【正文】 ，物業(yè)環(huán)境不是很好，存在很大的提升空間 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 2 1 3 7 8 11 12 4 9 10 5 CB Richard Ellis | Page 16 ? 由于本項(xiàng)目位于天津市中心區(qū)域，周邊的交通環(huán)境良好，尤其具有臨近火車(chē)站和通達(dá)多條公交線路的交通優(yōu)勢(shì)，方便居住在全市各個(gè)方向的人口上班和進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)。 本項(xiàng)目 1號(hào)線 3號(hào)線 9號(hào)線 2號(hào)線 2號(hào)線 1號(hào)線 天津火車(chē)站 1號(hào)線：已竣工 9號(hào)線： 2023 7號(hào)線：未定 資料來(lái)源：天津市規(guī)劃局 地塊分析 地塊可達(dá)性 ? 交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項(xiàng)目的商務(wù)辦公需求帶來(lái)潛力 ? 道路、地鐵及與機(jī)場(chǎng)的距離對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公提供了交通的便利及人流量的支撐 ? 城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū) 機(jī)場(chǎng) 距離濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 14公里，走外環(huán)非常便利 火車(chē)站 距離市中心 8公里，距離火車(chē)站約 7公里 軌道交通 地鐵 9號(hào)線部分已通車(chē)，其余市區(qū)部分正在修建當(dāng)中，一號(hào)橋站在本地塊的西北側(cè) 規(guī)劃中的地鐵 7號(hào)線位于地塊的東側(cè)，并在詹莊子設(shè)站 東南半環(huán)快速路，位于地塊西側(cè) 1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個(gè)區(qū)域到達(dá)地塊的距離 公交 至少 24條公交線路通過(guò)津塘公路 本項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 17 地塊分析 地塊可達(dá)性 海河 ? 車(chē)流主要沿地塊北側(cè)和東側(cè)進(jìn)入地塊 ? 城市交通的主干道快速路 —— 東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有 1公里和 3公里，能夠?yàn)楸镜貕K快速導(dǎo)入人流 ? 津?yàn)I輕軌一號(hào)橋站位于項(xiàng)目的西北側(cè)，便捷的軌道交通能夠帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)的發(fā)展 ? 項(xiàng)目北側(cè)津塘公路中間設(shè)有隔離帶，機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在中山門(mén)立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機(jī)動(dòng)車(chē)的可達(dá)性稍差 ? 地塊北側(cè)居民區(qū)的人流能通過(guò)人行通道穿行，但是據(jù)調(diào)查目前人行通道的紅綠燈未開(kāi)啟，并且津塘公路車(chē)速很快，阻隔部分北部居民的通勤 ? 地塊東側(cè)為規(guī)劃中的武當(dāng)路，未來(lái)柳林橋的通車(chē)將拉近項(xiàng)目與河西區(qū)的距離 地塊可達(dá)性有待改善 : ? 目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問(wèn)題，車(chē)流的可達(dá)性問(wèn)題有待改善，可以通過(guò)相關(guān)交通疏導(dǎo)標(biāo)志來(lái)吸引北部的人流和車(chē)流 CB Richard Ellis | Page 18 地塊分析 天塔 資料來(lái)源： CBRE 回報(bào)方式租金收入房產(chǎn)升值Percent7060504030201003367四、五星級(jí)酒店標(biāo)間門(mén)市價(jià)格比較0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*間四星 五星地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下： ? 地塊西北側(cè)為地鐵 9號(hào)線（津?yàn)I輕軌）一號(hào)橋站，西北側(cè)約 100米處為萬(wàn)客隆及蘇寧電器； ? 地塊的北側(cè)及東北側(cè)為陳舊的居住區(qū)； ? 地塊的西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)為未來(lái)智慧城地塊，與住宅區(qū)相連； ? 目前地塊的北側(cè)有輕軌及輕軌一號(hào)橋站的遮擋，對(duì)于東麗向市區(qū)方向的車(chē)輛可視性不佳，對(duì)于從輕軌一號(hào)橋站下車(chē)的人流本地塊的可視性較好。 ? 地塊為狹長(zhǎng)型緊靠津塘路，商業(yè)展示面較大，可視性較好 ? 綜合評(píng)定地塊的可視性一般，無(wú)景觀環(huán)境 ? 后期定位要充分考慮各個(gè)業(yè)態(tài)的特征，根據(jù)各自的特征進(jìn)行合理布局 地塊可視性分析 CB Richard Ellis | Page 19 地塊分析 規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀 北地塊 南地塊 ? 通過(guò)和有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，津塘公路上（地塊西北側(cè)）附近增加車(chē)輛轉(zhuǎn)彎處 ? 重大挑戰(zhàn) 解決方案 地塊 沿津塘公路 380米左右 沿規(guī)劃武當(dāng)路 96米左右 優(yōu)勢(shì) ? 商業(yè)展示面大，可視性好 ? 地塊緊鄰一號(hào)橋站和未來(lái)的地鐵 7號(hào)線，聚集人流 ? 綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補(bǔ) 劣勢(shì) ? 地塊呈狹長(zhǎng)型，不便于業(yè)態(tài)布局 ? 輕軌高架橋和中間的綠化帶造成北側(cè)的遮擋和人流阻隔 規(guī)劃性質(zhì) 土地面積 建筑面積 建筑密度 綠地率 商業(yè)金融業(yè) A1地塊 不大于 100000平米 不大于 40% 不小于 20% CB Richard Ellis | Page 20 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 交通方面：緊鄰東南半環(huán)快速路和輕軌，軌道交通發(fā)達(dá)； ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布可以自由組合，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)配套方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； ? 