【正文】 一起，增強(qiáng)其實(shí)用性，如休憩的 地方擺放一石桌，桌面刻棋盤等，又可休閑又可娛樂。 五）、園林景觀建議 原則 ： 移步一景、景景相融、景景互動 居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。在每一個(gè)類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、 游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。） 首先，景觀環(huán)境不僅具備審美功能，同時(shí)必須兼?zhèn)溆^賞性與實(shí)用性。所謂“以人為本”，就是要關(guān)注“人性化的各種需求”，強(qiáng)調(diào)景觀人的參與性，比如活動設(shè)施的設(shè)臵主要考慮老人、孩子的戶外活動、戶外休息，在草坪間應(yīng)添加小徑 ,給居民提供散步、體憩、交談、閱 讀的場所等；還有，建筑材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性。 使小區(qū)的綠化率達(dá)到立體化的同時(shí)，應(yīng)增添部分人文景觀或人文小景，使整個(gè)社區(qū)不僅僅擁有綠化，更擁有濃郁的文化氛圍，從而進(jìn)一步提升社區(qū)的質(zhì)素。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 31 頁 共 57 頁 保健作用的植物：松柏、枇杷、香梓等葉面系數(shù)大 ,釋放有益離子強(qiáng)的植物群落。 多種綠化形式：立體綠化、棚架綠化、藥化和果化、香化。 ※ 健康小品：小型健身器械（乒乓球臺等）、健康步道； ※ 園藝小 品：花草搭配，高大樹木形成林蔭，構(gòu)筑和諧安靜的氛圍，層次現(xiàn)代感強(qiáng)。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。 利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲草的低鳴，以營造出最細(xì)部的花園景觀。 減噪設(shè)計(jì) 。（增加賣點(diǎn)，鑒于本項(xiàng)目周遍未來的交通發(fā)展）。徹底實(shí)現(xiàn)人車分流。 2）、 貼心服務(wù)電話 當(dāng)業(yè)主在家需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，只需提機(jī)按特殊設(shè)定的一個(gè)號碼，就可以告之社區(qū)內(nèi)的商家，商家根據(jù)業(yè)主的需要就能很快地為業(yè)主提供服務(wù)。 4）、電子巡更系統(tǒng) 5）、周界防越報(bào)警系統(tǒng) 6）、其他 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 33 頁 共 57 頁 專業(yè)化服務(wù) 1）、服務(wù)水平： 聘請知名物業(yè)管理公司對本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，確保其服務(wù)專業(yè)性。如：一進(jìn)門保安自覺地為業(yè)主提東西，攙扶老人等，從細(xì)節(jié)上來體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。 3）、服務(wù)內(nèi)容 在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無我有、人有我優(yōu)”。本項(xiàng)目的會所設(shè)臵，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢，將園林主題和會所功能充分融合，會所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。而良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的良性運(yùn)作，要依靠物業(yè)管理公司一系列的專業(yè)性安排，才能取得一個(gè)較完善的結(jié)果。 在前期規(guī)劃上，還可請物管公司就園林布臵方面提出建設(shè)性方案，以充分吸納物管公司既往經(jīng)驗(yàn)及為日后對接鋪墊。 首先是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群居家的理念已經(jīng)開始發(fā)生了一定的變化，特別是對于城市邊緣地區(qū)（未來核心人居區(qū)域）的中高檔項(xiàng)目更為重視，這為將本項(xiàng)目打造成為該區(qū)域中高檔住宅樓盤提供了市場可能性； 其次從北部新區(qū)現(xiàn)有市場狀況分析，市場存在客戶定位空白和產(chǎn)品空白，這一客觀事實(shí)是作出項(xiàng)目定位最為關(guān)鍵的因素，因?yàn)椴町惢a(chǎn)品就意味作低強(qiáng)度競爭，如果產(chǎn) 品的定位方向能夠與目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)價(jià)值取向和對產(chǎn)品的使用方式的發(fā)展趨勢相一致，將會釋放出巨大的市場購買力。 任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本競爭戰(zhàn)略無外乎有三種，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略（市場專業(yè)化或產(chǎn)品專業(yè)化）。希望同時(shí)獲得成本 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 35 頁 共 57 頁 優(yōu)勢和差異化優(yōu)勢的努力往往是冒險(xiǎn)行為，因?yàn)檫@極有可能導(dǎo)致出現(xiàn)“陷在中間”的不利態(tài)勢。與此相反，項(xiàng)目自身建設(shè)條件、項(xiàng)目所處市場環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)商所擁有資源狀況等決策因素都對差異化戰(zhàn)略構(gòu)成支持，因此選擇差異化戰(zhàn)略是一種必然 —— 以體現(xiàn)該區(qū)域該類型商品房市場空白的目標(biāo)客戶定位為基礎(chǔ)，以差異化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)為前提，以符合時(shí)代生活發(fā)展方向的形象定位為手段。 