【正文】 設(shè)臵休閑座椅，放臵綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的人性化，也可 以增加駐足的人流。劃分獨(dú)立門(mén)面時(shí)，要考慮以下三個(gè)因素： ※ 使用率最大化； ※ 控制門(mén)面的面積，以便控制總價(jià)； ※ 便于經(jīng)營(yíng)使用。 二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。 二樓：窗簾、家用小電器，如電吹風(fēng)、電飯煲、微波爐等。 休閑娛樂(lè)： 休閑娛樂(lè)商業(yè)是對(duì)該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補(bǔ)充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等。 第一部分 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 一、地塊規(guī)劃要求 一）、 地塊限定產(chǎn)品 什么樣的地塊一定就具有什么樣的價(jià)值，從而對(duì)其承載的產(chǎn)品提出要求 。 四）、價(jià)值最大化發(fā)揮 土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價(jià)值，在可用的土地越來(lái)越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價(jià)值是必要的。 與本項(xiàng)目周邊的景觀（山景、水景等）、休閑場(chǎng)所（吧街等）、城市建筑（體育館等）、周邊房屋（中國(guó)人民銀行、中國(guó)電信等）在有機(jī)地融合的同時(shí)，也體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。 建議采用外瓢窗或轉(zhuǎn)角窗。躍層住宅占 15%。 ④綠色組團(tuán)內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱。 四）、園林主題建議 海派精致實(shí)用型園林 【定位理由】 ※ 鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，不可能會(huì)有大型的園林景觀，只有將園林做得更加精致，并成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 30 頁(yè) 共 57 頁(yè) 【其他建議】 環(huán)境設(shè)計(jì)的“以人為本”主要體現(xiàn)在下面三個(gè)方面的功能層次： A：使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人）強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)景觀和靜態(tài)景觀的 結(jié)合 B：審美功能層次（主要針對(duì)中年人） C：生態(tài)功能層次（側(cè)重于對(duì)環(huán)境景觀整體把握；對(duì)可持續(xù)發(fā)展的把握，對(duì)資源低耗、節(jié)能、高效的把握；對(duì)環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo) 健康與舒適性的把握。 消除疲勞的植物 :具有香味的月季、松、竹、梅、桂花。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)地面之間的各種高差及臺(tái)階進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，設(shè)臵殘疾人坡道，在庭院設(shè)計(jì)中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。 3）、緊急按鈕 當(dāng)業(yè)主家出現(xiàn)緊急情況或突發(fā)事情時(shí)，就可以按這個(gè)按鈕，將信號(hào)直接傳輸?shù)轿飿I(yè)管理服務(wù)中心，這樣就可以避免一些事情發(fā)生，如火災(zāi)等。 由于本項(xiàng)目的交通不盡方便，建議開(kāi)發(fā)商設(shè)住戶專(zhuān)車(chē)，往來(lái)小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專(zhuān)車(chē)接送小學(xué)生上下學(xué)。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略以成本優(yōu)勢(shì)取勝，但其單位產(chǎn)品的盈利能力較??；差異化戰(zhàn)略的運(yùn)作成本較高，但盈利預(yù)期也較高。 ◆ 項(xiàng)目定位符合的條件： 符合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)特征，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)特征，符合目標(biāo)消費(fèi)群體價(jià)值取向，擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間。 親情： 一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)猶如跳動(dòng)的音 符，只有將情感融入到項(xiàng)目中，融入表現(xiàn)于外在的親情元素。 把名利看淡一點(diǎn)生活自然能慢下來(lái) 意境：如果 喜歡寫(xiě)毛筆字，一有空就拿起毛筆舞上一陣，別人說(shuō)這是浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)槿缃耠娔X普及，電腦打出來(lái)的字要多好看有多好看，但堅(jiān)持享受這寫(xiě)毛筆字的過(guò)程 …… 淡泊名利，享受生活！讓自己的生活慢一點(diǎn) 。 七、項(xiàng)目客戶群體定位 一）、客戶來(lái)源 結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域的情況：一個(gè)中高檔社區(qū)（市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位集資房聚集地）、一個(gè)類(lèi)聚人群的棲息地，遂寧城市發(fā)展的一片凈土，因此大部分來(lái)自市區(qū)收入較高的人群。 客戶群特征描述： 總體來(lái)說(shuō)，此類(lèi)人群屬于遂寧市的“中間”群體，是社會(huì)財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者。 ※ 有所成就，有一定的虛榮心。 ※ 在所有購(gòu)買(mǎi)因素中，該消費(fèi)群普遍關(guān)注：價(jià)格、后續(xù)服務(wù)費(fèi)用、交通、環(huán)境、戶型、社區(qū)配套，其中價(jià)格占主導(dǎo)地位?？善鸬絻纱笸茝V效果： 充分展示產(chǎn)品的卓越品質(zhì)和個(gè)性風(fēng)范，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，提高目標(biāo)客戶的識(shí)別度與認(rèn)可度； 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品牌的有效傳播，并形成行業(yè)的例證效應(yīng)。 ? 