【正文】 元人民幣。 這 一比例的變化說明，遂寧第三產(chǎn)業(yè)的比例在增加，服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能在加強(qiáng)。 2021 年上半年金融調(diào)控的政策中，五大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始限制對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的貸款和個(gè)人按揭服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在這些項(xiàng)目中存在著較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。 土地大限的實(shí)施，土地的供應(yīng)量增加，隨之而來的產(chǎn)品的供應(yīng)量增加， 項(xiàng)目市場競爭環(huán)境加劇。 遂寧本世紀(jì)前 10 年的總體目標(biāo)是：建成四川丘陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建成四川盆地中部交通樞紐和商貿(mào)中心。 二）、供應(yīng)分布情況 目前遂寧在開發(fā)項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目以涪江沿線和城南較為集中。 可以看出 1220 萬的是市場的主流。 二、商業(yè)價(jià)格分析 根據(jù)我們對(duì)遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查得出： 商業(yè)平街層的銷售均價(jià)在 10000 元 /㎡，二、三層商 業(yè)的銷售均價(jià)在 3000 元 /㎡左右。 四）、商業(yè)的連續(xù)性 商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效 銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營的要求。 3 米通道： 由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為 3 米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來不利的影響。在公共部分考慮修飾， 如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積， 增強(qiáng)通透感。 二、形象定位 遂寧首個(gè)家居飾品主題購物街 通過我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場的空白，同時(shí)結(jié)合市場基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場具有市場可行性。 配比如下： 超市：占該段商業(yè)的 70%，約 1750 平米； 其它配套：占該段商業(yè)的 30%，約 750 平米。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。 點(diǎn)狀構(gòu)圖 居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時(shí)候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見的布臵方式就是對(duì)不同的立面組成部分如墻面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加 以強(qiáng)調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個(gè)立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點(diǎn)狀構(gòu)圖。 規(guī)劃要?jiǎng)t： ①在造園、構(gòu)景、選擇樹種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。在每一個(gè)類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、 游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。 3）、服務(wù)內(nèi)容 在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無我有、人有我優(yōu)”。 二）、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是由：項(xiàng)目主題定位、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位等諸多 定位因素組成的，項(xiàng)目定位關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目最終實(shí)施成敗的與否，因此一個(gè)好的項(xiàng)目在項(xiàng)目前期的定位一定是理性的、符合市場需求的和具有前瞻性的。 住宅： 本項(xiàng)目以居住為主，輔以休閑、娛樂、購物，是一個(gè)復(fù)合型物業(yè)。 五）、 目標(biāo)客戶群描述 區(qū)域 年齡狀況 家庭構(gòu)成 工作行業(yè)及職位 收入狀況 以遂寧市城區(qū)及區(qū)縣行政區(qū)為主 年齡主要在 3039歲 、 4055歲、兩個(gè)階段。 ※ 壓力大，需要一個(gè)休閑的生活氛圍，強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施。 ? 戰(zhàn)略之二：通過建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，拓寬銷售渠道，實(shí)現(xiàn)突破性銷售。 對(duì)企業(yè)而言，品牌的促銷力能擴(kuò)大目標(biāo)市場容量、提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，從而推高項(xiàng)目的實(shí)際銷售價(jià)格；社會(huì)效益則表現(xiàn)于增加項(xiàng)目的社會(huì)影響力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的保 值增值，并對(duì)將來其它項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的社會(huì)基礎(chǔ)。水波蕩漾的樣子，令人產(chǎn)生對(duì)美好生活環(huán)境的遐想。 