周邊項(xiàng)目普遍品質(zhì)較低，有進(jìn)一步提升品質(zhì)的需求； ? 主干道及輕軌沿線商業(yè)的發(fā)展必然提升土地價(jià)值。 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹(jǐn)慎； ? 項(xiàng)目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來(lái)的商業(yè)人流導(dǎo)入造成一定的阻隔； ? 地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)酒店及商務(wù)辦公需要較長(zhǎng)的培育期； 機(jī)會(huì) ? 智慧城的規(guī)劃將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形成利好； ? 目前住宅需求大于供給。周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量較小，不能滿足購(gòu)房需求。 ? 該地塊周邊有大量未開(kāi)發(fā)用地，未來(lái)將遷入大量人口，能夠?yàn)樯虡I(yè)提供穩(wěn)定的客源； ? 周邊無(wú)高星級(jí)酒店類物業(yè)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 目前商圈內(nèi)無(wú)大型商業(yè)設(shè)施聚集區(qū)； 威脅 ? 市內(nèi)公建類產(chǎn)品供應(yīng)未來(lái)幾年放量明顯，這在一定程度上對(duì)本地塊的公建產(chǎn)品形成很大的沖擊； ? 周邊地塊潛在供應(yīng)較大，可能崛起大批競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； CB Richard Ellis | Page 21 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ? 整體寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 整體 SOHO市場(chǎng) 辦公類物業(yè) ? 整體商住市場(chǎng) ? 整體高檔酒店市場(chǎng) ? 整體服務(wù)式公寓市場(chǎng) ? 整體經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng) ? 整體酒店式公寓市場(chǎng) 酒店類物業(yè) CB Richard Ellis | Page 22 整體商業(yè)市場(chǎng) 主要商業(yè)區(qū)域 目前及未來(lái)主要商圈 1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈 2 和平路 — 濱江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 — 白堤路商圈 3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈 4 小白樓商圈 12 獅子林 — 金緯路商圈 20 奧運(yùn)商圈 5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新開(kāi)路 — 華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 22 南站 — 十一經(jīng)路商圈 7 東馬路商圈 15 友誼路商圈 23 紅星路商圈 8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 張貴莊路商圈 核心商圈 核心商圈 6 7 7 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ?目前天津市內(nèi)主要商圈分布 ? 核心商圈：和平路 濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈 ? 傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿(mào)區(qū) ? 新興商圈，如奧運(yùn)、水上、梅江商圈逐漸興起 ? 各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈 ? 未來(lái)商圈發(fā)展將向多中心的模式演變 ? 傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場(chǎng)變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯 ? 天津的商圈分布過(guò)度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢(shì)不協(xié)調(diào) ? 隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費(fèi)特性的差異化而有不同的特色 ? 未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì) ， 勢(shì)必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費(fèi)者 。 這表示未來(lái)的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限 。 ?? ? 與此同時(shí)，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，對(duì)于一個(gè)擁有將近 1000萬(wàn)人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購(gòu)物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場(chǎng) 主要商圈發(fā)展特點(diǎn) 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無(wú)步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場(chǎng)抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長(zhǎng)度 1200米，濱江道步行街總長(zhǎng)度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場(chǎng)抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無(wú)步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場(chǎng)抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場(chǎng)，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場(chǎng)抽成比例為 1530% 主要特點(diǎn) ? 