【正文】 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 聚金廣場 營銷策劃方案 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 目 錄 引言 第一部分 市場解構(gòu) 基本描述 項目 SWOT 分析 目標市場定位與分析 第二部分 客戶分析 目標市場定位與分析 目標消費群購買心理及行為分析 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 第三部分 產(chǎn)品策略 策劃思路 產(chǎn)品規(guī)劃 賣點梳理 第四部分 價格策略 價格策略 價格結(jié)構(gòu) 價格預(yù)期 第五部分 營銷通路 營銷展示中心 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 接待中心 第六部分 營銷推廣 推廣策略及遵循原則 營銷推廣工作階段劃分與工作要點 一期市場和策略 整體營銷戰(zhàn)略 入市策略 推廣策略 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 引 言 對于聚金廣場項目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《聚金廣場項目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力： 如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？ 如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風險？ 如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？ 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實現(xiàn)項目高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？ 一個項目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細致鋪排，而這 些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹?shù)貓?zhí)行。 本策略，僅做概要性闡述，并將隨市場變化情況適時調(diào)整。 房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使“康聯(lián)地產(chǎn)”品牌深入人心。將 “打造 大沙 地標性建筑樣板工程” 作為聚金廣場項目的開發(fā)理念。打造大沙乃至洪湖市的地標性建筑及旅游文化集中地，多元化的城市綜合體。 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 營銷策劃目的 1．樹 立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn)聚金廣場項目的三個價值： 核心商業(yè)板塊 —— 大沙湖核心區(qū)和未來商業(yè)中心區(qū)，吃喝玩樂購一站式 Shopping Mall； “核心板塊 商業(yè)航母 ” 作為廣告說辭及噱頭，體現(xiàn)大沙的天然地理優(yōu)勢，吸引洪湖市區(qū)的部分需求。 升值空間 —— 聚金廣場項目及項目區(qū)域具有很大的升值潛力； 2．使聚金廣場具有較高的市場認可度，成為洪湖旅游餐飲商業(yè)的集中地。 3．以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，將康聯(lián)地產(chǎn)以品牌開發(fā)商身份進行的后期開發(fā)鋪平道路。 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 第一部分 市場解構(gòu) 基本描述 湖北省洪湖市大沙湖農(nóng)場南臨長江與嘉魚縣隔江相望；北倚內(nèi)荊河，與國營大同湖農(nóng)場一衣帶水；總場機關(guān)駐地大沙西南距三國古戰(zhàn)場烏林 30 公里，到洪湖城區(qū) 47 公里。 大沙湖農(nóng)場總面積 平方公里，轄 8 個農(nóng)業(yè)分場，總?cè)丝? 萬人，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 萬畝，農(nóng)業(yè)耕地面積 3 萬余畝。 大沙湖農(nóng)場，如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在江漢平原東南端，洪湖市東部腹地。南臨長江，與嘉魚縣城隔江相望；北倚內(nèi)荊河，與國營大同湖農(nóng)場一衣帶水；東距九省通 衢的大武漢 80 公里，沿途可直接上 107 國道和京珠、滬蓉等多條高速公路；西南離三國古戰(zhàn)場赤壁、烏林 30 公里，到洪湖城區(qū) 47 公里。交通便利，依黃金水道，省際公路漢洪線（洪湖至武漢）、洪咸線（洪湖至咸寧）穿場而過，建有可供運 —5 型飛機起降的機場。土地資源豐富，國土面積 176 平方公里，擁有養(yǎng)殖水面 6 萬余畝，耕地 4 萬余畝。 2021 年 9 月劃歸洪湖市管理，實行農(nóng)場和管理區(qū)二塊牌子，一套班子，行使政府、企業(yè)雙重職能。 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 大沙湖農(nóng)場，以境內(nèi)最大的湖泊大沙湖而得名。據(jù) 1982 年版《洪湖縣地名志）記載：原大沙湖是洪湖境內(nèi)第二大湖泊 ，正常水位時，面積為 平方公里。大沙湖農(nóng)場轄區(qū)原是漢陽、沔陽、嘉魚三縣分轄之地。 1951 年 6月劃歸洪湖縣第二區(qū)管理。 1957 年 11 月，中共荊州地委、荊州專署根據(jù)中共湖北省委指示，決定在這里開辦國營農(nóng)場。 