深圳119地塊項目定位報告-閱讀頁
2024-08-23 02:58本頁面
【正文】 素都會影響住戶的生活。二、三期樓體的外立面線條應(yīng)簡潔、時尚，外墻主色調(diào)不變，深淺部位略有變化，以寶藍色為輔色，波浪造型古銅色（白色）小提琴鐵花陽臺，深橘紅色坡形屋頂或拉力模帆船造型式屋頂，客廳和主人房設(shè)置2700轉(zhuǎn)角落地窗，—3m 左右。 第五部分 價格定位一、項目投資分析本分析報告以貴司所競拍得的1106元每建筑平米的樓面地價為基準方案，測算項目的投資收益情況，同時通過對寶安片區(qū)市場的調(diào)研，我們認為本項目選擇中高層（1824層）的定位較為合理。12）*12 1](住宅）以建筑期的一半加租售期(商業(yè)）占總貸款利息的10%小計（四）行政性收費 城建檔案押金309192消防審批7729803供電貼費20612808交通設(shè)施費7729803環(huán) 衛(wèi) 費5153202小計4431752五轉(zhuǎn)讓關(guān)稅金營業(yè)稅42332000占交易額的5%城市維護建設(shè)稅2963240占所交營業(yè)稅的7%印花稅444360%教育附加稅1269960占所交營業(yè)稅的3%合計47009560六成本合計住宅車庫1103200001576商業(yè)總成本1013088828總合計43825953利潤追求是企業(yè)經(jīng)營的不二法則，尤其是本項目營建時間的把握，其中，風(fēng)險不可謂不高，如何控制成本，嚴格要求利潤，以制定切合市場的銷售價位乃本案商品策略之一。（2）建筑等的利息是以實際建筑期的一半即8個月加上8個月的銷售招商期計算的。（3）銷售費用是開發(fā)商先將商業(yè)部分招商滿后再出讓產(chǎn)權(quán)，這樣商業(yè)的價值才得以真正挖掘、實現(xiàn)。但我們考慮的是市場的一般操作方法對最高價格的正面或負面影響，可在計算出市場價格后加以考慮，以確定發(fā)展商所能出最合理價位。 顯形特征——濱海沿岸城市的主要特征的提煉（“大?！薄V場、街道、雕塑……都市閑情——濱海生活情境是對項目開發(fā)意念的整體概括，它突出了文化主題，是針對市場提出的項目發(fā)展的指導(dǎo)原則。由此在概念中應(yīng)以文化和休閑為主要內(nèi)容，確定主題，在整體規(guī)劃設(shè)計中貫穿整體概念。當我們真正開始理解文化的顯形特征和隱形特征時，通過有效的設(shè)計手法，恰到好處地將主題引入到濱海項目中，可以建立起一個立體的感知網(wǎng)。但是營造這些硬性的特征可以使人由景入情，由情而感，有感而悟。一般意義上的文化，是指傳統(tǒng)脈絡(luò)中的觀念、習(xí)俗、信仰。它一方面突出區(qū)別于田園、郊野的都市特征，營造一種超越現(xiàn)實、令人憧憬的理想城邦生活場景；另一方面，又得視場景的文化含義，著力渲染實質(zhì)環(huán)境象征的聯(lián)想情景。濱海城市風(fēng)光秀麗，碧水藍天、風(fēng)和日麗、四季如春，地域特征強烈，灑脫隨意中飄逸著高雅與浪漫情調(diào)，散發(fā)出海洋與陽光氣息。節(jié)點 作為享有盛譽的休閑勝地——濱海，其城市的空間節(jié)點由中心聚會廣場、區(qū)域性休憩小廣場、道路交點組成。延伸至本地塊設(shè)計，中心廣場可以是圍合的空間，中心為聚會廣場，作為整個小區(qū)的集中的休閑、娛樂場所，提供居民參與的可能。在組團設(shè)計時，可以以某一背景或濱海文化為主題，加入濱海文化內(nèi)涵，同時通過設(shè)計的抽象手法，可以是一個雕塑、小的雕像噴水池、休憩的柱廊等形式。這種節(jié)點也就是鄰里空間的范圍，可以具全為小的水池、具有濃郁濱海風(fēng)情的花瓶狀花臺等。城市道路交點處一般會設(shè)置一些休閑場所；人行道路兩邊即為建筑物，道路兩邊會有小的花瓶狀的小花池，交點處會放大，有時會有小型的噴泉。地勢平坦，西北部地塊靠近西鄉(xiāng)河及福中福住宅區(qū)，地塊東側(cè)為寶安新體育館及正在建設(shè)的行政中心。 基于項目所在區(qū)域基本情況和今后房地產(chǎn)市場的可能變化，我們提出走以中戶型為主，小戶型兼之，中高檔高尚精品住宅的開發(fā)思路。（二）定位——住宅城市中心板塊指五一路、韶山路、人民路、一環(huán)線區(qū)域內(nèi)的板塊，代表樓盤有佳潤新城、頤美園、維一星城等等。由上來看，項目所在的五一廣場周邊具有成為的條件。注意問題——個性色彩由于周邊住宅項目相繼上馬，在同一個區(qū)域里競爭同一市場消費者，同質(zhì)化競爭恐在所難免，而創(chuàng)造差異化的、個性化的無競爭空間是開發(fā)商所追求的，因此在這一區(qū)域凸現(xiàn)樓盤的個性色彩勢在必行。30 / 3
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