【正文】 核心戰(zhàn)略p 中心區(qū)的建設(shè)使深圳寫字樓、商業(yè)更上一層樓p 地鐵的開通，對周邊的物業(yè)售價、租金都有提升作用p 西部通道的規(guī)劃建設(shè)，為南山的商用物業(yè)市場提供了廣闊的空間城市規(guī)劃 2：城市新規(guī)劃影響p 在福田區(qū)和南山區(qū)深南大道沿線，將興建新的金融區(qū)，深南大道將變成深圳的 “ 華爾街 ” 。經(jīng)濟政策 5：征收物業(yè)稅CEPA的實施? 開放香港 17個服務(wù)行業(yè)進入內(nèi)地市場，高檔寫字樓、商務(wù)公寓市場需求驟增西鐵接駁落馬洲? 深港兩地軌道運輸?shù)臒o縫對接，以及未來落馬洲口岸的一地兩檢，使中心區(qū)在地域上更有優(yōu)勢吸引港資企業(yè)皇崗 24小時通關(guān)? 深圳是香港公司 “ 入關(guān) ” 的第一站 ,24小時通關(guān)加快加速深港兩地交流，大批港人北上來深置業(yè)、找工和消費購物的趨向越來越明顯。p 中小企業(yè)板的影響會在近 2—3 年內(nèi)發(fā)揮較大效應(yīng)。 p 04年底零售業(yè)全面對外資開放，商業(yè)市場火熱。p 大量外資企業(yè)進駐， 2023年開始，逐漸出現(xiàn)一些跨國大集團在深購置辦公寫字樓的現(xiàn)象。 香港：市場經(jīng)濟背景p 效應(yīng)已全方位地釋放出來。其中出口 2764億美元，增長%；進口 ，增長 %。經(jīng)濟增長強勁，交通、能源和其他資源瓶頸制約的緩解，經(jīng)濟增長的 “健康度 ”明顯高于過去的兩年。一、市場經(jīng)濟環(huán)境分析p二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議經(jīng)濟環(huán)境分析u市場經(jīng)濟背景u經(jīng)濟政策影響u相關(guān)城市規(guī)劃u片區(qū)環(huán)境改造附：詳細經(jīng)濟環(huán)境詳盡文字說明國內(nèi)：市場經(jīng)濟背景? 當前的經(jīng)濟增長處在 “最佳速度 ” 2023年一季度，全國經(jīng)濟增長仍然維持在 %的高位。報告綱要p第一部分 項目開發(fā)策略思考252。p 商業(yè) —— 形象＋利潤貢獻者 商業(yè)是本項目的特點，也是本項目的難點所在。p 甲級寫字樓 —— 成本貢獻者 甲級寫字樓以銷售為主，但面臨巨大的市場存量，競爭非常激烈，以回收項目投入資金（成本）為要旨。 二、深圳中心區(qū)發(fā)展模式的思考深圳中心區(qū)所走之路不同于國外 CBD發(fā)展，其目標不僅是打造集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，還致力于 CBD是一個24/7的行政、商務(wù)、生活、娛樂等等的綜合圈 （ “24/7” 即每天 24小時，每周 7天， 365天都是熱熱鬧鬧的綜合圈，不像國外某些 CBD白天繁華，晚上空洞。在商業(yè)、酒店物業(yè)上也處于競爭較為激烈的狀態(tài)。此片區(qū)屬于中心區(qū) CBD最后開發(fā)的區(qū)域，項目是中心區(qū)后起項目，可享中心區(qū)成熟的魅力（配套、知名度等）；在產(chǎn)品上可以集百家之長，成中心區(qū)顛峰之作。三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想一、項目在中心區(qū)的角色思考項目位于南區(qū) — 東組團（東南角組團），處于一個集會展、辦公、商務(wù)配套及生活住宅的綜合圈。假設(shè)：我們站在 2023年的市場上? 中心區(qū)商務(wù)辦公氣氛成熟? 寫字樓市場存量巨大? 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)開始運作，商業(yè)物業(yè)的市場供應(yīng)量遽劇上升? 商務(wù)辦公氛圍的形成，較大程度地釋放出居住物業(yè)的市場需求。按理想銷售進度（ 2023年月銷售 ）計算，到 2023年新增量加歷年未消化的存量， 2023年市場總體存量將達到 50萬平方左右。商 務(wù) 氣氛成熟，會展、商 業(yè) 等相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 的 興 起使中心區(qū)的商 務(wù)環(huán) 境在深圳居于 領(lǐng) 先地位。商 務(wù) 功能發(fā)揮 影響階 段從 2023年至2023年中心區(qū)完成大部分開 發(fā) 建 設(shè) 。 