【正文】 市每年新增企業(yè)約 10%，且大都集中在電腦、網(wǎng)絡(luò)等新興行業(yè)及投資貿(mào)易，這些新公司的誕生將產(chǎn)生對(duì)寫(xiě)字樓的大量需求，而中心區(qū)則是眾多新公司的首選區(qū)域。32 / 113購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶按購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分為自用與投資兩種，其中寫(xiě)字樓的自用部分的客戶群因?qū)懽謽撬诘牡貐^(qū)而有所不同。羅湖區(qū)由于較成熟及接近羅湖關(guān)口等原因，基本上什么樣的客戶都有，但主要以一些港資中小型企業(yè)及貿(mào)易公司為主。而福田中心區(qū)則以一些國(guó)有企和投資貿(mào)易公司為主及少量的廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司及高科技企業(yè)。自用：1） 注重位置，傾向于選擇交通較為方便的地區(qū)。2） 物業(yè)管理的品質(zhì)好壞3） 注重單位是否方正實(shí)用，要求樓宇吊頂較高。4） 注重大廈形象、檔次、注重大堂裝修檔次及層高。5） 注重視野開(kāi)闊，要求景觀資源比較豐富。6） 對(duì)管理費(fèi)較為關(guān)注，且最好每層有獨(dú)立的空調(diào)控制系統(tǒng)。7） 一些小公司傾向于選擇 100 平方米以內(nèi)的小面積寫(xiě)字樓，而中小型企業(yè)則傾向于選擇 200500 平方米的較大面積的寫(xiě)字樓。投資：（主要分為個(gè)人投資和公司投資）1） 注重投資回報(bào)率，及未來(lái)升值潛力。2） 傾向于選擇可以任意間隔的寫(xiě)字樓。3） 傾向于選擇面積較小的寫(xiě)字樓，一來(lái)動(dòng)用資金較少，二來(lái)轉(zhuǎn)租容易。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓的需求群體最大，然而市場(chǎng)目前的需求表現(xiàn)卻并非如此。很重要的原因是許多乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)施落后，33 / 113交通不便，難以滿足新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使人們的辦公越來(lái)越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，也越來(lái)越注重效率及速度，因此對(duì)寫(xiě)字樓本身品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來(lái)越高，這也是甲級(jí)寫(xiě)字樓受寵的重要原因。許多乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓的潛在需求者寧愿選擇地段好、租金相對(duì)低的住宅用房作為辦公場(chǎng)地。加上乙級(jí)寫(xiě)字樓的重要的需求者之一——國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)境況不甚理想，因而造成乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓的需求減少，空置率上升。但是由于甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨暖的帶動(dòng)，一些企業(yè)為了節(jié)省成本，已將目光開(kāi)始向品質(zhì)較好的中檔和中高檔寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)移。34 / 113深圳市經(jīng)典寫(xiě)字樓案例調(diào)查 經(jīng)典寫(xiě)字樓項(xiàng)目概況深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)展。但整體來(lái)說(shuō)，深圳寫(xiě)字樓檔次比較低，市場(chǎng)上充斥著大量的乙級(jí)寫(xiě)字樓和廠房或住宅改造的辦公建筑。這種低檔次寫(xiě)字樓對(duì)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所具有的指導(dǎo)意義不大。在本文中，我們選取了市場(chǎng)上能代表高檔或次高檔的 6 個(gè)寫(xiě)字樓，作為樣本進(jìn)行研究。其中，抽取羅湖區(qū) 3 個(gè)，福田區(qū) 3 個(gè)為樣本。需要說(shuō)明的是，這些樣本并不包括目前中心區(qū)的寫(xiě)字樓，中心區(qū)各寫(xiě)字樓的研究請(qǐng)見(jiàn)本文的第三部分。