三、建立傳播上的深度營銷 操作思路是：產(chǎn)品賣點(diǎn)的豐富性、營銷推廣的連續(xù)性和全程營銷的科學(xué)性。 ※ 生活、工作壓力大，需要壓力的釋放。 二）、 年齡構(gòu)成 客戶年齡狀況確定（參考競爭項(xiàng)目情況） 年齡段（歲） 2529 3039 4055 5665 其它 預(yù)計(jì)比例 10%左右 30%左右 40%左右 10%左右 10%左右 相關(guān)說明： 從上表可以看出，年齡結(jié)構(gòu)主要以 4055 歲的中年群體為主， 中青年 群體作為補(bǔ)充 ，集中在 3039 歲之間。 【定位支撐】 四、檔次定位 高 檔 【定位詮釋】 ※ 本項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的景觀資源 —— 渠河，以及本項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)的景觀。希望同時(shí)獲得成本 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 35 頁 共 57 頁 優(yōu)勢和差異化優(yōu)勢的努力往往是冒險(xiǎn)行為，因?yàn)檫@極有可能導(dǎo)致出現(xiàn)“陷在中間”的不利態(tài)勢。 4）、電子巡更系統(tǒng) 5）、周界防越報(bào)警系統(tǒng) 6）、其他 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 33 頁 共 57 頁 專業(yè)化服務(wù) 1）、服務(wù)水平： 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，確保其服務(wù)專業(yè)性。 多種綠化形式：立體綠化、棚架綠化、藥化和果化、香化。 ※ 園林景觀的作用上，將景觀的使用和建筑小品融合在一起，增強(qiáng)其實(shí)用性，如休憩的 地方擺放一石桌，桌面刻棋盤等，又可休閑又可娛樂。 三）、戶型面積建議 戶型 兩室 小三室 三室 四室 四室以上 面積 70— 85 平方米 86110 平方米 110— 125 平方米 130140 平方米 140 平方米以上 四）、戶型配比建議 六、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 一）、規(guī)劃要?jiǎng)t 居住小區(qū)注重環(huán)境綠化在今天已是家常便飯，但細(xì)心觀察卻不難發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商在環(huán)境營造方面走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，把一個(gè)本應(yīng)“以人為本”的人性化居住空間，簡單概 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 27 頁 共 57 頁 念化為公園景區(qū)。 四、建筑立面建議 一 )、外立面色彩建議 為了能對(duì)項(xiàng)目的市場定位構(gòu)成有力支持，外立面色彩設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下要求： ☆ 創(chuàng)造獨(dú)特的視覺識(shí)別效應(yīng)，能使項(xiàng)目建筑從眾多競爭樓盤中脫穎而出； ☆ 營造個(gè)性鮮明的建筑品位，滿足項(xiàng)目目標(biāo)客戶（高端消費(fèi)群）尋求自身社會(huì)定位的消費(fèi)心理需要； ☆ 彰顯項(xiàng)目建筑充滿時(shí)代氣息的居家功能 —— 健康、 動(dòng)感 、自由、浪漫、享受； 我司建議： 本項(xiàng)目以黃色、象牙白為主色調(diào)，藍(lán)色、進(jìn)行豎向勾勒。另一方面，政府將對(duì)建筑用地提出要求。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 19 頁 共 57 頁 三樓：床單、被套、家庭裝飾品等。 結(jié)合項(xiàng)目情況， 建議臨街鋪面的開間 米以上，層高在 米以上，總價(jià)控制在40 萬元 /個(gè)以內(nèi)。 因此 建議商業(yè)部分的外立面用材使用鋁塑板。 車流組織： 合理的車流組織不僅能夠給消費(fèi)者帶來方便，同時(shí)能夠合理利用有限的資源獲 取更大的價(jià)值。擴(kuò)大臨街商業(yè)的比例，有兩個(gè)方面的突出優(yōu)點(diǎn)：一是提高商業(yè)的價(jià)值；二是利于的后期的銷售。 十）、購房者購房看中的主要因素 購 房者在購房時(shí)，看重項(xiàng)目的交通、小區(qū)綠化及園林景觀、價(jià)格、戶型等因素，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目配套、物業(yè)管理也比較看重。 二）、購買區(qū)域 受交通條件、購房心理等因素的影響，購房者愿意在開發(fā)新區(qū)購房的比例較小，更多選擇 涪江以西的城區(qū) ，主要是因?yàn)槌鲂屑百徫锓奖恪? 城市規(guī)劃發(fā)展為遂寧房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機(jī)。 2021 年遂寧城市總體規(guī)劃，遂寧城市發(fā)展的主要目標(biāo)是： 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 5 頁 共 57 頁 城市性質(zhì)：是四川省 第二大交通樞紐、盆中商貿(mào)中心、區(qū)域性中心城市和生態(tài)園林城市 。 面積誤差超過 3%，可以退房。 通過以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開發(fā)。全市勞動(dòng)力總量 263 萬人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力 萬人 。 禁次使用外墻瓷磚。 特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。預(yù)計(jì) 05 年、 06 年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長勢頭。 四）、戶型特征 遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在 70— 95 平米，三房面積集中在 110— 140 平米。目前遂寧的物業(yè)管理費(fèi)集中在 — 元 /㎡〃月，但購房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費(fèi)較高。