【正文】 ，物業(yè)環(huán)境不是很好，存在很大的提升空間 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 2 1 3 7 8 11 12 4 9 10 5 CB Richard Ellis | Page 16 ? 由于本項目位于天津市中心區(qū)域，周邊的交通環(huán)境良好，尤其具有臨近火車站和通達多條公交線路的交通優(yōu)勢，方便居住在全市各個方向的人口上班和進行商業(yè)消費。 本項目 1號線 3號線 9號線 2號線 2號線 1號線 天津火車站 1號線：已竣工 9號線： 2023 7號線：未定 資料來源：天津市規(guī)劃局 地塊分析 地塊可達性 ? 交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項目的商務辦公需求帶來潛力 ? 道路、地鐵及與機場的距離對于本項目發(fā)展商務辦公提供了交通的便利及人流量的支撐 ? 城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū) 機場 距離濱海國際機場 14公里，走外環(huán)非常便利 火車站 距離市中心 8公里，距離火車站約 7公里 軌道交通 地鐵 9號線部分已通車，其余市區(qū)部分正在修建當中，一號橋站在本地塊的西北側 規(guī)劃中的地鐵 7號線位于地塊的東側，并在詹莊子設站 東南半環(huán)快速路，位于地塊西側 1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個區(qū)域到達地塊的距離 公交 至少 24條公交線路通過津塘公路 本項目 CB Richard Ellis | Page 17 地塊分析 地塊可達性 海河 ? 車流主要沿地塊北側和東側進入地塊 ? 城市交通的主干道快速路 —— 東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有 1公里和 3公里，能夠為本地塊快速導入人流 ? 津濱輕軌一號橋站位于項目的西北側，便捷的軌道交通能夠帶動商業(yè)商務的發(fā)展 ? 項目北側津塘公路中間設有隔離帶，機動車輛只能在中山門立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機動車的可達性稍差 ? 地塊北側居民區(qū)的人流能通過人行通道穿行，但是據調查目前人行通道的紅綠燈未開啟，并且津塘公路車速很快，阻隔部分北部居民的通勤 ? 地塊東側為規(guī)劃中的武當路，未來柳林橋的通車將拉近項目與河西區(qū)的距離 地塊可達性有待改善 : ? 目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問題，車流的可達性問題有待改善，可以通過相關交通疏導標志來吸引北部的人流和車流 CB Richard Ellis | Page 18 地塊分析 天塔 資料來源： CBRE 回報方式租金收入房產升值Percent7060504030201003367四、五星級酒店標間門市價格比較0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*間四星 五星地塊四周主要景觀現狀如下： ? 地塊西北側為地鐵 9號線（津濱輕軌）一號橋站，西北側約 100米處為萬客隆及蘇寧電器； ? 地塊的北側及東北側為陳舊的居住區(qū)； ? 地塊的西側、南側和東側為未來智慧城地塊，與住宅區(qū)相連； ? 目前地塊的北側有輕軌及輕軌一號橋站的遮擋，對于東麗向市區(qū)方向的車輛可視性不佳，對于從輕軌一號橋站下車的人流本地塊的可視性較好。 ? 地塊為狹長型緊靠津塘路，商業(yè)展示面較大，可視性較好 ? 綜合評定地塊的可視性一般，無景觀環(huán)境 ? 后期定位要充分考慮各個業(yè)態(tài)的特征，根據各自的特征進行合理布局 地塊可視性分析 CB Richard Ellis | Page 19 地塊分析 規(guī)劃指標及地塊形狀 北地塊 南地塊 ? 通過和有關部門協(xié)調，津塘公路上（地塊西北側）附近增加車輛轉彎處 ? 重大挑戰(zhàn) 解決方案 地塊 沿津塘公路 380米左右 沿規(guī)劃武當路 96米左右 優(yōu)勢 ? 商業(yè)展示面大，可視性好 ? 地塊緊鄰一號橋站和未來的地鐵 7號線，聚集人流 ? 綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補 劣勢 ? 地塊呈狹長型，不便于業(yè)態(tài)布局 ? 輕軌高架橋和中間的綠化帶造成北側的遮擋和人流阻隔 規(guī)劃性質 土地面積 建筑面積 建筑密度 綠地率 商業(yè)金融業(yè) A1地塊 不大于 100000平米 不大于 40% 不小于 20% CB Richard Ellis | Page 20 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 交通方面：緊鄰東南半環(huán)快速路和輕軌，軌道交通發(fā)達； ? 項目業(yè)態(tài)分布可以自由組合，能夠實現商業(yè)配套方面的優(yōu)勢互補； ? 周邊項目普遍品質較低，有進一步提升品質的需求； ? 主干道及輕軌沿線商業(yè)的發(fā)展必然提升土地價值。 劣勢 ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎； ? 項目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來的商業(yè)人流導入造成一定的阻隔； ? 地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務區(qū)，且缺乏產業(yè)支撐，未來酒店及商務辦公需要較長的培育期； 機會 ? 智慧城的規(guī)劃將帶動整個區(qū)域的發(fā)展，對本項目的開發(fā)形成利好； ? 目前住宅需求大于供給。周邊項目開發(fā)量較小，不能滿足購房需求。 ? 該地塊周邊有大量未開發(fā)用地，未來將遷入大量人口，能夠為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源； ? 周邊無高星級酒店類物業(yè)存在市場空白點； ? 目前商圈內無大型商業(yè)設施聚集區(qū)； 威脅 ? 市內公建類產品供應未來幾年放量明顯，這在一定程度上對本地塊的公建產品形成很大的沖擊； ? 周邊地塊潛在供應較大，可能崛起大批競爭項目； CB Richard Ellis | Page 21 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經濟測算 ? 整體商業(yè)物業(yè)市場 ? 整體寫字樓市場 ? 整體 SOHO市場 辦公類物業(yè) ? 整體商住市場 ? 整體高檔酒店市場 ? 整體服務式公寓市場 ? 整體經濟型酒店市場 ? 整體酒店式公寓市場 酒店類物業(yè) CB Richard Ellis | Page 22 整體商業(yè)市場 主要商業(yè)區(qū)域 目前及未來主要商圈 1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈 2 和平路 — 濱江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 — 白堤路商圈 3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈 4 小白樓商圈 12 獅子林 — 金緯路商圈 20 奧運商圈 5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新開路 — 華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 22 南站 — 十一經路商圈 7 東馬路商圈 15 友誼路商圈 23 紅星路商圈 8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 張貴莊路商圈 核心商圈 核心商圈 6 7 7 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ?