【正文】 目前遂寧在售樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合科學(xué)的計(jì)算方法：∑各樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售面積 /∑各樓盤(pán)的銷(xiāo)售面積得出， 遂寧目前住宅整體銷(xiāo)售均價(jià)在 1200 元 /㎡，處于一個(gè)合理的水平。 因此， 在不增加大量成本的前提下，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量也將是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。目前遂寧的物業(yè)管理費(fèi)集中在 — 元 /㎡〃月，但購(gòu)房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費(fèi)較高。 八）、停車(chē)位 停車(chē)位作為項(xiàng)目的重要配套之一，隨著居民收入的不斷提高，有車(chē)的家庭越來(lái)越多，對(duì)小區(qū)的停車(chē)位的數(shù)量及比例提出了新的要求。購(gòu)房者對(duì)陽(yáng)臺(tái)的需求度高，主要源于陽(yáng)臺(tái)能夠改善戶(hù)型的采光和通風(fēng)與部分休閑功能。 可以看 出，市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求量大。 五）、戶(hù)型需求 受家庭結(jié)構(gòu)以及購(gòu)房總價(jià)等的影響，在戶(hù)型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 8 頁(yè) 共 57 頁(yè) 四）、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)總價(jià) 在總價(jià)選擇上，主要集中在 8— 20 萬(wàn)元之間，其中 8— 11 萬(wàn)元之間的比例最大，12— 15 萬(wàn)元之間的比例是次之， 16— 20 萬(wàn)元也有相當(dāng)?shù)谋壤?20 萬(wàn)元以上的較小。 三）、購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型 在物業(yè)類(lèi)型的選擇上，有 半數(shù)以上的購(gòu)房者選擇多層住宅，其次是選擇小高層或者高層住宅的購(gòu)房者。 二、房地產(chǎn)需求特征 一）、購(gòu)買(mǎi)用途 購(gòu)房者購(gòu)房的主要用途是用于自主，其次是購(gòu)買(mǎi)房屋跟家人居住，出于其他目的購(gòu)房的比例較小。 四）、戶(hù)型特征 遂寧住宅戶(hù)型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在 70— 95 平米，三房面積集中在 110— 140 平米。臨街獨(dú)立門(mén)面經(jīng)營(yíng)形式靈活，升值潛力大，受投資者的追捧。 傳統(tǒng)的臨街商業(yè)與集約型商鋪共同發(fā)展，零售業(yè)的不斷發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較 為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。據(jù)調(diào)查，目前在建項(xiàng)目的數(shù)量超過(guò) 20 個(gè)，項(xiàng)目占地面積超過(guò) 30 萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò) 80 萬(wàn)平方米（包括部分集資房）。城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求量不斷增加，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將改善城市環(huán)境，縮小幾個(gè)區(qū)的差異，改變居民的 消費(fèi)觀念。預(yù)計(jì) 05 年、 06 年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)銷(xiāo)售程序不斷規(guī)范，那些違規(guī)進(jìn)行銷(xiāo)售的行為受到打壓。 根據(jù)城市的發(fā)展重心 ，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位可以看出： 項(xiàng)目所處的位臵較為尷尬。近兩年城市表現(xiàn)出向三個(gè)方向擴(kuò)張的趨勢(shì)，呈現(xiàn)“三個(gè)重心”。到 2021 年， GDP 達(dá)到 209 億元，年均增長(zhǎng) 10%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)全省 2021 年的水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比例由目前的 ： ： 調(diào)整為 24： 40： 36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的 69： 31 調(diào)整為 40： 60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到 25%以上。 城市發(fā)展目標(biāo)：一是成都經(jīng)濟(jì)區(qū)與重慶經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部重要的中心城市（距離成都、重慶各 150 公里）；二是盆中交通樞紐和商貿(mào)中心；三是現(xiàn)代化輕工業(yè)城市和生態(tài)園林城市；四是成渝兩地的農(nóng)副產(chǎn)品基地， 作為大城市、特大城市的休閑、居住之地。 城市形態(tài)：未來(lái)遂寧將建成一個(gè)中心（舊城）、三個(gè)副中心（東城、南城、鳳臺(tái)）組團(tuán)式 城市格局， 同時(shí)沿江形成七大組團(tuán)（舊城、屈家溝、流通壩、鳳臺(tái)、南壩、東壩、永興）。戰(zhàn)略目標(biāo)到 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，初步建成四川第二大交通樞紐和商貿(mào)中心。 特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。 由于新政的實(shí)施，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，購(gòu)房者持幣觀望比例上升。這對(duì)遂寧并景氣商業(yè)地產(chǎn)更是雪上加霜。 商業(yè)需求量減小。 資金回籠延緩。 二）、政策對(duì)項(xiàng)目的影響 國(guó)家和地區(qū)政府對(duì)各項(xiàng)政策的執(zhí)行實(shí)施，將使得遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的規(guī)范，同時(shí)也將影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 由四川省建設(shè)廳等七部門(mén)擬定的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)四川省政府同意正式實(shí)施。此項(xiàng)政策將逐步在 四川其他城市實(shí)施。 禁次使用外墻瓷磚。 