某休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目整體定位-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 賣(mài) 貿(mào)易： 貿(mào)易、投資、報(bào)關(guān)、出口服務(wù)、租賃、供銷(xiāo) 咨詢服務(wù)： 法律、財(cái)稅、工商、投資、技術(shù)、工程、旅游、勞務(wù)、 律師、會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、設(shè)計(jì)、廣告、展示 物流： 貨運(yùn)、速遞、物流 房地產(chǎn)： 開(kāi)發(fā)、租賃、裝修 計(jì)算機(jī)： 通信、硬件、軟件、網(wǎng)絡(luò)、辦公自動(dòng)化、保安系統(tǒng) 其它： 旅行社、出版社、特殊教育、醫(yī)療器械、藥品 現(xiàn)有辦公市場(chǎng)租賃客戶類型 注：現(xiàn)有私營(yíng)業(yè)主的加工制造類所需辦公物業(yè)未記在內(nèi) 現(xiàn)有辦公市場(chǎng)客戶描述 客戶群 客戶群描述 置業(yè)原因的傾向 運(yùn)營(yíng) 費(fèi)低 功能 完善 提升 形象 周邊 配套 交通 通暢 投資 回報(bào) 片區(qū) 前景 景觀 1 舊城商住樓內(nèi)的辦公的公司 公司規(guī)模小，員工較少，目前的辦公地點(diǎn)是租用的，周邊環(huán)境較雜，交通擁擠 ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 2 代理 咨詢 、貿(mào)易物流、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 公司剛成立或正準(zhǔn)備成立，公司規(guī)模小 ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 3 舊城租用寫(xiě)字樓的成熟型企業(yè) 公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差 ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆ 4 異地公司駐松辦事處 長(zhǎng)期往返兩地，短期在松居住兼辦公 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ 5 投資客 資金充裕，尋找投資的對(duì)象 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 6 過(guò)渡家庭 物業(yè)過(guò)渡使用，將來(lái)用作出租 ☆ ☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 7 SOHO族 從事創(chuàng)作、設(shè)計(jì)一類的相對(duì)獨(dú)立的工作，生活工作時(shí)間很隨意 ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 檀香苑商務(wù)部分： 1－ 3層商業(yè) (總 7000 ㎡ )： 11000－ 5500元／ ㎡ 4－ 8層辦公 (總 9000 ㎡ ) ： 5400－ 6200元／ ㎡ 云間大廈商務(wù)公寓（ 5－ 21層）： 出售： 4000元／ ㎡ （ 13樓，總 500 ㎡ ） 租賃： ／ ㎡ 天（管理費(fèi)： ／ ㎡ 月） 電信大廈辦公： 租賃： ／ ㎡ 天（管理費(fèi)： 20元／ ㎡ 月） 成熟市場(chǎng)這樣的租金對(duì)應(yīng)的售價(jià)應(yīng)約為 5000元 /㎡ ，意味著目前辦公物業(yè)的投資回報(bào)率相當(dāng)高 現(xiàn)有辦公市場(chǎng)價(jià)格及租金參考 現(xiàn)有的租賃辦公樓的客戶特征出發(fā)，參考目前松江城區(qū)及周邊屬于此種類型的企業(yè)數(shù)量，我們預(yù)測(cè)： 現(xiàn)有辦公需求總量： 在 2023戶左右，按 150 ㎡ ／戶計(jì)算，總建筑面積需求在30萬(wàn) ㎡ 以上。總體發(fā)展戰(zhàn)略與策略回顧 第一部分： 居住公寓／商務(wù)公寓／小開(kāi)間寫(xiě)字樓 居住公寓 商務(wù)公寓 小開(kāi)間寫(xiě)字樓 外立面 住宅立面、可設(shè)凸陽(yáng)臺(tái) 公建風(fēng)格立面、設(shè)凹陽(yáng)臺(tái) 強(qiáng)烈的時(shí)代感、無(wú)陽(yáng)臺(tái) 大堂 /門(mén)廳 30 ㎡ 左右， 1層高度 60 ㎡ 左右， 1層高度 200㎡ 左右，高度 10米 電梯 ／秒 ／秒 2米／秒 衛(wèi)生間 內(nèi)部設(shè) 內(nèi)部設(shè) 公用洗手間 廚房 設(shè)廚房，排煙道 不設(shè)，無(wú)明火 不設(shè) 會(huì)所 休閑服務(wù)為主 休閑服務(wù)結(jié)合商務(wù)服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 智能系統(tǒng) 可考慮寬帶接入 寬帶接入 5A程度高綜合布線 空調(diào)系統(tǒng) 分體空調(diào) 分體空調(diào) 分體，可考慮中央空調(diào) 公共裝修 一般 要求較高 高級(jí)裝修 ,體現(xiàn)辦公形象 標(biāo)準(zhǔn)層高 － － 3－ 停車(chē)位 1個(gè)／ 2戶 1個(gè) / 1個(gè) /150－ 200 ㎡ 開(kāi)窗面積 適合居住要求 寬幅窗體 大面積景觀窗體 商業(yè)部分總體戰(zhàn)略 面對(duì)中高端市場(chǎng)采取主題式經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 增加商業(yè)物業(yè)的分隔彈性，吸引投資客 回避大型百貨與綜合購(gòu)物中心的的競(jìng)爭(zhēng)，采用專業(yè)市場(chǎng)的形式，吸引品牌主力商家進(jìn)駐 業(yè)態(tài)選定原則 —— 目前在松江具有唯一性和號(hào)召力 業(yè)態(tài)有利于提升后期物業(yè)開(kāi)發(fā)檔次 采用專業(yè)市場(chǎng)類型，對(duì)交通設(shè)施要求弱于百貨業(yè) 配合松江正在快速發(fā)展的市場(chǎng) 主力商家： 其他商家： 采用出售或出租方式向市場(chǎng)推出其余部分，由市場(chǎng)自由定義業(yè)態(tài)。
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