2023年以后，中心區(qū)商 業(yè) 配套、酒店物 業(yè) 等均進 入開 發(fā) 倒 計時 。2023年， 東 北區(qū)安 聯(lián) 、 諾 德大廈面市，與南區(qū)榮超國 際 商會中心 聯(lián)動 ， 帶動 整體片區(qū) 辦 公物 業(yè)熱銷 。市政建 設(shè)完善 階 段從 2023年至2023年從 01年開始 動 工，到 2023年底或 2023年上半年 , 幾大形象工程竣工 ,基 礎(chǔ)設(shè) 施更加完善 ,以中央 綠軸為 南北主 線 的內(nèi)核心區(qū)主體建筑封 項 ,中心區(qū) 輪 廓顯現(xiàn) ；在以后的一段 進間 內(nèi)其它工程仍在建 設(shè) 之中。 p 中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn) “ 建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟中心城市及花園式園林城市 ” 戰(zhàn)略目標的重要空間基礎(chǔ)?？傉嫉孛娣e 607公頃，其中南片區(qū) 233公頃，是城市商務(wù)中心（ CBD）；北片區(qū) 180公頃，是行政、文化中心。二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想項目開發(fā)策略前提：如何站在深圳中心區(qū)并站在 2023年的中心區(qū) CBD思考項目的運作？CBD規(guī)劃與開發(fā)進程u城市 CBD功能u深圳中心區(qū)規(guī)劃uCBD開發(fā)進程及預(yù)測一、城市 CBD功能及特性? CBD是一個國際性城市商務(wù)功能的重要體現(xiàn)，是頂級的國際商務(wù)匯集之地；? CBD內(nèi)是一個高檔寫字樓林立、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善的綜合型商務(wù)區(qū)域；? CBD寫字樓客戶，以國際、國內(nèi)頂尖的企業(yè)為主流，行業(yè)主要以經(jīng)濟高端的服務(wù)業(yè)為主，如：金融、電信、高科技、咨詢、會計與法律等；? CBD內(nèi)有明顯的總部經(jīng)濟成分，是各著名公司總部或區(qū)域總部的聚焦之地；所以 CBD內(nèi)的寫字樓也是最具有代表性的寫字樓? 深圳作為華南區(qū)域經(jīng)濟的龍頭和核心，又是一個外向型經(jīng)濟比重最高的重要城市，必將保持對國際和國內(nèi)企業(yè)旺盛的吸引力。無論是電影明星、學生、外國商務(wù)旅行者，還是藝術(shù)家、商店營業(yè)員，或者是想要找一個清靜之地的讀書人，都能在這里找到適合他們的一片天地。p “ 六本木 HILLS” 中最引人注目的是散布在街角路邊的眾多室外公共藝術(shù)作品，它們都屬于一個世界首創(chuàng)的大型街景項目（見下圖）。標記以六個圓圈代表 “ 六本木 ”( 即六棵樹 )，并將它們?nèi)诤系?“ 六本木 ” 的日文羅馬字表記“roppongi” 中去，這六個圓圈還代表了 “ 工作、居住、旅游、文化、購物、娛樂 ” ，體現(xiàn)六本木山莊的多功能性。借鑒案例 3：東京六本山 HILLSp 六本木 HILLS的圖文標記邀請了英國設(shè)計師喬納森 」? roppongi HILLS是結(jié)合超高辦公大樓、 SHOPPING MALL、五星級飯店、電視臺、美術(shù)藝文中心與住宅為一體的綜合街區(qū)。萬達購物中心的成功經(jīng)驗項目規(guī)模p 投資： 23億美元 (含地價達到 40億美元 )p 占地面積： p 總建筑面積： p 辦公樓： p 住宅（ 840間）： p 飯店： p 零售用地： p 文化場所： 632平方米p 停車場： 2,820車位借鑒案例 3：東京六本山 HILLS營造特色 『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應(yīng)? 2023年 4月，東京六本木 HILLS的盛大開幕、成功營銷成為日本經(jīng)濟復(fù)蘇的標志。p 長春購物廣場是地下一層，地上四層總建筑面積 6萬平方。p 例如長春萬達 萬達公司 沃爾瑪國際商業(yè)地產(chǎn)公司做大的概念反復(fù)碰撞與交流p 大連萬達集團與世界零售業(yè)第一巨頭沃爾瑪聯(lián)姻產(chǎn)生了巨大的品牌驅(qū)動效應(yīng)， 二者的戰(zhàn)略結(jié)合產(chǎn)生 “1+12” 的品牌效應(yīng)。