35 / 113物業(yè)名稱：地王大廈名 稱 地王大廈 所屬區(qū)域 羅湖區(qū)地理位置 深南路北，寶安南路西 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)發(fā) 展 商香港建設(shè)（控股）有限公司（兼有其他小型發(fā)展商） 建筑面積 138075 平方米代 理 商 戴德梁行 建筑層高 建筑層數(shù) 61入伙時(shí)間 90 年代中期 使用年限 50 年 出租率 75%分割面積 以大開(kāi)間單位為主過(guò)道寬敞度 好 過(guò)道采光度 高 租金均價(jià) 平均 110 元/M 2/月 知名度 高付款方式 四成首期,六成 20 年按揭 銷售率 70%車 位 價(jià) 格 車位租金 640 元/月 停車場(chǎng) 地下 2 層公司 戴德梁行物業(yè)管理水平 較高管 理 費(fèi)32 元/ M2 .月 (含空調(diào)費(fèi))水 電 費(fèi) 市價(jià) 空 調(diào) 費(fèi) 開(kāi)放時(shí)間 7：0019：00品牌 日本三菱數(shù)量（單棟） 40 臺(tái)，其中貨梯 2 臺(tái)電梯載重 1000KG空調(diào) 中央空調(diào) 洗手間 獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng) 電信電話到戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 2022 年開(kāi)通光纖通訊內(nèi)部裝修大堂：高度 29 米，地面和墻身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊頂、地面和墻身大理石裝修狀況外立面裝修 綠色玻璃幕墻及鋁質(zhì)嵌板內(nèi)部配套 高級(jí)商場(chǎng)、工商銀行營(yíng)業(yè)部、肯德基等用餐點(diǎn)外部景觀 南面深南大道街景；北面為荔枝公園，視野較開(kāi)闊周邊辦公環(huán)境 周邊多個(gè)寫(xiě)字樓，辦公氣氛較好36 / 113租戶性質(zhì) 證券、金融、咨詢公司為主項(xiàng)目小結(jié)臨深南大道，交通較方便深圳最為高檔的寫(xiě)字樓，甲級(jí)寫(xiě)字樓的典范是深圳市外資公司最多的寫(xiě)字樓，用戶的規(guī)模、知名度高大堂氣派，29 米的大堂層高，至今在深圳無(wú)寫(xiě)字樓可與之匹敵管理服務(wù)到位，管理費(fèi)亦高昂37 / 113物業(yè)名稱：嘉里中心名 稱 嘉里中心 所屬區(qū)域 羅湖區(qū)國(guó)貿(mào)商圈地理位置 嘉賓路南，人民南路西 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)建筑面積 55951M2發(fā) 展 商嘉里建設(shè)有限公司、深圳市鍵中實(shí)業(yè)發(fā)展公司 建筑層數(shù) 635 層入伙時(shí)間 1998 年 使用年限 50 年 代 理 商分割面積 4060M2 60100 M2 100200 M2 200300 M2比例31．4%（144） 25．3%（116） 18．3%（84） 25%（114）開(kāi)盤(pán)時(shí)間 1997 年 銷售率 60%均價(jià)（元/ M2）15590（98年）租金 120 出租率 98% 二手均價(jià) 9000付款方式 4 成首期,6 成 10 年按揭停車場(chǎng) 車位 車位租金 500 元/月物業(yè)管理嘉里建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理公司管 理 費(fèi) 25 元/ M 2 .月空調(diào) 中央空調(diào) 空調(diào)費(fèi) 洗手間 公用洗手間品牌 進(jìn)口高速電梯數(shù)量（單棟） 10電梯載重（公斤） 1350保安系統(tǒng) 防盜報(bào)警,24 小時(shí)電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng) 紅外線火災(zāi)監(jiān)控,煙感報(bào)警,自動(dòng)噴淋通信系統(tǒng)公共部分 大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂裝修外立面 玻璃幕墻和金屬板38 / 113項(xiàng)目小結(jié)出租率高，為羅湖國(guó)貿(mào)商圈少有的高檔寫(xiě)字樓實(shí)用率高,達(dá) 75%,間隔極為方正實(shí)用物業(yè)管理水平高，在細(xì)致處體現(xiàn)對(duì)客戶的周到服務(wù)交通方便，但目前有塞車之苦多個(gè)大型公司入駐由嘉里建設(shè)開(kāi)發(fā)之物業(yè),實(shí)力雄厚,為香港公司所青睞物業(yè)名稱：發(fā)展銀行大廈名 稱 發(fā)展銀行大廈 所屬區(qū)域 羅湖區(qū)地理位置 深南大道南，地王斜對(duì)面 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)發(fā) 展 商 深圳發(fā)展銀行 建筑面積代 理 商 建筑層高 建筑層數(shù) 34入伙時(shí)間90 年代中期 使用年限 50 年 出租率 100%分割面積 較大面積（100 平方米以上）分割過(guò)道寬敞度 寬敞 過(guò)道采光度 人工采光租金均價(jià) 110 元/M 售價(jià) 10000/m2 知名度 較高付款方式 首期 4 成，6 成 8 年按揭 銷售率車 位 價(jià) 格 車位租金 地下 600 元/月 停車場(chǎng) 地下 3 層公司 中海物管物業(yè)管理水平 高 管 理 費(fèi)30 元/ M2 .