二）、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是由：項(xiàng)目主題定位、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位等諸多 定位因素組成的，項(xiàng)目定位關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目最終實(shí)施成敗的與否，因此一個(gè)好的項(xiàng)目在項(xiàng)目前期的定位一定是理性的、符合市場需求的和具有前瞻性的。對于中端價(jià)格的高端物業(yè)，品質(zhì)是價(jià)格的前提，項(xiàng)目的無差異運(yùn)作要求品質(zhì)必須保證一流； ◆ 項(xiàng)目定位首先要考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括項(xiàng)目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產(chǎn)大市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、走勢等市場因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項(xiàng)目利潤最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的定位。 二、整體定位 遂寧純高層親水社區(qū) 【定位 釋疑】： 純高層： 將本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行了充分的描述和體現(xiàn)，高層住宅拉大樓間距、使地塊更多的面積用作綠化，創(chuàng)新性引入新人居概念。 親水社區(qū)： 將項(xiàng)目的優(yōu)勢融入到項(xiàng)目定位中來，親水性是典范人居的表現(xiàn)，并利用渠河這一景觀體現(xiàn)親水人文社區(qū)。水的柔美將居住的人性美、科技美、生活美凝聚在一起。親近延續(xù)了現(xiàn)代人 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 37 頁 共 57 頁 的鄰里氛圍。 【定位支撐】 四、檔次定位 高 檔 【定位詮釋】 ※ 本項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的景觀資源 —— 渠河，以及本項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)的景觀。 ※ 本項(xiàng)目從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將走在遂寧地產(chǎn)市場前沿，市場導(dǎo)向、產(chǎn)品制勝。 住宅： 本項(xiàng)目以居住為主，輔以休閑、娛樂、購物，是一個(gè)復(fù)合型物業(yè)。每個(gè)人的生活都可以適當(dāng)?shù)芈稽c(diǎn)，多留一些私人時(shí)間去享受生活的樂趣，人生才會少很多遺憾。 【 定位釋疑 】 “ 慢生活 ” —— 重在享受生活 人們期望能沉下心來慢慢享受生活，但是現(xiàn)實(shí)似乎并沒有給大家一個(gè) “ 慢 ” 下來的 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 39 頁 共 57 頁 機(jī)會。 慢餐飲： 慢餐講究飲食的營養(yǎng)搭配和制作工藝 。 慢讀書： “ 細(xì)嚼慢咽 ” 地讀書可以完全沉浸在書籍的氛圍中，給予細(xì)節(jié)更多的關(guān)注，這樣做不僅閱讀效果好，也能夠帶來更多心靈上的愉悅。 慢休閑： 不接受任何大規(guī)模聚會邀請，而是和妻子或幾個(gè)好友相約外出，要么釣魚，要么尋找其他休閑方式。 二）、 年齡構(gòu)成 客戶年齡狀況確定（參考競爭項(xiàng)目情況） 年齡段（歲） 2529 3039 4055 5665 其它 預(yù)計(jì)比例 10%左右 30%左右 40%左右 10%左右 10%左右 相關(guān)說明： 從上表可以看出，年齡結(jié)構(gòu)主要以 4055 歲的中年群體為主， 中青年 群體作為補(bǔ)充 ，集中在 3039 歲之間。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 40 頁 共 57 頁 三）、 所從事行業(yè)初步確定 行業(yè)種類 紡織業(yè)等工業(yè) 國家機(jī)關(guān)團(tuán)體 事業(yè)單位 金融 證券 通信、交通郵電、教育、衛(wèi)生、廣電 批發(fā)零售餐飲娛樂 個(gè)體經(jīng)營 其它情況 預(yù)計(jì)比例 10%左 右 15%左 右 10%左 右 30%左 右 25%左 右 10% 左 右 四）、 家庭收入狀況 收入段 （元 /月） 10001500 15002500 25004000 4000 元 /以上 合計(jì) 所占比例 10% 25%左右 50%左右 15%左右 100% 說明 : ※ 從客戶的收入狀況可以看出 ,25004000 元 /月的家庭收入是其主力 。 五）、 目標(biāo)客戶群描述 區(qū)域 年齡狀況 家庭構(gòu)成 工作行業(yè)及職位 收入狀況 以遂寧市城區(qū)及區(qū)縣行政區(qū)為主 年齡主要在 3039歲 、 4055歲、兩個(gè)階段。 行業(yè)分布較廣，從職業(yè)（職位）來看，以通信、交通、教育衛(wèi)生、國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位等收入穩(wěn)定的職業(yè) 從家庭收入來看，主要集中在15004000元 /月的階段內(nèi)。這些人事業(yè)有一定的基礎(chǔ)，有所成就，但大多數(shù)未達(dá)到事業(yè)的頂峰水平。