某休閑廣場項目整體定位-文庫吧在線文庫
【正文】 賣 貿易： 貿易、投資、報關、出口服務、租賃、供銷 咨詢服務： 法律、財稅、工商、投資、技術、工程、旅游、勞務、 律師、會計、審計、評估、設計、廣告、展示 物流： 貨運、速遞、物流 房地產： 開發(fā)、租賃、裝修 計算機： 通信、硬件、軟件、網絡、辦公自動化、保安系統(tǒng) 其它： 旅行社、出版社、特殊教育、醫(yī)療器械、藥品 現(xiàn)有辦公市場租賃客戶類型 注：現(xiàn)有私營業(yè)主的加工制造類所需辦公物業(yè)未記在內 現(xiàn)有辦公市場客戶描述 客戶群 客戶群描述 置業(yè)原因的傾向 運營 費低 功能 完善 提升 形象 周邊 配套 交通 通暢 投資 回報 片區(qū) 前景 景觀 1 舊城商住樓內的辦公的公司 公司規(guī)模小，員工較少，目前的辦公地點是租用的，周邊環(huán)境較雜，交通擁擠 ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 2 代理 咨詢 、貿易物流、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 公司剛成立或正準備成立，公司規(guī)模小 ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 3 舊城租用寫字樓的成熟型企業(yè) 公司業(yè)務增長很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差 ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆ 4 異地公司駐松辦事處 長期往返兩地，短期在松居住兼辦公 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ 5 投資客 資金充裕，尋找投資的對象 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 6 過渡家庭 物業(yè)過渡使用，將來用作出租 ☆ ☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 7 SOHO族 從事創(chuàng)作、設計一類的相對獨立的工作，生活工作時間很隨意 ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 檀香苑商務部分： 1－ 3層商業(yè) (總 7000 ㎡ )： 11000－ 5500元／ ㎡ 4－ 8層辦公 (總 9000 ㎡ ) ： 5400－ 6200元／ ㎡ 云間大廈商務公寓（ 5－ 21層）： 出售： 4000元／ ㎡ （ 13樓，總 500 ㎡ ） 租賃： ／ ㎡ 天（管理費： ／ ㎡ 月） 電信大廈辦公： 租賃： ／ ㎡ 天（管理費： 20元／ ㎡ 月） 成熟市場這樣的租金對應的售價應約為 5000元 /㎡ ，意味著目前辦公物業(yè)的投資回報率相當高 現(xiàn)有辦公市場價格及租金參考 現(xiàn)有的租賃辦公樓的客戶特征出發(fā)，參考目前松江城區(qū)及周邊屬于此種類型的企業(yè)數量，我們預測： 現(xiàn)有辦公需求總量： 在 2023戶左右，按 150 ㎡ ／戶計算，總建筑面積需求在30萬 ㎡ 以上?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略與策略回顧 第一部分： 居住公寓／商務公寓／小開間寫字樓 居住公寓 商務公寓 小開間寫字樓 外立面 住宅立面、可設凸陽臺 公建風格立面、設凹陽臺 強烈的時代感、無陽臺 大堂 /門廳 30 ㎡ 左右， 1層高度 60 ㎡ 左右， 1層高度 200㎡ 左右，高度 10米 電梯 ／秒 ／秒 2米／秒 衛(wèi)生間 內部設 內部設 公用洗手間 廚房 設廚房，排煙道 不設，無明火 不設 會所 休閑服務為主 休閑服務結合商務服務 商務服務 智能系統(tǒng) 可考慮寬帶接入 寬帶接入 5A程度高綜合布線 空調系統(tǒng) 分體空調 分體空調 分體，可考慮中央空調 公共裝修 一般 要求較高 高級裝修 ,體現(xiàn)辦公形象 標準層高 － － 3－ 停車位 1個／ 2戶 1個 / 1個 /150－ 200 ㎡ 開窗面積 適合居住要求 寬幅窗體 大面積景觀窗體 商業(yè)部分總體戰(zhàn)略 面對中高端市場采取主題式經營戰(zhàn)略 增加商業(yè)物業(yè)的分隔彈性，吸引投資客 回避大型百貨與綜合購物中心的的競爭，采用專業(yè)市場的形式，吸引品牌主力商家進駐 業(yè)態(tài)選定原則 —— 目前在松江具有唯一性和號召力 業(yè)態(tài)有利于提升后期物業(yè)開發(fā)檔次 采用專業(yè)市場類型，對交通設施要求弱于百貨業(yè) 配合松江正在快速發(fā)展的市場 主力商家： 其他商家： 采用出售或出租方式向市場推出其余部分，由市場自由定義業(yè)態(tài)。
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