月(含空調(diào)費(fèi))水 電 費(fèi) 市價(jià) 空 調(diào) 費(fèi) 包在管理費(fèi)內(nèi) 開(kāi)放時(shí)間 8 個(gè)月品牌 三菱數(shù)量（單棟）6 臺(tái)，其中 2 臺(tái)消防電梯電梯 載重 1000KG空調(diào) 中央空調(diào) 洗手間 獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)內(nèi)部裝修 電梯廳:大理石地面、墻面、吊頂公共走道：大理石地面、墻面、石膏板吊頂內(nèi)部：不同裝修裝修狀況外立面裝修 大理石、玻璃幕墻、金屬板內(nèi)部配套 頂層會(huì)所外部景觀 深南大道街景；高層可觀荔枝公園園景周邊辦公環(huán)境 周邊多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，辦公氣氛好租戶性質(zhì) 證券、金融、咨詢公司為主39 / 113項(xiàng)目小結(jié)知名度高建筑設(shè)計(jì)特別,獨(dú)有斜三角形玫瑰紅色外立面及空中花園,辦公氛圍怡人地處蔡屋圍商務(wù)中心區(qū)，辦公環(huán)境好多個(gè)大型公司入駐物業(yè)名稱：賽格廣場(chǎng)名 稱 賽格廣場(chǎng)（1148 層） 所屬區(qū)域 福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置 華強(qiáng)路東，深南中路北 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)建筑面積 169083M2發(fā) 展 商 深圳市賽格集團(tuán)有限公司建筑層數(shù)1448 層（含 3 層避難層）入伙時(shí)間2022 年上半年 使用年限 50 年 出租率 35%分割面積 138151M2 205 M2 租金水平 70 元/M 比例 % %開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022 年 銷售率 50%均價(jià)（元/ M2） 11500付款方式 一次性付款 90 折，一年內(nèi)付款 92 折，5 成 8 年按揭 98 折停車場(chǎng) 地下 4 層 500 個(gè)車位 車位租金 (露天)300 元/月(室內(nèi))500 元/月物業(yè)管理 賽格物業(yè)管理公司 管 理 費(fèi) 13 元/ M 2 .月空調(diào) 中央空調(diào) 空調(diào)費(fèi) 9 元/㎡/月 洗手間 公用洗手間品牌 OTIS數(shù)量（單棟） 16電梯載重 1350KG保安系統(tǒng) 防盜報(bào)警，電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 賽格寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng) 美國(guó) EDWARDS 智能探頭通信系統(tǒng) 4 套衛(wèi)星接收系統(tǒng)，無(wú)線通信中續(xù)系統(tǒng)單位內(nèi)部 毛坯房公共部分 大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂裝修外立面 玻璃幕墻和金屬板40 / 113周邊辦公環(huán)境 華強(qiáng)北中心商務(wù)辦公區(qū)，附近有電子科技大廈，佳和大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目小結(jié)層高 米多種智能設(shè)備無(wú)線通信中繼站解決了超高層建筑的無(wú)線信號(hào)問(wèn)題辦公環(huán)境一流，地處深圳的商務(wù)中心地區(qū)—華強(qiáng)北大廈用途多樣化，18 層為電子市場(chǎng)，913 層為餐飲美食，1448 層為寫(xiě)字樓，4968 層為酒店鋼管結(jié)構(gòu)，各單位內(nèi)無(wú)柱。 