征收營(yíng)業(yè)稅。 加強(qiáng)土地管理。 2021 年 9 月份建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》的修正令，辦法要求：開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用后的 90 天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。 提高貸款利率。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 3 頁(yè) 共 57 頁(yè) 一）、相關(guān)政策整理 對(duì)貸款進(jìn)行調(diào)控。城市人口的增 長(zhǎng)將直接增加對(duì)房地產(chǎn)的需求量，從而為遂寧房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 二）、規(guī)劃人口 據(jù)規(guī)劃局資料：遂寧近期（ 2021 年）建成區(qū)面積 26 平方公里，人口 35 萬(wàn)；中期（ 2021 年）建成區(qū)面積 36 平方公里，人口 40— 50 萬(wàn)；遠(yuǎn)期（ 2020 年）建成區(qū)面積51 平方公里，人口 55— 60 萬(wàn)；遠(yuǎn)景建成區(qū) 80 平方公里，人口近 100 萬(wàn)的大城市。全市勞動(dòng)力總量 263 萬(wàn)人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力 萬(wàn)人 。 GDP 是衡量一個(gè)地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比同等城市遂寧房產(chǎn)潛在的購(gòu)買(mǎi)需求還是樂(lè)觀的 ! 二、人口狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者是人，人是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，分析遂寧人口的狀況，可以得出的遂寧房地產(chǎn)的潛在需求量。 三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧及預(yù)測(cè) 第一篇 項(xiàng)目背景及思考 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 2 頁(yè) 共 57 頁(yè) 通過(guò)我們對(duì)近幾年經(jīng)濟(jì)情況的分析得出：近幾年，遂寧經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到05 年國(guó)民生產(chǎn)總值將超過(guò) 200 億元人民幣。2021年遂寧全市的ＧＤＰ較上年增長(zhǎng)１３％ ，若按此計(jì)算， 05 年 國(guó)民生產(chǎn)總值 將 達(dá)到了 218． 7 億元，地方財(cái)政收入達(dá)到了５．０９億元 !這是遂寧建市以來(lái)ＧＤＰ增長(zhǎng)最快的一年 !遂寧主動(dòng)適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從２００２年到2021年連續(xù)三年超過(guò)了兩位數(shù)的 增長(zhǎng) 。 二）、 2021 年經(jīng)濟(jì)展望 據(jù)市管理部門(mén)預(yù)測(cè)： 2021年遂寧經(jīng)濟(jì) 將穩(wěn)定增長(zhǎng)， 預(yù)計(jì)遂寧的ＧＤＰ增長(zhǎng)將保持在１０％左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持１０％。實(shí)現(xiàn)了市區(qū)縣良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 一）、 2021 年經(jīng)濟(jì)總結(jié) 據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)資料： 2021 年， 遂寧市 實(shí)現(xiàn) 國(guó)民 生產(chǎn)總值 億元，年均增長(zhǎng) 10%。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 1 頁(yè) 共 57 頁(yè) 第一部分 房地產(chǎn)發(fā)展宏觀背景 一、經(jīng)濟(jì)狀況及影響 經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響大而深遠(yuǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。三次產(chǎn)業(yè)比由 1999 年的 ： ： 優(yōu)化為 31： ： 。 這 一比例的變化說(shuō)明，遂寧第三產(chǎn)業(yè)的比例在增加，服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能在加強(qiáng)。農(nóng)民人均增收在１００元以上。 遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。如果按 10%的增長(zhǎng)率計(jì)算，到 2021 年國(guó)民生產(chǎn)總值將達(dá)到 240 億元人民幣。 一）、目前人口狀況 據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)資料： 到 2021 年末 遂寧 全市總?cè)丝? 萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)。 目前遂寧市市區(qū)常住人口 35 萬(wàn)人左右。 通過(guò)以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。 三、影響房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策 政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，國(guó)家通過(guò)對(duì)金融政策、土地政策等政策對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控以保證其能夠健康有序的發(fā)展。 2021 年上半年金融調(diào)控的政策中，五大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始限制對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的貸款和個(gè)人按揭服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在這些項(xiàng)目中存在著較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。 央行于 第一次提高銀行利率（利率由 %提高到%）， 第二次提高銀行貸款利率（利率由 %提高到 %） 規(guī)范預(yù)售程序。另外，修正令對(duì)違反預(yù)售辦理手續(xù)的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行懲罰。 2021 年 8 月 31 日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開(kāi)出讓方式進(jìn)行。 