1957 年 12 月，成立國營大沙湖農(nóng)場管理處，下轄 6 個獨立經(jīng)營的機械農(nóng)場，隸屬于省農(nóng)墾廳。 1958 年 8月，根據(jù)中共荊州地委 132 號文件《關(guān)于國營機械農(nóng)場下放到縣領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)定》，農(nóng)場管理處撤銷，改名為大沙湖農(nóng)場，隸屬于洪湖縣。 1958 年，來自 “五湖四海 ”的創(chuàng)業(yè)者們從機關(guān)、學(xué)校、部隊，從各個崗位，義無反顧地 云集于此，結(jié)草成廬，拓荒為疇，開始了改天換地的墾殖建設(shè)，為這片神奇的土地掀開了嶄新的一頁。沉睡了千百年的荒湖，迎來了鼎沸的人聲，創(chuàng)業(yè)者們用忠誠和頑強開始了人生和事業(yè)的新歷程。面對滿目的蘆葦沼澤地，他們僅憑自己的雙手，一把砍刀，一把鋤頭，向莽莽荒野宣戰(zhàn)。 大沙湖農(nóng)場屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，平均日照時數(shù) ，日照百分率 28—50%，光照充足，熱量豐富，常年平均降雨量為 1355mm，水資源豐富，年平均氣溫為 16℃ ，年平均無霜期 263 天，自然環(huán)境得天獨厚，轄區(qū)內(nèi)地勢平坦，湖泊密布 ，溝渠縱橫，水源與長江、內(nèi)荊河相連且無污染。轄區(qū)內(nèi)下轄八個農(nóng)德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 業(yè)分場（含蔬菜、水產(chǎn)兩個公司），一個農(nóng)科所、一個水科所；工交、商貿(mào)企業(yè)全面實行改制。常住人口 萬人，流動人口約 萬人，其中城區(qū)常住人口 萬人，職工總體素質(zhì)較高，各類人才齊全，擁有各類高級職稱人數(shù) 80 名，中級職稱人數(shù) 500 名，初級職稱人數(shù) 1000 余名。 場內(nèi)主產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品有：淡水魚類、牲豬、洪湖野鴨、麻鴨、糧（稻谷、麥類、玉米）、棉、油（芝麻、大豆）、蔬菜瓜果等。主要工業(yè)產(chǎn)品有：汽車零配件，機床、小型農(nóng)機具，食品罐頭、船舶、建材、電子元件 、服裝、醬制品、特種紙業(yè)等。 農(nóng)場內(nèi)供生產(chǎn)、生活經(jīng)營的各種配套設(shè)施齊全。自建有日供水萬噸的自來水廠（長江自然水）； 5620 千伏安供電所； 500 噸冷庫；長江碼頭、水運船隊、輪渡、汽運已具規(guī)模。場內(nèi)文教、衛(wèi)生、餐飲、旅游、娛樂一應(yīng)俱有，通訊業(yè)發(fā)展迅猛，自建的農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)集市市場繁榮，人們安居樂業(yè)、社會環(huán)境安定。 管理區(qū)立足資源優(yōu)勢，招商引資機制靈活，相繼出臺了一系列優(yōu)惠獎勵政策。如投資額在 50—1000 萬元之間的企業(yè)，土地出讓按國家相關(guān)政策農(nóng)場相應(yīng)給予 30%——80%的優(yōu)惠；兼并或利用閑置廠房的企業(yè)， 5 年內(nèi)免征國有土地使用費；經(jīng)營期在 10 年以上的企業(yè)，從投資經(jīng)營起 2 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，第 3—5 年內(nèi)減半征收。企業(yè)上繳稅收達 100 萬元以上，按地方留成的 10%對法人代表予以獎勵。目前，已有一批仁人志仕來我區(qū)立業(yè)發(fā)展。 大德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 沙湖管理區(qū)資源豐富，交通便利，設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，機制靈活，社會安定。熱忱歡迎各界人仕來我區(qū)共謀發(fā)展，攜手在這片肥沃的土地上共創(chuàng)輝煌。 商業(yè)總量 約 150 家，除餐飲，診所，電信，聯(lián)通營業(yè)廳，加油站 商業(yè)分類 建材裝修 25 家 占 % 電動車 15 家 占 10% 服裝，首飾 42 家 占 28% 漁業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 14 家 占 % 挖機配件 8 家 占 % 小超市 9 家 占 6% 其它（嬰兒用品，黃金首飾，家電，生活用品，化妝品，婚紗等） 36 家 德信行 地產(chǎn) 顧問機構(gòu) 大沙湖聚金廣場項目營銷策劃方案 占 24% 娛樂方面 幾乎無 市場初步分析及構(gòu)想 大沙湖商業(yè)分布情況基本建立在滿足當?shù)鼐用褚?，食，住，行這幾個方面，提升生活質(zhì)量的 娛樂方面幾乎沒有。城區(qū)內(nèi)幾乎沒有 KTV，沒有電玩城，電影院，臺球城，也只有為數(shù)不多的幾家賓館棋牌室 。 大沙湖是一個較封閉的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，流動人口非常少，現(xiàn)有居民生活習慣很傳統(tǒng)，接受新事物較難，引進新型商業(yè)進駐改變現(xiàn)狀，炒作人氣非常困難。建議將商業(yè)廣場進行分區(qū)，為現(xiàn)有商業(yè)鋪面提供一個扎堆經(jīng)營的平臺，將現(xiàn)有商業(yè)鋪面分類重新整合起來，能吸引現(xiàn)有商鋪入駐商城，可在短時間內(nèi)將商城人氣拉升起來，建議分成以下幾個區(qū)域： 服裝區(qū)域 電動車區(qū)域（ 1 樓可考慮引進低端品牌 4S 店，如吉利） 建材區(qū)域 農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域（含挖機經(jīng)營區(qū)域） 大型超市（ 可含黃金飾品，嬰兒用品，生活用品，家電等，如富迪超市）