物業(yè)名稱：現(xiàn)代中心名 稱 現(xiàn)代中心（現(xiàn)代之窗寫(xiě)字樓） 所屬區(qū)域 福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置 華強(qiáng)路東 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)建筑面積 37000M2發(fā) 展 商 深圳市賽格達(dá)聲有限公司建筑層數(shù) 25 層入伙時(shí)間 2022 年 9 月 使用年限 70 年 代 理 商 發(fā)展商自售分割面積 60 M2 200 M2 300 M2 比例 10% 70% 10% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022 年 7 月 18 日 銷售率 90%均價(jià)（元/ M2） 10000付款方式 5 成 8 年按揭 首付 3 成，2 成 1 年內(nèi)付清，5 成按揭出租率 90% 租金水平 95 元/M 停車場(chǎng) 地下 2 層，附樓地上停車場(chǎng) 5 層 車位租金 280 元/月/個(gè)物業(yè)管理 賽格達(dá)聲物業(yè)管理公司 管 理 費(fèi) 25 元/ M2 /月（包空調(diào)費(fèi)）空調(diào) 進(jìn)口中央空調(diào) 洗手間 公用洗手間品牌 進(jìn)口三菱電梯數(shù)量（單棟） 9電梯載重 1350KG保安系統(tǒng) 電梯、停車場(chǎng)、大廈出入口、大堂等設(shè)有監(jiān)視系統(tǒng)，并具有自動(dòng)攝錄功能消防系統(tǒng) 進(jìn)口消防報(bào)警、自動(dòng)噴灑系統(tǒng)、防排煙及消防廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)單位內(nèi)部 毛坯房公共部分 大堂和電梯廳：花崗巖地面、大理石墻面；過(guò)道天花吊頂，地面鋪花崗巖，墻面大理石；洗手間：地面地磚，墻面面磚至頂，高級(jí)衛(wèi)、潔具裝修外立面 玻璃幕墻、金屬板和花崗巖41 / 113周邊辦公環(huán)境華強(qiáng)北商務(wù)辦公區(qū)中心地區(qū)，附近大量廠房改作寫(xiě)字樓項(xiàng)目小結(jié)目標(biāo)客戶以大型集團(tuán)為主，共 196 個(gè)單位裝修和設(shè)備較為考究停車場(chǎng)足夠，地下 2 層為大廈專用，地上 5 層與商務(wù)公寓合用辦公環(huán)境較好，交通方便物業(yè)名稱：電子科技大廈名稱 電子科技大廈（一、二期） 等級(jí)評(píng)定 甲級(jí)地理位置 深南大道北 建筑層數(shù) 一期 38 層，二期 47 層發(fā) 展 商 中電投資發(fā)展有限公司 建筑面積 170000M2入伙時(shí)間 二期 2022年 使用年限 50 年 出租率 91%分割面積 2401000 平方米過(guò)道寬敞度 寬敞 過(guò)道采光度 佳租金均價(jià) 80 元/平方米 二期均價(jià) 9600 元/平方米車位租金 5 元/天 停車場(chǎng) 地下 2 層公司 中海物業(yè)物業(yè)管理水平 較佳管 理 費(fèi) 12 元/ M 2 /月品牌 三菱數(shù)量（單棟） 一期 12 部，二期 18 臺(tái)電梯載重 1350KG空調(diào) 約克中央空調(diào) 洗手間 公用保安系統(tǒng) 中央閉路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 寬頻上網(wǎng)通迅系統(tǒng) 光纖到戶內(nèi)部裝修 電梯、公共道大理石地面，鋁扣板吊頂裝修狀況外立面裝修 玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板42 / 113外部景觀周邊環(huán)境 寫(xiě)字樓多，周邊辦公環(huán)境好，處華強(qiáng)北商務(wù)中心租戶性質(zhì) 自用部分，IT 公司和證券金融投資公司為主項(xiàng)目小結(jié) 物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好，但入駐企業(yè)較為雜散43 / 113 經(jīng)典寫(xiě)字樓項(xiàng)目租售情況（選取 6 個(gè)項(xiàng)目） 租售匯總表項(xiàng)目 售價(jià) 出售率 租金平均水平 占用率地王大廈 950015000 元/m 2不等 70%110120 元/m 2 95%嘉里中心 15590 元/m 2 60% 120 元/m 2 98%發(fā)展銀行大廈 均價(jià) 10000 元/m 2 100% 100 元/m 2 100%賽格廣場(chǎng) 11500 元/m 2 50% 6570 元/m 2 40%現(xiàn)代之窗 10000 元/m 2 90% 95 元/m 2 90%電子科技大廈 9600 元/m 2(二期) 95% 80 元/m 2 100% 租售情況分析：租賃價(jià)格：羅湖區(qū)及福田舊區(qū)目前在用的寫(xiě)字樓較多，自 1997 年金融風(fēng)暴以來(lái)，由于香港及國(guó)際企業(yè)緊縮銀根，縮減了資金的向外擴(kuò)散，影響了羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)大中型公司于深圳設(shè)點(diǎn)為數(shù)有限，小型公司較多地選擇租金較為低廉的中低檔寫(xiě)字樓，甚至廠房、住宅作為