【正文】 保留所有版權(quán) All Rights Reserved 內(nèi)部資料 敬請保密 本案需要解決的核心命題 —— 市場風(fēng)險最小化之上的 開發(fā)收益最大化 如何達(dá)成 ? 兩大解決體系 —— 項目的規(guī)劃與策劃 規(guī)劃 —— 適應(yīng)于市場的產(chǎn)品定位體系 策劃 —— 對位于市場的全盤營銷控制體系 關(guān)于規(guī)劃 大勢深讀 小勢研判 項目競爭力研判 客群探究 產(chǎn)品細(xì)解 我們的建議 關(guān)于規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃之前，首先深度了解成都樓市風(fēng)云 —— 供需兩旺 /價格堅挺漸升 住宅供銷合理 /非住宅供量偏大 2023— 2023， 新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？ 17月，五城區(qū)新增供應(yīng)面積 ㎡，成交面積 米，同比增長 %；其中住宅成交 ，同比增長%； 五城區(qū)新建商品房成交均價為 4405元 /㎡，同比增長 %,其中住宅成交價格為 4134元 /㎡ 。 五城區(qū)非住宅新增供應(yīng) ㎡，同比 減 %； 五城區(qū)非住宅供銷比分別為 ，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然偏大。 區(qū)域小勢解讀 2023— 2023，西大街 — 騾馬市如何變化？ 城市區(qū)域定位解讀 區(qū)域現(xiàn)狀解讀 區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀 前瞻性解讀 結(jié)論 城市功能定位解讀 “以商務(wù)、商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居 住功能的國際化、高品質(zhì)中國西部商業(yè)中心” 區(qū)域現(xiàn)狀解讀 城中存量土地供應(yīng)稀少，樓盤放量有限 2023年城中放量僅 33萬㎡，與其它方位較少 小戶型 /中戶型住宅（商務(wù)公寓）的銷售極為火爆 商業(yè)銷售較差，銷售周期較長，資金回收較慢 區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀 大型商場、超市商業(yè)物業(yè)趨于飽合、競爭態(tài)勢； 零售商鋪物業(yè)，以餐飲、服裝為主，各種經(jīng)營種類 均有； 小商鋪的租賃情況較為樂觀，出租率較高； 公寓類物業(yè)出租 \銷售情況良好。 區(qū)域解讀小結(jié) 項目所在騾馬市大區(qū)域 —— CBD副中心 現(xiàn)實交通條件、商業(yè)及辦公氛圍的不成熟 商業(yè)物業(yè)面臨較大的挑戰(zhàn)，因此準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和強有力的營銷手段是確保銷售成功的基本保證 優(yōu)勢： 中心稀缺地，西大街核心商務(wù) /居住 /商業(yè)口岸 項目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場情況，同時做出特色，給銷售的直接壓力將相對減小 騾馬市新的功能定位帶來機遇 劣勢： 地塊較小，規(guī)劃上無法實現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對檔次提升造成影響 商住無法避免。 【小戶寓所客戶】 置業(yè)特征 / 首選城市中心高投資回報物業(yè)，達(dá)成快速變現(xiàn)、增值的可能。 產(chǎn)品強效點 / 城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長力強，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。他們可以承受一次性付款甚至購買多套物業(yè)的能力。 客戶構(gòu)成范圍 /成都職業(yè)不動產(chǎn)炒家，外地整端式大客戶，經(jīng)濟(jì)型酒店決策層，城西投資客，城西為主的首次置業(yè)年輕精英等。他們生活、事業(yè)均在城市中，購房講求價格，更注重性價比，對產(chǎn)品創(chuàng)新有著較高的需求，城市經(jīng)濟(jì)型二房產(chǎn)品對其有著巨大誘惑力。 置業(yè)特征 /城市性置業(yè)，首選城市內(nèi)高性價比物業(yè)，成熟的商業(yè)配套，滿足他們對生活圈的深度依賴和適應(yīng)。 【居家中戶型客戶】 產(chǎn)品強效點 /城市經(jīng)濟(jì)型二房公寓、高性價比，市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域商業(yè)配套成熟，休閑娛樂業(yè)成熟 價格敏感度 /二房物業(yè)購置者對總價、單價都較為敏感，高性價比二房是其最佳選擇。 置業(yè)特征 /口岸至上、人氣為王，商氣決定一切。 產(chǎn)品強效點 /騾馬市 —— 西大街口岸價值，西大街已有商業(yè)項目的租金 /回報 /商鋪自身增值力的反證力，西大街最后的地段價值?？梢远▋r與現(xiàn)有項目拉開比較優(yōu)勢。 那么， 在客群的需求和市場決擇的雙重條件之下， 產(chǎn)品如何規(guī)劃？ 產(chǎn)品細(xì)解 產(chǎn)品形象定位 產(chǎn)品體系梳理 /規(guī)劃建議 適合市場的產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品功能定位 城市一體化生活區(qū) 城市核心區(qū)的公寓 /街區(qū) /小戶一體化生活區(qū)，以最低的生活成本，交 通成本、居住成本，享受城市的燈紅酒綠，左右城市的脈動與繁華。 戶型設(shè)計為偏重商務(wù) /投資的小戶型公寓，廚衛(wèi)、廳室功能完備。 同時，建筑可設(shè)計為兩端打開式內(nèi)走廊，有效處理通風(fēng)采光問題。 在大堂處理上，可設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加項目品質(zhì)感。吸引城市白領(lǐng)精英，一次置業(yè)為主的自住客群。增加入戶花園、休閑陽臺等設(shè)計。 建議按 兩梯四戶 式板樓設(shè)計。 戶型示意 /一居室（ 40— 50㎡） 戶型示意 /二居室（ 65— 95㎡） 戶型示意 /三居室（ 90— 110㎡） 產(chǎn)品定位 —— 社區(qū)景觀處理 由于地塊面積較小，無法形成高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，考慮城市化都市風(fēng)格。 社區(qū)內(nèi)部可內(nèi)置一定的水景、綠化、小品、雕塑，配合居家的景觀需要。 城市社區(qū)景觀示意 產(chǎn)品定位 —— 建筑造型 /外立設(shè)計 /建筑設(shè)計 建筑造型設(shè)計： 本案兩棟高層建筑，呈雙塔狀矗立，在高樓不多的西門堪稱不折不扣的地標(biāo)性建筑。 臨街外立面可選簡約、線條、大氣造形，內(nèi)側(cè)可做功能化造型處理 . 在色彩選區(qū)用上，可突出兩棟樓的反差。 朝外 MEN 建外 SOHO 商業(yè)裙樓定位體系 —— 功能定位 功能定位：區(qū)域性休閑玩樂基地 /城市白領(lǐng)休閑玩樂的聚集場、玩樂場、游戲場。 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價格 A棟規(guī)劃為到達(dá)式消費業(yè)態(tài) B棟規(guī)劃為社區(qū)功能需求業(yè)態(tài) 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價格 面積配比 一層臨街商鋪可考慮 50～ 150㎡獨立鋪，層高允許可做夾層，增加賣點與品質(zhì)； 二層 /三層考慮 300～ 1500㎡的大商家整端式銷售 /返租回報銷售。 B棟口岸相對較差，均價預(yù)期為