【正文】 投彩電可播放開發(fā)商形象、業(yè)績及背景等。沙盤模型工地圍墻二、推廣媒體（一）公開媒體：報紙、電視臺、廣播電臺（二）印刷媒體：樓書、DM、促銷宣傳品（三）戶外媒體：路牌、大牌、車身第二節(jié) 推廣重點階段 時間 內(nèi)容 目的及作用第一階段 取得預售許可證前二個月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認購（引導期）本階段強調(diào)售前的引導性。第二階段 取得預售許可證后至項膋ao?nbsp。第三階段 開盤后至項目封* 沖刺沸騰階段——強銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標，進一步挖掘本案亮點，承接前期聲勢把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標。第四階段 項目封*后至交付前 保溫與再沸騰段——持續(xù)期 適時推出適當?shù)拇黉N活動，通過已形成的人氣（一）內(nèi)部認購◆主要準備樓盤將要銷售的各種資料，包括樓書單頁大牌以及各種其他的與銷售宣傳有關(guān)的資料。u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達這一概念。u 樓書把明月港灣，居家港灣的概念及所要創(chuàng)造的居住理念向消費者展示。u 以“親水生活，今日開啟”為宣傳口號，將“明月港灣”的主要賣點做“處女秀”。u ……（四）沸騰階段：u 對“明月港灣” 產(chǎn)品賣點做深入的挖掘與展示，如景觀、配套、交通、未來前景等。u 找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，找出本案賣點與目標消費者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，進行有針對的宣傳。u ……本案產(chǎn)品賣點的挖掘與展示，如景觀、配套、交通、未來前景等。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場策略。u ……第三節(jié) 推廣訴求以“明月港灣，居家港灣”為項目推廣主線，每期的主題都圍繞它展開，闡述項目與同類區(qū)域在售樓盤的差異化特征及感性訴求點，激發(fā)消費者的認同和購買欲望。第二階段以理性訴求為主，突出“精巧合適的戶型”和“升值無限和八大景觀”的產(chǎn)品特性，這是硬件優(yōu)勢，是作為“擁有明月港灣是一種財富”的物理支撐?！剑夯咏涣鞅砦覀兪指兄x您的信任和支持，您所填寫的個人情況將完全保密，您的要求我們將細閱，愿我們在彼此扶攜信賴中共同成長。銷售人員的行為舉止規(guī)范：站姿：（1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜；（2）面部：微笑、目視前方；（3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開,右手在左手上面。坐姿（1）眼睛直視前方，用余光注視座位。（3）當客人到訪時，應該放下手中事情站起來相迎，當客人就座后自己方可坐下（4）造訪生客時，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部神情，不可東張西望或顯得心不在焉。（7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。（8）從座位上站起，動作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。動姿（1）行走時步伐要適中女性多用小步，切忌大步流星，嚴禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。（3）走廊、樓梯等公共通道員工應kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。（5）在任何地方遇到客人,都要主動讓路,不可搶行。遇到客人或同事，應主動退后，并微笑做出手勢“您先行”。（8）和客人和同事對面擦過時，應主動側(cè)身，并點頭問好。（10）行走時不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。（13）注意“三輕”，即說話輕、走路輕、cao作輕。極特殊場合才行45度鞠躬禮。交談節(jié)點一：（1）與人交談時，首先應保持衣裝整潔。（3）站立或落座時應保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。（5）嚴禁大聲說笑或手舞足蹈。（7）三人談話時，要使用三人均聽得懂的語言。（9）在他人后面行走時，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免引起誤會。不開過分的玩笑。（12）稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“某女士”，不能用“他”指他人，不知姓氏時，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（14）無論任何時刻從客人手中接過任何物品，都要說聲“謝謝”，對客人造成任何的不便，都要說對不起，將證件等還給客人時要給予致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是仍在桌上。（16）任何時候招呼他人均不能用“喂”。（18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。（20）如確有急事或接電話而需離開客人，必須說“對不起，請稍候”，并盡快處理完畢。節(jié)點二：（1）如果要與客人談話，要事先打招呼，如正逢客人在與別人談話時，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說話時，應趨前說“對不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點頭答應，應表示感謝。（3）客人來到公司時，應講“歡迎您光臨”，送客人時應講“請慢走”或“歡迎您下次光臨”。（5）所有電話，務必在三聲內(nèi)接答。（7）通話時，手旁要準備好紙和筆，記錄下對方所講的要點，對方講完時應簡單復述一遍以確認。（9）當客人在電話中提出問訊或查詢時不僅要禮貌地回答，而且應盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。（10）如碰到與客人通話過程中需要較長時間查詢資料，應不時的向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請您再稍等一會”。（11）客人或同事相互交談時，不可以隨便插話，特殊需要時必須先說“對不起，打擾您”。（13）客人提出過分要求時，應耐心解釋，不可發(fā)火，指責或批評客人也不得不理睬客人。（14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級、同事時應主動打招呼問候。（16）凡進入房間或辦公室，均應敲門，征得房內(nèi)主人同意后方可進入。在與上司交談時未經(jīng)批準，不得自行坐下。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。一、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。其核心內(nèi)容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；項目質(zhì)量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務策劃營銷；項目二次策劃營銷臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務于企業(yè)市場推廣地址：臺州市市府大道289號耀達大廈16樓B室TEL:0576883***92房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：市場策劃是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。為實現(xiàn)目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡攸c，以適當?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進度。物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務于企業(yè)市場推廣提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務的正常運行的策劃。是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。一、商業(yè)方案設(shè)計商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。（二）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進行科學設(shè)計，不能按照住宅項目的設(shè)計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務功能需求進行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機構(gòu)的個性需求設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)配合以提供保障。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進行。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導系統(tǒng)設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。導購系統(tǒng)設(shè)計：標識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。六、商業(yè)管理模式設(shè)計完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多