戰(zhàn)略之五：引進(jìn)知名物管，增加品牌含金量 第三部分 價(jià)格策略 低開(kāi)高走，小幅多次微調(diào) 理由如下： 一是快速搶占市場(chǎng) 本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群手上資金并非十分充足， 因而 對(duì)價(jià)格有一定要求。 水漾：點(diǎn)明本案的價(jià)值所在，即親水住宅。 品牌樹(shù)立層面 核心內(nèi)容 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 49 頁(yè) 共 57 頁(yè) 景觀資源 可觀渠河悠悠碧波，背依綿綿群山；內(nèi)部生態(tài)景觀獨(dú)特，有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力和差異化。 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的品牌主體包含三個(gè)方面：項(xiàng)目自身品牌、開(kāi)發(fā)商品牌以及社會(huì)關(guān)注度。 四是預(yù)留升值空間。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 46 頁(yè) 共 57 頁(yè) ? 戰(zhàn)略之三：嚴(yán)格工程進(jìn)度，兌現(xiàn)產(chǎn)品承諾；招入知名商業(yè)，提升項(xiàng)目檔次。 創(chuàng)造影響力經(jīng)濟(jì)，使產(chǎn)品在極短時(shí)間內(nèi)深入人心，并迅速將社會(huì)影響力轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的市場(chǎng)資源； 二、建立推廣上的亮度營(yíng)銷(xiāo) 操作思路是：產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的提煉升華、個(gè)性規(guī)劃的獨(dú)樹(shù)一臶、可看可感的生活體驗(yàn)。 ※ 中年群體為主，在購(gòu)房時(shí)多考慮一個(gè)良好的居住環(huán)境 ※ 大部分已有住房，但品質(zhì)較差，需要一次臵業(yè)者，二次臵業(yè)者也占有相當(dāng)比重；出于家庭結(jié)構(gòu)的變化、養(yǎng)老、提高生活質(zhì)量的角度 出發(fā)，考慮臵業(yè)，但是有此經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ※ 健康關(guān)注度高。 主 要 以 夫 妻無(wú) 小孩、夫妻加未成年的孩子為主，夫妻加 成 年 的 孩子 為主，直系家庭也占有較大比重。 慢運(yùn)動(dòng)： 堅(jiān)持適度舒緩地運(yùn)動(dòng)，比斷斷續(xù)續(xù)地猛烈運(yùn)動(dòng)對(duì)人體更有益。 六、項(xiàng)目生活文化定位 慢調(diào)生活 【定位支撐】 忙碌之余的悠閑才是真正的享受 如果每天我們都是可以隨心所欲的，悠悠閑閑、懶懶散散的，沒(méi)有了 “ 物以稀為貴 ”的向往，沒(méi)有了強(qiáng)烈對(duì)比的沖擊，哪還會(huì)感到快樂(lè)？大家都開(kāi)始過(guò)上一種 “ 慢生活 ” ， “ 慢生活 ” 和 “ 快工作 ” 其實(shí)并不矛盾， 是對(duì)生活境界的描述 適當(dāng)慢一點(diǎn) ， 人生會(huì)少很多遺憾 在追逐利益、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的過(guò)程中，很多人的生活的確是慢不下來(lái) ，往往為此錯(cuò)過(guò)了許多更為寶貴的東西。 親近： 將近鄰文化從項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出人與自然的和諧和美麗。 ◆ 從市場(chǎng)出發(fā) ,以基本市場(chǎng)盈利為最基本的經(jīng)營(yíng)目的； ◆ 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)來(lái)確定； ◆ 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； ◆ 充分考慮細(xì)分市場(chǎng)的容量以及市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 思路決定出路 ,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅(jiān)持高起點(diǎn)，高品質(zhì)，高性價(jià)比的運(yùn)營(yíng)原則； ◆ 由于項(xiàng)目市場(chǎng)定位高，功能組合豐富，運(yùn)營(yíng)參照系不應(yīng)局限于重 慶，在定位， 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 36 頁(yè) 共 57 頁(yè) 產(chǎn)品及推廣等方面起點(diǎn)要高。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，又可以引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。 七、物業(yè)管理建議 一）、 物業(yè)管理定位： 專(zhuān)業(yè)化“五心”級(jí)物管 細(xì)心、貼心、專(zhuān)心、省心、放心 【定位詮釋】 主要從以下幾個(gè)方面來(lái)詮釋定位： 物業(yè)管理智能化： 1）、可視對(duì)講系統(tǒng)： 當(dāng)客人來(lái)訪時(shí)，業(yè)主可在家看見(jiàn)來(lái)訪者 是誰(shuí)，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個(gè)安寧、祥和的居住環(huán)境。 園內(nèi)景觀之間動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。 除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物： 如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹(shù)等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。 對(duì)本案園林景觀的營(yíng)造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個(gè)因素的制約。 人文： 是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價(jià)值引導(dǎo)力。 ②注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。 五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一）、戶型設(shè)計(jì)建議 采用兩梯六戶設(shè)計(jì)： （參考設(shè)計(jì)方案） 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 26 頁(yè) 共 57 頁(yè) 采 用 一 梯 四 戶 設(shè) 計(jì) ： （參考設(shè)計(jì)方案） 二）、戶型結(jié)構(gòu)建議 戶型結(jié)構(gòu)主要以錯(cuò)層為主（市場(chǎng)差異化），約占總套數(shù)的 45%，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房。 