合作期限共 25年前 15年法定期限，不得隨意解除后 10年根據(jù)當時情況再定條件以視合作意向若不符合合同約定的撤離，萬達將向沃爾瑪索賠約定解除合同的條件，比如發(fā)生戰(zhàn)爭、地震等不可抗力合作合同特點：詳細確定投資方與出資方案案例：萬達購物中心q商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約 20％即 20億元將由萬達直接投資 ———萬達集團年銷售額 40億元，利潤加上租金每年提供 20個億q商業(yè)地產(chǎn)約 60％投資即 60億元將向項目當?shù)劂y行貸款，萬達與中國工商銀行、中國建設(shè)銀行簽訂了銀企合作協(xié)議；q另 20％左右由主力店企業(yè)自己投資核心租戶共同參與規(guī)劃設(shè)計?經(jīng)過一段時間的適應(yīng)后，目前萬達的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設(shè)計都是由萬達主導(dǎo)操作，然后加盟者提出自己的意見。北京國貿(mào)的成功經(jīng)驗選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式國內(nèi)知名品牌 國際高檔百貨公司國際連鎖快餐店國際連鎖家具店萬達購物廣場國際連鎖建材超市國際連鎖零售公司萬達購物廣場加盟商包括國際和國內(nèi)的知名品牌，涉及行業(yè)廣泛與萬達合作的知名品牌包括 ：沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、百腦匯百安居、百盛等國內(nèi)外知名公司借鑒案例 2：萬達購物中心選擇沃爾瑪作為核心加盟者，確定合作意向核心加盟者集中性：沃爾瑪經(jīng)營模式具有相當?shù)募行?，能夠覆蓋一定的區(qū)域，能夠帶來相當?shù)娜藲夥先f達的強強聯(lián)合的戰(zhàn)略發(fā)展取向，符合商圈總體需求取向經(jīng)營穩(wěn)定：沃爾瑪自身具有一定的實力，在經(jīng)營管理中能保持穩(wěn)定的操作行業(yè)特點：零售業(yè)發(fā)展在國內(nèi)處于上升期，隨著我國進入 WTO，外資大型零售企業(yè)在國內(nèi)的限制逐漸取消核心租戶合作協(xié)議的洽談與合作期限考慮?萬達高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?，我們認為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。p 良好的品牌優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。p 配套設(shè)施完全。目前財富 500強企業(yè)有 70家企業(yè)入住國貿(mào)。從租金水平看，商場和展覽的平均租金水平較高。 2023年 8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計投資 1000多萬元，到 2023年二季度末，累計收入 2300萬元，累計虧損 600萬元。?控股 51%。 ?控股 95%。針對每一項物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權(quán)管理、全權(quán)委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。主要業(yè)務(wù)是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務(wù)。國貿(mào)中心展覽部是中國國貿(mào)屬下從事展覽組織、管理的專業(yè)部門。目前主要餐飲服務(wù)商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根達斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回轉(zhuǎn)壽司、必勝客休閑餐廳等。國貿(mào)中心主要由五大部分組成 借鑒案例 1：北京國貿(mào)大廈國貿(mào)商城 國貿(mào)展覽大廳 總營業(yè)面積 3萬平方米， 90年 3月在北京地區(qū)率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購物場所。服務(wù)項目有郵政局、書報亭、鮮花店、面點房、印刷及攝影服務(wù)、醫(yī)務(wù)、美容美發(fā)、禮品店、商城、旅行社等。