【正文】 三環(huán)路 地鐵 1號(hào)線 地鐵 3號(hào)線 保利中心 通往新會(huì)展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價(jià)值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國(guó)領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無(wú)新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)外，已無(wú)新增土地供應(yīng) 。 在市場(chǎng)全面把握的基礎(chǔ)上我們將對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)深入理解。 ? 2023年，項(xiàng)目周邊預(yù)推樓盤少，除華宇蓉國(guó)府外，二環(huán)內(nèi)幾乎沒(méi)有類似產(chǎn)品上市。 ?各個(gè)開(kāi)發(fā)商均會(huì)在上半年加速推貨，快速銷售， 在項(xiàng)目 平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)大好的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出非常好的銷售業(yè)績(jī)。 ?來(lái)福士廣場(chǎng)寫字樓、服務(wù)式公寓均為持有經(jīng)營(yíng)，不進(jìn)行銷售。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會(huì)的 56月。 由南北兩棟對(duì)稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過(guò)空中連廊相連。 項(xiàng)目包括甲級(jí)寫字樓（ 76494㎡ ），星級(jí)酒庖（ 44644㎡ ），服務(wù)式公寓（ 11849㎡ ）， T5塔樓（ 26261㎡ ），零售商業(yè)（ 74844㎡ ） 目前狀態(tài)： 所有產(chǎn)品目前未對(duì)外公開(kāi)推售，預(yù)計(jì) 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運(yùn)營(yíng)， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 朗御 凈用地（畝） 土地用途 容積率 樓面地價(jià) 可開(kāi)發(fā)建面 成交價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 商住 3850 1540萬(wàn) /畝 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。（原定于 09年底開(kāi)盤，后推遲，預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來(lái)福士廣場(chǎng) 來(lái)福士廣場(chǎng) 凈用地（畝） 土地用途 容積率 樓面地價(jià) 可開(kāi)發(fā)建面 成交價(jià)（萬(wàn) 元 /畝） 49 商住 6 2811 309541 1775 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來(lái)福士公司斥資。 華宇蓉國(guó)府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為 復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群 ，由 6棟高層建筑組成。 全年銷售 。 望江橡樹(shù)林供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?78120平米高層電梯。 09年 12月 14日，成都 A區(qū)開(kāi)盤開(kāi)盤銷售率僅 30%左右，該項(xiàng)目前期并未進(jìn)行大量推廣，以項(xiàng)目周邊的戶外廣告宣傳項(xiàng)目區(qū)位為主。 華潤(rùn)翡翠城 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 華潤(rùn)翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括 ： ?78120平米高層； 09年華潤(rùn)翡翠城將 08年庫(kù)存的 4期產(chǎn)品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品， 整個(gè)價(jià)格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近 22萬(wàn)方 。 09年萬(wàn)高層產(chǎn)品從 6月開(kāi)始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹(shù)林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國(guó)店 來(lái)福士廣場(chǎng) 重點(diǎn)項(xiàng)目 華宇蓉國(guó) 店 來(lái)福士廣場(chǎng) 成都 A區(qū) 朗御 望江橡樹(shù)林 華潤(rùn)翡翠 城 萬(wàn)科金色海蓉 差異 優(yōu)勢(shì) 人民南路旁 推貨早 高升橋成熟區(qū)域 黃金地段 臨近錦江，面臨河景 臨河景觀 成熟大盤 開(kāi)發(fā)商品牌 戶型得房率高 產(chǎn)品 價(jià)格（表單均價(jià)） 預(yù)計(jì)12023 未定 9000 預(yù)計(jì) 14000（精裝） 8500 8000 12023（精裝，實(shí)得 8400元 /平米） 項(xiàng)目發(fā)展階段 還未開(kāi)盤 未開(kāi)盤 平穩(wěn)銷售期 還未開(kāi)盤 平穩(wěn)銷售期 成熟平穩(wěn)階段 平穩(wěn)銷售期 09年供應(yīng)量（萬(wàn)平米） 6 13 22 5 09年業(yè)績(jī) 年銷售約 500套房源 整體銷售相對(duì)平穩(wěn)，下半年年開(kāi)始提升 錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)，斷貨半年，下半年以商業(yè)銷售為主 推廣力度 以項(xiàng)目旁墻體廣告為主 以項(xiàng)目周邊戶外 導(dǎo)示為主 階段性媒體爆 發(fā) 階段性媒 體爆發(fā) 線上推廣基本停 滯 市場(chǎng)形象 南一環(huán)地段優(yōu)勢(shì) 成熟生活配套區(qū) 臨河大盤 成熟生態(tài) 住宅區(qū) 投資及年輕人居 住項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)力度 大 較小 寫字樓競(jìng)爭(zhēng)大 小 較大 較大 小 小 區(qū)域內(nèi)可比樓盤橫向比對(duì) 09年區(qū)域可比樓盤供應(yīng)量 46萬(wàn)方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬(wàn)方。環(huán)域市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 在把握了宏觀市場(chǎng)之后，我們進(jìn)一步了解區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 宏觀市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? 本項(xiàng)目主要銷售時(shí)間在 2023年下半年，屬于國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)始放松期，市場(chǎng)開(kāi)始有好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 ? 2023年市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。 