對(duì)于本項(xiàng)目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對(duì)項(xiàng)目建筑輪廓的勾勒和描繪。這與本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向的定位思路是一致的。 三）、 地塊的價(jià)值空間 在城市中心功能外移過(guò)程中， 本項(xiàng)目 的居住功能發(fā)揮突出。 一 資金實(shí)力雄厚； 后 注重后期經(jīng)營(yíng)管理； 經(jīng) 檔次為中高檔； 經(jīng) 注重經(jīng)營(yíng)面積與業(yè)態(tài)檔次； 對(duì)整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。 建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。 考慮到商場(chǎng)人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品臵于一樓和二樓，而較小的商品臵于三樓。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面： 一是擁有 35 萬(wàn)人的消費(fèi)群體； 二是目前市場(chǎng)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的家居飾品商場(chǎng)； 三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。 因此， 建議家居商場(chǎng)的主入口設(shè)臵在圖中所示位臵，門(mén)洞的寬度不得低于 米。內(nèi)部立面對(duì)色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。 上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ埽茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中 3F 的商業(yè)一層往后退 3 米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。 人流組織： 本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場(chǎng)內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。一旦商業(yè)形成斷帶，對(duì)人流的組織將造成極大的影響。同時(shí)商業(yè)摩爾也開(kāi)始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項(xiàng)目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。 商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。目前遂寧的物業(yè)管理費(fèi)集中在 — 元 /㎡〃月，但購(gòu)房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費(fèi)較高。 五）、戶型需求 受家庭結(jié)構(gòu)以及購(gòu)房總價(jià)等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。 四）、戶型特征 遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在 70— 95 平米，三房面積集中在 110— 140 平米。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較 為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。預(yù)計(jì) 05 年、 06 年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。到 2021 年， GDP 達(dá)到 209 億元，年均增長(zhǎng) 10%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)全省 2021 年的水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比例由目前的 ： ： 調(diào)整為 24： 40： 36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的 69： 31 調(diào)整為 40： 60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到 25%以上。 特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。 資金回籠延緩。 禁次使用外墻瓷磚。 提高貸款利率。全市勞動(dòng)力總量 263 萬(wàn)人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力 萬(wàn)人 。 二）、 2021 年經(jīng)濟(jì)展望 據(jù)市管理部門(mén)預(yù)測(cè)： 2021年遂寧經(jīng)濟(jì) 將穩(wěn)定增長(zhǎng)， 預(yù)計(jì)遂寧的ＧＤＰ增長(zhǎng)將保持在１０％左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持１０％。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。 遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。 通過(guò)以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。另外，修正令對(duì)違反預(yù)售辦理手續(xù)的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行懲罰。 面積誤差超過(guò) 3%，可以退房。 國(guó)家征收收營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，使得的商業(yè)投資的比例減少，從而減小了商業(yè)的需求量。 2021 年遂寧城市總體規(guī)劃，遂寧城市發(fā)展的主要目標(biāo)是： 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 5 頁(yè) 共 57 頁(yè) 城市性質(zhì)：是四川省 第二大交通樞紐、盆中商貿(mào)中心、區(qū)域性中心城市和生態(tài)園林城市 。向東，以河?xùn)|新區(qū)為重心；向南，以創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)為重心；向北，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為重心。 城市規(guī)劃發(fā)展為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。坡屋頂住宅，頂層帶花園的住宅樓盤(pán)成為建筑的一大特色。 二）、購(gòu)買(mǎi)區(qū)域 受交通條件、購(gòu)房心理等因素的影響，購(gòu)房者愿意在開(kāi)發(fā)新區(qū)購(gòu)房的比