策劃方案(已修改)
2025-01-31 08:23 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鴻 宇 廣 場 尾 盤 營 銷 方 案前 言鴻宇商業(yè)廣場銷售至今已有兩年時間，由于前期銷售對招商及商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃重視程度和控制力度不夠，所以整個商業(yè)廣場呈現(xiàn)出的經(jīng)營現(xiàn)狀是幾條步行街道冷熱不均，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較紊亂，商鋪有大量空置和關(guān)門轉(zhuǎn)讓情況，總體表現(xiàn)不甚良好。同時，由于前期沒有進行較好的銷控，導(dǎo)致目前位置較好的商鋪被銷售一空，而位置較冷的商鋪無人問津，出現(xiàn)了B區(qū)的東街經(jīng)營火爆，商鋪銷售一空。A、C、D棟之間的商鋪銷售不暢。被鹽亭人民公認的好地段的南街，這里郁金香生活廣場拔地而起，老百姓因此給予了極大關(guān)注，同時，該項目的推出，也大大切去了鹽亭商業(yè)地產(chǎn)這個本來就不大的蛋糕，給鴻宇商業(yè)廣場的后期銷售帶來了很大的難度。一、項目分析 項目情況：鴻宇商業(yè)廣場位于鹽亭縣東街和彌江路交匯處，地處老東門旁，東至彌江路，與東門廊橋相映，西至藍劍商廈，南匯絲綢大廈，北臨川登公寓和庭苑小區(qū)。鴻宇商業(yè)廣場占地13000㎡，總建面24000㎡，綠化率23%，其中內(nèi)外兩個休閑廣場共3100㎡，建筑風格為川西民居風格，古樸不失現(xiàn)代時尚。項目于2003年底開始正式銷售，目前銷售已經(jīng)過半，現(xiàn)已投入使用。目前未售商鋪具體情況如下a棟房號A—1A—2A—3A—4A—5A—7A—8A—10A—11A—12原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價（元）C棟一樓房號原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價（元）房號c—23c—25c—26c—27c—28c—29c301c302c—31c—32c—33c—34原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價(元)房號c—36原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價（元）C棟二樓房號C2—2C2—3C2—4C2—5C2—10C2—11C2—12原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價（元）D棟房號原套內(nèi)面積（㎡）原套內(nèi)單價（元/㎡）原總價（元）辦公樓房號套內(nèi)面積（㎡）套內(nèi)單價（元/㎡）總價（元）二、鴻宇商業(yè)廣場的swot分析優(yōu)勢（Ｓ）（1）步行進入城區(qū)的捷徑，通過廊橋可以很方便地穿過鴻宇廣場步行進入鹽亭最繁華的街道——南街，目前的東街已成為由車站進城的必經(jīng)之路之一。（2）在經(jīng)營形態(tài)上有了初步的業(yè)態(tài)劃分，是當?shù)厣虡I(yè)走向成熟的標志（3）街道環(huán)境經(jīng)過了良好的規(guī)劃建設(shè)，符合人們購物的需求。有利于將鴻宇商業(yè)廣場打造成帶有休閑娛樂性質(zhì)的商業(yè)步行街。劣勢（Ｗ）（1）受全國大環(huán)境的影響，自2004 開始，全國的商業(yè)地產(chǎn)整體就已經(jīng)開始明顯的滑坡，又因國家及銀行抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快相關(guān)政策不斷出臺，也抑制了投資者的投資熱情。（2）本項目的商業(yè)位置是介于傳統(tǒng)商業(yè)中心與非商業(yè)中心的之間的過渡地帶。商業(yè)地產(chǎn)最好的投資理論就是地段論，但作為僅有6萬人的鹽亭縣，鴻宇商業(yè)廣場的地段并不能被大家完全認同。 （3）經(jīng)營業(yè)態(tài)零亂，本項目最初明確了廣場各條街道的主題經(jīng)營業(yè)態(tài)，但在后期的執(zhí)行中沒有很好的認真控制，致使整個商業(yè)廣場的經(jīng)營內(nèi)容雜亂無章，與老商業(yè)區(qū)無異。沒有形成明確的主題定位和集合經(jīng)營效益，達不到吸引消費者到此形成明確購買意向的效果。（4）商業(yè)廣場內(nèi)部中心廣場的設(shè)計缺乏吸引力，沒有充分考慮商業(yè)經(jīng)營的實際需要，休閑性太強，同時，商業(yè)街景的設(shè)計上缺乏商業(yè)氣息，很容易形成普通市民茶余飯后閑坐聊天的場所，而起不到吸引有實際購買能力人群到此逛街購物休閑的目的，因此，整個商業(yè)廣場雖然有一定人流量，但沒有吸引真正的消費群體，商氣并不旺。（5）郁金香廣場的提早銷售，將本來就猶豫不決的投資者嚴重分流。機會點（Ｏ）（1）目前鹽亭沒有新的強有力競爭對手開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品，投資者可選擇性小。（2）如果推出較有吸引力和概念較新的銷售方式可能會被投資者看好（3）通過對商業(yè)廣場的街景進行適當改造，增加商業(yè)經(jīng)營符號，在一定程度上會對商業(yè)廣場現(xiàn)有的經(jīng)營氣息產(chǎn)生較大沖擊，吸引部分投資者和經(jīng)營者。威脅點（Ｔ）（1）目前最大的威脅來自廊橋商業(yè)城，廊橋商業(yè)城本身的位置及它與本項目緊鄰的關(guān)系，對本項目尾盤銷售很容易產(chǎn)生沖擊，并分流部分客戶，嚴格說來，廊橋商業(yè)城的位置與本項目尾盤剩余商鋪的位置相比較有一定優(yōu)勢，同時，廊橋商業(yè)城商鋪銷售中推出了購買一層鋪面贈送二層的措施，在一定程度上有很大吸引力，特別是對鹽亭這樣的小城市來說，二層可以作為居家使用，很適合當?shù)夭糠纸?jīng)營者的實際需求。（2）銷售時間過長，商業(yè)廣場已經(jīng)呈現(xiàn)并投入實際經(jīng)營，部分商家經(jīng)營效益并不理想，大量商鋪由于經(jīng)營收益差而轉(zhuǎn)讓等造成較大負面影響。任何一個項目，如果不是分期開發(fā)，只要銷售期超過一年，就會對項目的銷售造成負面影響。三、項目總體定位主題定位: 商業(yè)新天地、財富聚寶盆定位基礎(chǔ)： 時尚、休閑、大眾、根據(jù)以上定位基礎(chǔ)，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場總體定位為：充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟發(fā)展實力，引領(lǐng)鹽亭人民的消費潮流、匯聚鹽亭的精品名品，體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚的消費觀念的集購物、休閑、餐飲娛樂、觀賞為一體，功能齊全的商業(yè)步行街，是鹽亭最時尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購物休閑娛樂廣場。主題廣告語：鴻宇廣場——鹽亭商業(yè)新天地 時尚消費大世界 買鴻宇廣場旺鋪，坐收穩(wěn)定保險收益
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