【正文】 0 460 700 340 510 800 340 510 1000 393 570 1300 500 670 1700 260340平米主力戶型的實得均價在 ，與麓山、長橋郡中小戶型均價相似； 260340平米主力戶型總價在 6001000萬之間，與麓山碧湖岸組團相同級別； 340平米的獨棟與蝴蝶谷 360平米的獨棟建面均價都在 3萬左右，整體價格水平不低于蝴蝶谷； 價格策略 推售策略 推導(dǎo)原則 預(yù)計 2023年成都別墅市場上半年依然會延續(xù) 09年行情，下半年持謹(jǐn)慎態(tài)度，建議上半年快速出貨 利用 2023年上半年延續(xù)的 09年市場行情，集中爆發(fā)，下半年小步快跑，快速消化意向客戶 每次大的時間節(jié)點，推貨量采用大、中、小三種面積段產(chǎn)品組合推售，擴大客戶群體 戶型 建筑面積 總面積 建面均價 總面均價 總價（萬元） 套數(shù) 產(chǎn)值（萬元） 總產(chǎn)值（萬元） 1 260 430 600 55 33000 16 0600 2 290 460 700 50 35000 3 340 510 800 27 21600 4 340 510 1000 29 29000 5 393 570 1300 14 18200 6 500 670 1700 14 23800 一期產(chǎn)品共 189套，按今年市場價格水平計算，總貨值 16億元； 2023年銷售目標(biāo) 15億，需一期產(chǎn)品全部推出才能滿足銷售要求； 推售策略 銷售目標(biāo)： 2023年全年銷售額 15個億 推售策略 6 月 7月 8月 10月 9月 11月 5月 12 月 76 57 56 6億 共推建面（㎡） 銷售建面（㎡） 共推貨量（元） 銷售目標(biāo)（元） 銷售目標(biāo)季度分解： 共推套數(shù)（套） 戶型 建筑面積 總價 5月 1日 7月 1日 9月 1日 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 1 260 600 25 15000 64200 15 9000 48700 15 9000 47700 2 290 700 20 14000 15 10500 15 10500 3 340 800 9 7200 9 7200 9 7200 4 340 1000 10 10000 10 10000 9 9000 5 393 1300 6 7800 4 5200 4 5200 6 500 1700 6 10200 4 6800 4 6800 總計 76 57 56 單位：萬元 推售策略 5月 1日推售 7月 1日推售 9月 1日推售 推售策略 目標(biāo)解析 大勢研判 營銷 執(zhí)行 策略 報告框架 項目定位 市場分析 客戶定位 價格策略 推廣策略 展示策略 活動策略 推售策略 核心策略總結(jié)： 策略三：詮釋項目意義，突出項目氣質(zhì) 策略一：高調(diào)推廣，確立項目品牌的市場地位 策略二：項目高調(diào)入市，營造市場神秘感 傳奇 立勢 推廣傳奇：墻外開花墻內(nèi)香， 道是無晴卻有晴。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 50%城南客戶（含城西） 30%大城北客戶 20%二線城市及全國客戶 未來客戶置業(yè)地圖 通過對客戶資源的挖掘和深入，未來項目的支撐型客戶將會以大城南和大城西為主，城北只是我們的基礎(chǔ)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利 基礎(chǔ)客戶群 客戶定位 目前項目以基礎(chǔ)客戶為支撐點已經(jīng)無法滿足項目未來的需求，我們需要整合更多的客戶資源。 客戶總結(jié) 目標(biāo)客戶的機會點和抗性： 本項目吸引點 城北客戶 區(qū)位、環(huán)境、品牌、配套 大成都客戶 資源稀缺性、物業(yè)價值、高檔商務(wù)休閑配套、精神氣質(zhì) 本項目的抗性 城北客戶 價格過高，實用度低 大成都客戶 區(qū)域位臵、區(qū)域環(huán)境、未來區(qū)域發(fā)展 補給客戶群 重點潛力客戶群 基礎(chǔ)客戶群 首批次主力客群 二線城市及全國高端客戶 補給客戶群 項目未來依托客戶群 ?大成都范圍客戶（城南、城西）： ?主要來自成都各區(qū)域高端客戶，看重別墅物業(yè)的稀缺性和升值潛力，看重項目的產(chǎn)品、品牌和精神氣質(zhì)。 相對別墅物理屬性，客戶更為項目倡導(dǎo)的生活方式、精神境界等買單； 他們多是幾個別墅的購買者，別墅臵業(yè)經(jīng)驗豐富； 精品消費饑渴； 自住保值； 客戶關(guān)注 本項目的資源 加強點 區(qū)域 選擇區(qū)域應(yīng)是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質(zhì)高 城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶有一定抗性 區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來項目的發(fā)展規(guī)劃 圈層 居住的人群不能太雜，應(yīng)該都是社會上有身份有地位的人 西區(qū)有一定的電梯客戶，客戶有一定混雜 東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來的人氣，東區(qū)居住的純粹性 資源占有 看重對稀缺資源的占有 亞洲最大郁金香公園，每 3000平米一棟別墅 郁金香公園的稀缺性；低密度獨棟別墅的稀缺性；一線高爾夫球道景觀的稀缺性 物業(yè)價值 特別在意別墅的保值和增值功能 公園 198項目推動區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類似南城的第二個中心，未來幾年時間區(qū)域房價將持續(xù)快速上升 項目目前與競品的價格差異；區(qū)域未來的價值高度；保利的品牌知名度 高尚生活方式 高端別墅代表的生活方式引導(dǎo)，自覺對位 五星級皇冠酒店、高爾夫球運動 星級酒店與高爾夫球會，主推高爾夫球生活 物業(yè)管理 對物業(yè)管理要求高 保利物管 現(xiàn)場物管形象，氣質(zhì)形象等 城北范圍客戶大成都范圍客戶城北范圍客戶大成都范圍客戶城西、城南客戶為目前支撐成都高端別墅市場的主流客戶。