同時(shí)商業(yè)摩爾也開始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項(xiàng)目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。 人流組織： 本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。 上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。 因此， 建議家居商場的主入口設(shè)臵在圖中所示位臵，門洞的寬度不得低于 米。 考慮到商場人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品臵于一樓和二樓，而較小的商品臵于三樓。 一 資金實(shí)力雄厚； 后 注重后期經(jīng)營管理； 經(jīng) 檔次為中高檔； 經(jīng) 注重經(jīng)營面積與業(yè)態(tài)檔次； 對(duì)整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。這與本項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向的定位思路是一致的。 五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一）、戶型設(shè)計(jì)建議 采用兩梯六戶設(shè)計(jì)： （參考設(shè)計(jì)方案） 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 26 頁 共 57 頁 采 用 一 梯 四 戶 設(shè) 計(jì) ： （參考設(shè)計(jì)方案） 二）、戶型結(jié)構(gòu)建議 戶型結(jié)構(gòu)主要以錯(cuò)層為主（市場差異化），約占總套數(shù)的 45%，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房。 人文： 是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價(jià)值引導(dǎo)力。 除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物： 如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。 七、物業(yè)管理建議 一）、 物業(yè)管理定位： 專業(yè)化“五心”級(jí)物管 細(xì)心、貼心、專心、省心、放心 【定位詮釋】 主要從以下幾個(gè)方面來詮釋定位： 物業(yè)管理智能化： 1）、可視對(duì)講系統(tǒng)： 當(dāng)客人來訪時(shí)，業(yè)主可在家看見來訪者 是誰，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個(gè)安寧、祥和的居住環(huán)境。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質(zhì)化競爭，又可以引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展。 親近： 將近鄰文化從項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出人與自然的和諧和美麗。 慢運(yùn)動(dòng)： 堅(jiān)持適度舒緩地運(yùn)動(dòng)，比斷斷續(xù)續(xù)地猛烈運(yùn)動(dòng)對(duì)人體更有益。 ※ 健康關(guān)注度高。 創(chuàng)造影響力經(jīng)濟(jì)，使產(chǎn)品在極短時(shí)間內(nèi)深入人心，并迅速將社會(huì)影響力轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的市場資源； 二、建立推廣上的亮度營銷 操作思路是：產(chǎn)品賣點(diǎn)的提煉升華、個(gè)性規(guī)劃的獨(dú)樹一臶、可看可感的生活體驗(yàn)。 四是預(yù)留升值空間。 品牌樹立層面 核心內(nèi)容 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 49 頁 共 57 頁 景觀資源 可觀渠河悠悠碧波，背依綿綿群山；內(nèi)部生態(tài)景觀獨(dú)特，有很強(qiáng)的視覺沖擊力和差異化。 ? 戰(zhàn)略之五：引進(jìn)知名物管，增加品牌含金量 第三部分 價(jià)格策略 低開高走，小幅多次微調(diào) 理由如下： 一是快速搶占市場 本產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群手上資金并非十分充足， 因而 對(duì)價(jià)格有一定要求。 ※ 在所有購買因素中，該消費(fèi)群普遍關(guān)注：價(jià)格、后續(xù)服務(wù)費(fèi)用、交通、環(huán)境、戶型、社區(qū)配套，其中價(jià)格占主導(dǎo)地位。 客戶群特征描述： 總體來說，此類人群屬于遂寧市的“中間”群體，是社會(huì)財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者。 把名利看淡一點(diǎn)生活自然能慢下來 意境：如果 喜歡寫毛筆字，一有空就拿起毛筆舞上一陣，別人說這是浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)槿缃耠娔X普及，電腦打出來的字要多好看有多好看，但堅(jiān)持享受這寫毛筆字的過程 …… 淡泊名利，享受生活！讓自己的生活慢一點(diǎn) 。 ◆ 項(xiàng)目定位符合的條件： 符合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢特征，符合市場競爭趨勢特征，符合目標(biāo)消費(fèi)群體價(jià)值取向，擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間。 由于本項(xiàng)目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設(shè)住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專車接送小學(xué)生上下學(xué)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)地面之間的各種高差及臺(tái)階進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)臵殘疾人坡道，在庭院設(shè)計(jì)中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司