五星級的中國大飯店總建筑面積 11萬平方米，客房 738間。國貿(mào)世紀公寓由東西兩幢樓組成，共有 420套房間。那么，類似的綜合性項目，它們的開發(fā)模式、經(jīng)營思路對我們可否有所借鑒？p北京國貿(mào)大廈 通過物業(yè)的營運租金收入 ,實現(xiàn)物業(yè)長期收益p萬達廣場 選擇核心租戶 —— 沃爾瑪并簽署合作協(xié)議，實現(xiàn)“ 主力店帶動戰(zhàn)略 ”p東京六本木 營造特色 『休閑、文化都市』，強化營銷活動宣傳，達到良好銷售效應(yīng) 借鑒案例：通過物業(yè)的營運租金收入 ,實現(xiàn)物業(yè)長期收益國貿(mào)寫字樓 國貿(mào)公寓 中國大飯店和國貿(mào)飯店 包括兩幢 38層寫字樓以及國貿(mào)西樓和國貿(mào)東樓，總出租面積約，在京城的甲級寫字樓中占有領(lǐng)先地位。一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進程p三、項目綜合物業(yè)開發(fā)設(shè)想在給項目定位之前，我們首先想的：這是深圳 CBD目前最大型的綜合性項目（包括酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)物業(yè)）?！好拥禺a(chǎn)中心區(qū)項目』市場定位研判報告綱要252。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議第一部分 項目開發(fā)策略思考252?？芍^前無來者，后無古人。 由南、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。飯店委托香格里拉酒店管理集團管理。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積 ，共有客房 552間。 中國國貿(mào)主營商務(wù)服務(wù)設(shè)施的投資、經(jīng)營與管理，包括高檔甲級寫字樓、高檔涉外公寓、商場等設(shè)施的出租及管理，大型展覽及配套服務(wù)、停車設(shè)施服務(wù)和咨詢及利用自有廣告牌發(fā)布廣告等。經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)項目包括：國際精品服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。 展廳總面積 1萬平方米，主要進行中小型和檔次較高的展覽會和博覽會。可提供包括展覽策劃、立項報批、宣傳招展、境外辦展、搭建展臺、現(xiàn)場管理、展廳設(shè)施維護、出租場地設(shè)備的全套展覽專業(yè)服務(wù) 借鑒案例 1：北京國貿(mào)大廈中國國貿(mào)的對外投資控股情況?控股 95%。業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)和酒店項目投資策劃、管理，機電設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、項目工程咨詢與顧問，以及相關(guān)管理人員培訓等。提供的服務(wù)可以從各個環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設(shè)計、施工，到竣工驗收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實施全面物業(yè)管理。從 19992023年沒有開發(fā)活動，根據(jù) 02年 8月董事會決議，將收回投資，撤出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。主要業(yè)務(wù)是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入、 IP、 IDC、視訊服務(wù)、數(shù)據(jù)增值服務(wù)等。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司北京時代網(wǎng)星科技有限公司中國國貿(mào) 9901 收入構(gòu)成分析表明：寫字樓、公寓和商場的物業(yè)經(jīng)營是其最重要的收入來源業(yè)務(wù)類別平均租金 (美元／米月) 平均出租率 (%) 主營收入比例 (%)1999 2023 2023 1999 2023 2023 1999 2023 2023寫字樓 42 85 公寓 39