金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近家龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個以企業(yè)研發(fā)、銷售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成已有工業(yè)企業(yè) 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 余家新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 余家。?? 金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 40 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近100 家?? 龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個以企業(yè)研發(fā)、銷售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。? 據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)?? 新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成? 已有工業(yè)企業(yè) 1320 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 50 余家?? 新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 300 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 10 余家。 客戶關(guān)注 本項目的資源 加強點 區(qū)位 位臵距市區(qū)不能太遠(yuǎn)，車行距離： 1小時之內(nèi) 三環(huán)以外繞城以內(nèi)，交通逐步改善中 情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設(shè)與改造 環(huán)境 景觀資源一定要好，強調(diào)對資源的獨占性和近距離接觸 熊貓基地、北湖公園、郁金香公園、高爾夫景觀 對高爾夫景觀的宣傳 私密性 獨門獨戶的私密性、且景觀性較好，要較大花園 獨棟、每 3000平米一棟別墅 強調(diào)本項目產(chǎn)品的低密度 配套 社區(qū)配套豐富，生活方便 五星級酒店、各類學(xué)校、社區(qū)商業(yè) 各類學(xué)校教育配套的宣傳 荷花池 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)荷花池 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)本項目現(xiàn)有賣點對城北客戶仍具有較大吸引力，但這部分客戶務(wù)實性更高，價格過高對于這部分客戶的抗性依然較大。 雖然對品牌、區(qū)位、環(huán)境、私密性和配套看重，但更為務(wù)實，價格過高對于這部分客戶的抗性依然較大。）將對投資和投機型客戶形成嚴(yán)重打擊。 09年雙拼、聯(lián)排供過于求，僅獨棟出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況 區(qū)位 項目 產(chǎn)品 建筑面積 （含地下室） 均價 總價區(qū)間 銷售情況 麓山板塊 麓山國際 獨棟 (碧湖岸 ) 360480 16000 550萬 900萬 售罄 獨棟（黑鉆） 570715 27000 （含 12023精裝修） 12002400萬 （精裝修總價） 開盤售罄 獨棟（香怡林） 300340 15000 390550萬 開盤售罄 獨棟（翠云嶺） 310370 14000 380580萬 開盤 蔚藍(lán)卡地亞 獨棟（西岸流水別墅） 473536（主力） 1067（一棟樓王） 18000 7001500萬（主力） 月均 30套 雅居樂花園 獨棟 200417 （不含地下室） 1500020230 280650萬 月均約 40套（含聯(lián)排和四孖屋） 牧馬山 龍湖長橋郡 獨棟 370418（主力） 7001000（臨河樓王） 13000 450600（主力） 售罄 09年供應(yīng)量最大，銷量最好的依然是總價在 600萬以下的中小獨棟產(chǎn)品 開發(fā)商 崗宏地產(chǎn)木蘭小鎮(zhèn) 招商地產(chǎn) 文旅集團熊貓小鎮(zhèn) 景城國際比弗利山莊 項目（地塊）位臵 木蘭鎮(zhèn)獅子村、梁勝村 成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園 蜀龍大道西側(cè)，保利198南側(cè) 木蘭山 占地面積 4000余畝 1700畝 3000畝 未知 推出時間 預(yù)計 2023年下半年 預(yù)計 2023年下半年 預(yù)計 2023年下半年 預(yù)計 2023年后 推出產(chǎn)品 中小面積獨棟 別墅產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品 未定 備注 總投資 30億元的新都崗宏木蘭小鎮(zhèn) ，計劃在此修建體育運動公園、四季花果園及四季花季城生態(tài)住宅區(qū)，預(yù)計在兩年內(nèi)啟動 招商地產(chǎn)將在北湖打造占地 1700 畝的集休閑運動、旅游觀光、度假居住為一體的城市休閑運動綜合體 ” ， 投資約 億美元，計劃年內(nèi)動工 擬修建國際鄉(xiāng)村莊園、大熊貓創(chuàng)意文娛區(qū)、國際會議中心和國際社區(qū)，與大熊貓生態(tài)園構(gòu)成國際生態(tài)度假區(qū) 擬打造成原生態(tài)森林區(qū)、生態(tài)觀光旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)旅游業(yè) 2023年下半年，項目周邊大量中小面積別墅產(chǎn)品推出，區(qū)域競爭加劇 崗宏地產(chǎn) 4000畝 木蘭山比弗利山莊 招商地產(chǎn)項目 1700畝 本項目 文旅集團熊貓小鎮(zhèn) 3000畝 萬科地產(chǎn) 5000畝 周邊競爭項目分布圖 成都現(xiàn)有項目依然有大量獨棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨棟項目也有所增加 推售 160套獨棟產(chǎn)品 10 11 12 10 11 2023 年 2023 年 3 2023 年 預(yù)計約 400 套獨棟產(chǎn)品，年消化量 150 套 長橋 郡 牧馬 山板 塊 雅居 樂 蔚藍(lán) 卡地 亞 麓山 國際