龍港商業(yè)中心區(qū)c-4c-5c-6地塊產(chǎn)品定位報告-閱讀頁
2025-02-03 04:03本頁面
【正文】 連廊連接，形成人流動線循環(huán)，使得項目特色商業(yè)街相互依存，在連 廊的作用下詮釋全新的綜合體運作理念。其中： G區(qū)約 2400平米、 H區(qū)約 5200平米、 I區(qū)約 2800平米、 J區(qū)約 24000平米 4）業(yè)態(tài)檔次： 中高檔為主 5）各層規(guī)劃建議： 一層：沿街商鋪，小產(chǎn)權(quán)分割，開間建議做到 。 二、三、四層：先小產(chǎn)權(quán)分割，后期根據(jù)銷售具體方式另行調(diào)整（先分割的原因是小產(chǎn)權(quán)可以 合并，大產(chǎn)權(quán)以后無法分割，對銷售產(chǎn)生影響）。沿南北走向設(shè)置兩個出入口，主入口設(shè)置在 南面。 6）各層業(yè)態(tài)建議： 商區(qū) 樓層 業(yè)態(tài) /品牌 G區(qū) H區(qū) I區(qū) J區(qū) 一層 流行服飾（ jack jone、馬克華菲、 seven star、 voer moda、 only等）； 飾品；箱包；鞋類；眼鏡；鐘表、化妝品等 一層 服裝旗艦店（美特斯邦威、森馬等）； 特色餐飲 二層 二層 美容美發(fā)；康體養(yǎng)生；特色餐飲；婚慶攝影等 三層 三層 特色餐飲；網(wǎng)吧；茶吧；綜合文化商場（書店、數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)品等）；電子游藝等 四層 屋面 露天茶座、咖啡 入口動線建議 第二部分 住宅產(chǎn)品定位 第一章 定位思考 自我審視 地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 項目地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計條件及說明 自我審視 ① 區(qū)位地段 從龍港目前的城市框架來看，本項目所處于泰安路以及龍港大道的交叉口， 為龍港的城市中心地段。 結(jié)論：結(jié)合本案的區(qū)位地段以及土地競拍價格，本案的出路應(yīng)走高端豪宅路線，接下來 讓我們審視龍港高端物業(yè)市場情況。 ② 市場總價表現(xiàn)： 目前龍港的別墅物業(yè)的總價范圍主要在 200400萬之間，躍層物業(yè)總價范圍在 130200萬，平層總價 60130萬。 項目地塊（龍港商業(yè)中心區(qū) A地塊）的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊位置 龍港商業(yè)中心區(qū) 出讓面積 19278㎡ 建筑面積 ≦ 40003㎡ 土地性質(zhì) 商業(yè)、住宅 容積率 ≦ ，商業(yè)建筑面積 ≦ 總建筑面積的 35% 建筑密度 ≦ 49% 建筑限高 ≦ 100米 綠地率 ≧ 11% 停車位 按 《 浙江省城市建筑工程停車場 (庫 )設(shè)置規(guī)劃和配建標(biāo)準(zhǔn) 》 （ DB33/10212022） 備注：含住宅用地 C C5地塊規(guī)劃命名為 A區(qū) 項目地塊關(guān)鍵性規(guī)劃設(shè)計條件及說明 1）建筑退讓： A區(qū)塊退西城路道路紅線 ≧ 15米。 ② A區(qū)塊要求在沿西城路留出人行天橋位置。 ?相關(guān)鏈接 項目名稱 地理位置 建筑面積 主力戶型面積 套數(shù) 價格 備注 和諧花園 紅旗大廈與金 融大廈之間 ㎡ 130140㎡ 140套 未定 預(yù)計 7000元 /㎡ ，未開盤 泰源錦園 龍港城市中心 區(qū) 近 13萬 ㎡ 140㎡ / 未定 未開盤 永泰嘉園 金釵街以南白 沙河以西 ㎡ 140147㎡ / 65007500元 /㎡ 已開盤 全躍層式高端定位的考慮因素 ① 縱觀龍港房地產(chǎn)，以全躍層出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)屬于市場空白，有利于打造產(chǎn)品的 差異化； ② 建筑規(guī)劃設(shè)計上，以點式為主流，符合地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求； ③ 目前以該類物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)的樓盤，市場接受度頗高，如靈溪鑫和錦園； ④ 目前龍港躍層物業(yè)總價范圍在 130200萬。但應(yīng)該合理的控制總價以及產(chǎn)品創(chuàng)新上融入先進(jìn)的豪宅理念。 第二章 產(chǎn)品定位建議 項目整體定位 定位解析 項目整體定位 綜合市場的分析，結(jié)合本案的特性及客戶群的細(xì)分，經(jīng)過我公司的反復(fù)討論，我們建議，本項目的定位為： 空中花園別墅 定位解析 1）空中花園別墅 產(chǎn)品創(chuàng)新是本項目一大亮點，在如今別墅用地禁拍的大環(huán)境下，本項目在戶型結(jié)構(gòu)上 180200平米全躍層產(chǎn)品設(shè)計，即體現(xiàn)出產(chǎn)品的稀缺性又切中目標(biāo)客群向往花園別墅生活的需求要點。 2）建筑風(fēng)格： ?花園式現(xiàn)代主義風(fēng)格： 該風(fēng)格類似與綠城產(chǎn)品的一些風(fēng)格，在整體建筑外型上追求簡潔、現(xiàn)代，融入大面積玻璃窗的設(shè)計，窗墻比高，大大增加房間的采光與通透性，加上空中花園（景觀陽臺）的設(shè)計，整個建筑空間上猶如花園，以彌補本案的綠化較少的缺點。實現(xiàn) 精致、完美 的建筑理念。本公司建議在景觀的處理上關(guān)鍵在于把握 整體布局 以及 細(xì)節(jié)的處理 。 戶型配比建議 本公司認(rèn)為在戶型設(shè)計上，創(chuàng)新是項目的核心。內(nèi)圍合通俗解釋是指在套內(nèi)設(shè)計一個空中花園（景觀陽臺），該花園一面是自然采光，其余三面分別為三個空間的觀景面；外圍合通俗解釋是指三個花園（入戶花園、空中花園（景觀陽臺）、露臺等）包圍這個套型，形式環(huán)抱式花園套型。商業(yè)與小區(qū)交通相對獨立。使小區(qū)的立體空間得到有效的空氣流通，減少機電設(shè)施使用，創(chuàng)造出真正的生態(tài)景觀車庫。 2）全天候中央熱水系統(tǒng) 3）智能安防系統(tǒng) 4）融入景觀電梯的設(shè)計 謝 謝
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