該區(qū)域是中高檔消費(fèi)比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢(shì)丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn) ? 休閑設(shè)施在商場(chǎng)中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)之間同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)比較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 在中檔商品消費(fèi)方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場(chǎng)中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂(lè)設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場(chǎng) 的開(kāi)業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。 ? 整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜 ? 業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、百貨及購(gòu)物中心等多種商業(yè)形式均有 商業(yè)定位 ?中檔、中高檔 ?中低檔、中檔 ?中檔、高檔 ?低檔、中檔、中高檔 客群特點(diǎn) ?以中高端消費(fèi)人群為主，是高收入、高學(xué)歷、擁有跨國(guó)公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購(gòu)物的主要場(chǎng)所 ?除了全市大眾消費(fèi)外，該區(qū)域也是外來(lái)旅游人口重要的消費(fèi)場(chǎng)所之一 ?目前以中檔消費(fèi)為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領(lǐng)和周邊居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所之一 ?以天津中等收入的家庭和時(shí)尚青年為主 ?欠缺高收入人群的購(gòu)物氛圍 未來(lái)發(fā)展 ?隨著和黃、樂(lè)賓百貨等商業(yè)設(shè)施的入市，區(qū)域 中 高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固 ?市場(chǎng)趨于飽和，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間 ?海信廣場(chǎng)的進(jìn)入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的整體品質(zhì) ?未來(lái)，大量綜合類公建項(xiàng)目的入市將改變近年來(lái)區(qū)域商業(yè)氛圍較 低迷 的現(xiàn)狀 ?未來(lái)項(xiàng)目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布 ?圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項(xiàng)目增多，整體檔次將明顯提升 CB Richard Ellis | Page 24 整體商業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)型商業(yè)特征 商業(yè)形態(tài) 分布 商業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)模式 ? 百貨、購(gòu)物中心，以及包括大型綜合超市、建材家居超市在內(nèi)的大賣(mài)場(chǎng)為主；商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)為輔 ? 市級(jí)商圈內(nèi)，依靠便利的公交系統(tǒng)輻射全市 ? 商品種類齊全，品牌集中，主要包括有化妝品、服裝、體育用品、家用電器、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)類別 ? 由開(kāi)發(fā)商租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，由該經(jīng)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)進(jìn)行分租，并實(shí)行統(tǒng)一管理 ? 或由開(kāi)發(fā)商自己持有，由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司以輸出管理的方式對(duì)商業(yè)進(jìn)行管理，收取管理費(fèi)用 CB Richard Ellis | Page 25 整體商業(yè)市場(chǎng) 供應(yīng)趨勢(shì) ? 成規(guī)模的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)截至 2023年底的市場(chǎng)存量為 488萬(wàn)平米 ? 市場(chǎng)供應(yīng)在 1998年后增長(zhǎng)較快，年增長(zhǎng)率約為 18% ? 0710年將形成大型商業(yè)的集中供應(yīng) ? 截止至 2023年大型商業(yè)的總存量將達(dá)到 1018萬(wàn)平米 ? 未來(lái)大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 新興的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線、市民廣場(chǎng)、時(shí)尚廣場(chǎng)區(qū)域也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項(xiàng)目 ? 除此之外，塘沽區(qū)的響鑼灣及于家堡商務(wù)商業(yè)區(qū)也將規(guī)劃大量的商業(yè)項(xiàng)目，將于 2023年前后初見(jiàn)規(guī)模 ?注：該數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)了成規(guī)模商業(yè)的歷史供應(yīng)，主要包括規(guī)模在 1萬(wàn)平米以上的百貨