他們生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；對生活品質(zhì)和高品質(zhì)建筑認(rèn)同，追求“珍品化生活”；在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求文化品位，注重高質(zhì)量健康的生活方式；在家庭中，屬于支柱型人物，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，為自己和家人創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境。 ※ 出行一般用車（私車、單位配車、出租車等交通工具） 七）、 目標(biāo)客戶心理及購房需求描述 心理需求 ※ 生活經(jīng)歷豐富，消費(fèi)理性。 ※ 關(guān)心家庭的穩(wěn)定性，對和睦的家庭生活特別在意。 ※ 生活、工作壓力大，需要壓力的釋放。 ※ 強(qiáng)調(diào)安全感，注重安全保障措施（物管、智能化等） ※ 要求有舒適的生活環(huán)境。 ※ 壓力大，需要一個(gè)休閑的生活氛圍，強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施。 八）、 目標(biāo)客戶 購房動機(jī)與消費(fèi)特征 購房動機(jī) ※ 改善現(xiàn)有居住條件 ※ 希望居住在一個(gè)有品質(zhì)的地方 ※ 對生活質(zhì)量要求比較高 ※ 作為房地產(chǎn)投資 消費(fèi)特征 ※ 年齡以中青年消費(fèi)者為主 ※ 臵業(yè)以自用為主，多為家庭購買，表現(xiàn)為三口、二口之家。 ※ 以三房二廳為主，總價(jià)控制在 16—— 25 萬之間較易接受。在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán)。 將 產(chǎn)生以下幾大推廣功效： 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 45 頁 共 57 頁 使 本項(xiàng)目 成為城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 和 現(xiàn)代生活文明的重要組成部分，從而實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 品牌與業(yè)主生活 品質(zhì) 的雙贏； 對 同素質(zhì) 競爭性樓盤 在觀念上拉開差異 ， 不與其正面交鋒。 在推廣中，重點(diǎn)提煉產(chǎn) 品核心賣點(diǎn)并進(jìn)行藝術(shù)性、感染力的廣告形象包裝，使其具備新聞價(jià)值和口碑傳播的價(jià)值，從而迅速引爆產(chǎn)品銷售市場。 三、建立傳播上的深度營銷 操作思路是：產(chǎn)品賣點(diǎn)的豐富性、營銷推廣的連續(xù)性和全程營銷的科學(xué)性。對本案進(jìn)行 推廣資源的全面整合，推廣節(jié)奏的全程掌控以及對推廣賣點(diǎn)的縱深挖掘，從而避免產(chǎn)品賣點(diǎn)枯竭或推廣斷檔現(xiàn)象，并形成全面、系統(tǒng)、高效、具有可操作性的具體實(shí)施方略。 ? 戰(zhàn)略之二：通過建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，拓寬銷售渠道，實(shí)現(xiàn)突破性銷售。 ? 戰(zhàn)略之四：引進(jìn)節(jié)能、科技住宅，依靠科技再造強(qiáng)力賣點(diǎn)。周邊 競爭 樓盤如 在 未來一段時(shí)間熱銷 將 對我方銷售有一定影響， 且競爭對手 單價(jià)偏高，客戶群體消 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 47 頁 共 57 頁 費(fèi)較高，故 先 搶占中低檔市場才是我方 前期銷售的 關(guān)鍵。 本項(xiàng)目本身定位就屬泛定位，目標(biāo)客戶廣泛，項(xiàng)目一面市，很有可能各種客戶都會聞訊而來，所以我們必須考慮到各種目標(biāo)客戶群的需求。 三 是防止開盤形成滯銷。 第四部分 品牌樹立 一、案名建議 1）主推案名： 水漾清城 【案名釋義】： 生命來自水，水讓生活更具靈性；本案背山面水，為傳統(tǒng)意義上的風(fēng)水寶坻，優(yōu)秀 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 48 頁 共 57 頁 的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更使這塊土地的價(jià)值得以彰顯；生活其間，采菊渠河岸，悠然見南山……多數(shù)人夢想的生活在這里呼之欲出。水波蕩漾的樣子，令人產(chǎn)生對美好生活環(huán)境的遐想。 水漾清城的案名，氣質(zhì)高雅、手筆宏大，將自然生態(tài)與人居未來完美結(jié)合，既與競爭對手拉開了差距，又給人美好的想象空間。 對企業(yè)而言，品牌的促銷力能擴(kuò)大目標(biāo)市場容量、提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，從而推高項(xiàng)目的實(shí)際銷售價(jià)格；社會效益則表現(xiàn)于增加項(xiàng)目的社會影響力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的保 值增值，并對將來其它項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的社會基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目品牌形象分析 結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目品牌核心可從項(xiàng)目景觀資源、地理位臵、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)管理、生活方式等六個(gè)方面進(jìn)行塑造。 地理位臵 交通便捷，周邊配套成熟。 營銷推廣 遂寧純高層親水社區(qū) 物業(yè)管理 符合現(xiàn)代生活文明的貼身物管，體現(xiàn)細(xì)心、高效、專業(yè) 生活方式 海派園林景觀風(fēng)格、完善的配套設(shè)施締造休閑式高層住宅、水景品質(zhì)生