目前天津市內主要商圈分布 ? 核心商圈：和平路 濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈 ? 傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿區(qū) ? 新興商圈，如奧運、水上、梅江商圈逐漸興起 ? 各行政區(qū)內均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈 ? 未來商圈發(fā)展將向多中心的模式演變 ? 傳統(tǒng)商圈內商業(yè)設施將根據市場變化逐步調整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯 ? 天津的商圈分布過度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調 ? 隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費特性的差異化而有不同的特色 ? 未來消費趨勢 ， 勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費者 。 這表示未來的商業(yè)設施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限 。 ?? ? 與此同時，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴張，對于一個擁有將近 1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經不能夠滿足目前消費者的購物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場 主要商圈發(fā)展特點 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場抽成比例為 2030% ? 供應：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場抽成比例為 1530% ? 供應：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場抽成比例為 1530% ?供應：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場抽成比例為 1530% 主要特點 ? 該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢丹和美美百貨，將引領天津商業(yè)向更高端邁進 ? 休閑設施在商場中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內商場之間同質化經營比較嚴重，競爭激烈 ? 在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質商業(yè)供應較小，休閑娛樂設施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內海信廣場 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。 ? 整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜 ? 業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有 商業(yè)定位 ?中檔、中高檔 ?中低檔、中檔 ?中檔、高檔 ?低檔、中檔、中高檔 客群特點 ?以中高端消費人群為主，是高收入、高學歷、擁有跨國公司工作經歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所 ?除了全市大眾消費外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費場所之一 ?目前以中檔消費為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領和周邊居民購物的主要場所之一 ?以天津中等收入的家庭和時尚青年為主 ?欠缺高收入人群的購物氛圍 未來發(fā)展 ?隨著和黃、樂賓百貨等商業(yè)設施的入市，區(qū)域 中 高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固 ?市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域將有一定投資發(fā)展空間 ?海信廣場的進入提升了區(qū)域內商業(yè)設施的整體品質 ?未來，大量綜合類公建項目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較 低迷 的現狀 ?未來項目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布 ?圈內原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升 CB Richard Ellis | Page 24 整體商業(yè)市場 經營型商業(yè)特征 商業(yè)形態(tài) 分布 商業(yè)類型 經營模式 ? 百貨、購物中心，以及包括大型綜合超市、建材家居超市在內的大賣場為主；商業(yè)街、專業(yè)市場為輔 ? 市級商圈內，依靠便利的公交系統(tǒng)輻射全市 ? 商品種類齊全，品牌集中，主要包括有化妝品、服裝、體育用品、家用電器、餐飲、娛樂等商業(yè)類別 ? 由開發(fā)商租賃給商業(yè)經營公司，由該經營公司對商業(yè)進行分租，并實行統(tǒng)一管理 ? 或由開發(fā)商自己持有，由商業(yè)經營管理公司以輸出管理的方式對商業(yè)進行管理，收取管理費用 CB Richard Ellis | Page 25 整體商業(yè)市場 供應趨勢 ? 成規(guī)模的經營性商業(yè)截至 2023年底的市場存量為 488萬平米 ? 市場供應在 1998年后增長較快，年增長率約為 18% ? 0710年將形成大型商業(yè)的集中供應 ? 截止至 2023年大型商業(yè)的總存量將達到 1018萬平米 ? 未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 新興的住宅區(qū)、商務區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線、市民廣場、時尚廣場區(qū)域也將出現一些大型綜合商業(yè)項目 ? 除此之外，塘沽區(qū)的響鑼灣及于家堡商務商業(yè)區(qū)也將規(guī)劃大量的商業(yè)項目，將于 2023年前后初見規(guī)模 ?注：該數據僅統(tǒng)計了成規(guī)模商業(yè)的歷史供應，主要包括規(guī)模在 1萬平米以上的百貨