近兩個(gè)月主城成交情況 宏觀市場(chǎng)總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量?jī)r(jià)齊增。 針對(duì)本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。 2023年市場(chǎng)存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬(wàn)㎡ /月）測(cè)算，目前的存量銷售周期為 5個(gè)月， 市場(chǎng)已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。保利中心 2023全年?duì)I銷方案 目錄 成都市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 項(xiàng)目解讀 客戶分析 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 銷售策略及執(zhí)行 推廣策略及執(zhí)行 廣告表現(xiàn) PART1:成都市場(chǎng) 09年成都主城區(qū)： 供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng) 09年的市場(chǎng)在成功消化本年度的供應(yīng)的同時(shí)，也在消化 0 08年的存量 ? 09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量 成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月 100萬(wàn)平方米左右的高位 ? 第一個(gè)成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟(jì)回暖、利好政策和房交會(huì)的累加效應(yīng)，使成交量一躍達(dá)到了 200多萬(wàn)平米。 ? 第二個(gè)成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結(jié)束和房?jī)r(jià)的一路上揚(yáng)，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費(fèi)， 11月成交量達(dá)到 145萬(wàn)余平方米。 0100200300400500600700800900 050001000015000202302500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面積 商品住宅可售套數(shù)2023年 1月 —2023年 11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析 2023年環(huán)線供應(yīng)對(duì)比 ? 從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來(lái)看， “一環(huán)至二環(huán)”環(huán)域僅占到 15%， “二環(huán)至三環(huán)”環(huán)域占到了 53%，“三環(huán)外”環(huán)域占到了 32%。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對(duì)比統(tǒng)計(jì) 2023年年初周成交趨勢(shì) ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計(jì) 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。年末政府連續(xù)出臺(tái)政策遏制抑制房?jī)r(jià)飆升。短期內(nèi)客戶觀望，市場(chǎng)成交狀況將持續(xù)受到影響。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的“遏制”狀態(tài)，年中開(kāi)始政策會(huì)逐步放松，市場(chǎng)預(yù)期較好。 ? 本項(xiàng)目可抓住 2023年下半年的有利市場(chǎng)形勢(shì)，以回款最快的住宅推售開(kāi)始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務(wù)。 PART2:區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 09年成都二環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅供不應(yīng)求 可以看到， 1. 2023年成都二環(huán)以內(nèi)區(qū)域銷售套數(shù)持續(xù)高于供應(yīng)套數(shù)。 2. 二環(huán)內(nèi)住宅因供需價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)步上升 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選擇 區(qū)域內(nèi)可比樓盤選取原則： 單價(jià)接近 可供貨量較大 產(chǎn)品形態(tài)趨同 項(xiàng)目品質(zhì)接近 按照以上原則，我們選擇了：萬(wàn)科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)、朗御、望江橡樹(shù)林、華潤(rùn)翡翠城為參考。 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù) 金色海蓉 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科金色海蓉供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?65平米精裝高層（實(shí)得 90112平米）； ?4375平米 SOHO。 全年僅銷售 5萬(wàn)余方（含 SOHO）。 成都 A區(qū) 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 成都 A區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?55150平米電梯公寓。 全年銷售 。 09年望江橡樹(shù)林以消化前期庫(kù)存為主，并根據(jù)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。 望江橡樹(shù)林 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 華宇蓉國(guó)店 華宇蓉國(guó)府 凈用地（畝） 土地用途 容積率 樓面地價(jià) 可開(kāi)發(fā)建面 成交價(jià)（萬(wàn) 元 /畝） 商住 1530萬(wàn) /畝 該地塊在 2023年底由華宇集團(tuán)經(jīng)過(guò) 60余次舉牌，以1530萬(wàn) /畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià) 。 包括 甲級(jí)寫字樓、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓 。 來(lái)福士廣場(chǎng)位二位二成都市主干道人民南路不一環(huán)路交匯點(diǎn)以東，即人民南路四段（原四川単物館地塊）。 朗御位二成都市一環(huán)路內(nèi)，錦江區(qū)大慈寺路 3號(hào)，是現(xiàn)代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標(biāo)。 預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬(wàn)平米左右。 ?主要供應(yīng)集中在華潤(rùn)翡翠城。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，符合市場(chǎng)需求的潮流。 ? 項(xiàng)目處于棕南 棕北板塊，盡管板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較小，但預(yù)計(jì) 2023年國(guó)際城南區(qū)域?qū)⒂写罅?