建設(shè)部等七部委下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作 的意見(jiàn)》的文件，意見(jiàn)》指出，自 2021 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 成都市建委發(fā)出 (2021)489 號(hào)通知，通知說(shuō)：“為提高城市品位、提升城市形象，根據(jù)成都市政府關(guān)于市區(qū)新建工程外立面及改建、擴(kuò)建工程涉及外立面裝飾的，不得采用瓷磚、藍(lán)色玻璃”。 面積誤差超過(guò) 3%，可以退房。對(duì)商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì) 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 4 頁(yè) 共 57 頁(yè) 值超過(guò) 3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 土地大限的實(shí)施，土地的供應(yīng)量增加，隨之而來(lái)的產(chǎn)品的供應(yīng)量增加， 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇。 國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣(mài)房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時(shí)間延緩。 國(guó)家征收收營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，使得的商業(yè)投資的比例減少，從而減小了商業(yè)的需求量。 購(gòu)房者購(gòu)房積極性減弱。 對(duì)建筑健康、環(huán)保、節(jié)能、安全等方面要求更高。 四、城市規(guī)劃的影響 一）、 2021 年城市總體規(guī)劃 遂寧市戰(zhàn)略思路充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)“堅(jiān)持以科教為先導(dǎo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)田基礎(chǔ)地位，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進(jìn)程”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。 2021 年遂寧城市總體規(guī)劃，遂寧城市發(fā)展的主要目標(biāo)是： 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 5 頁(yè) 共 57 頁(yè) 城市性質(zhì)：是四川省 第二大交通樞紐、盆中商貿(mào)中心、區(qū)域性中心城市和生態(tài)園林城市 。 城市特色：遂寧將利用獨(dú)特的“兩面臨山水，中間一座城”自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建成突出生態(tài)園林特色的現(xiàn)代化城市。 遂寧本世紀(jì)前 10 年的總體目標(biāo)是：建成四川丘陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建成四川盆地中部交通樞紐和商貿(mào)中心。 二）、城市發(fā)展方向 遂寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市以一個(gè)中心，三個(gè)副中心組團(tuán)格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大。向東，以河?xùn)|新區(qū)為重心；向南，以創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)為重心；向北，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為重心。 宏觀環(huán)境小結(jié)： 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 6 頁(yè) 共 57 頁(yè) 通過(guò)對(duì)遂寧房地產(chǎn)政策、遂寧市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、城市規(guī)劃、人口發(fā)展等方面的調(diào)查分析得出： 遂寧市房地產(chǎn)政策處于不斷完善的過(guò)程，在一些政策的實(shí)施走在前列，如外墻強(qiáng)制性采用涂料。 遂寧經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好。市民生活水平不斷提高，整體購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。 城市規(guī)劃發(fā)展為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。 第二部分 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)供應(yīng)特征 一）、供應(yīng)體量分析 根據(jù)走訪調(diào)查，近兩年遂寧市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，建筑開(kāi)發(fā)量大。 二）、供應(yīng)分布情況 目前遂寧在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目以涪江沿線(xiàn)和城南較為集中。 三）、物業(yè)形態(tài) 遂寧住宅市場(chǎng)發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 7 頁(yè) 共 57 頁(yè) 高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場(chǎng)、中天外灘。坡屋頂住宅，頂層帶花園的住宅樓盤(pán)成為建筑的一大特色。遂寧目前商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)較大，主要是臨街門(mén)面和集約型商鋪。集約型商鋪體量大，地處城市 核心區(qū)，輻射面廣。戶(hù)型結(jié)構(gòu)主要以平層為主，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房，躍層住宅形態(tài)已初現(xiàn)。 二）、購(gòu)買(mǎi)區(qū)域 受交通條件、購(gòu)房心理等因素的影響，購(gòu)房者愿意在開(kāi)發(fā)新區(qū)購(gòu)房的比例較小，更多選擇 涪江以西的城區(qū) ，主要是因?yàn)槌鲂屑百?gòu)物方便。主要原因是在于高層的物業(yè)管理費(fèi)高和價(jià)格相對(duì)較多層偏高。 可以看出 1220 萬(wàn)的是市場(chǎng)的主流。在面積需求上，主要集中在 80— 140 平米之間。 六）、陽(yáng)臺(tái)的需求 隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)重要的功能空間，它的設(shè)計(jì)被提上了重要日程。 七）、交房標(biāo)準(zhǔn) 交房標(biāo)準(zhǔn)依然是清水房為主流，而裝修房在遂寧還