【正文】 品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85% 綠波對于一居室來講，作為 4786 ㎡ 比較 適中， 也是現(xiàn)在市場上 一居 室的 主流面積 。 ? 區(qū)域市場的兩居面積有兩個集中點， 108 和 127 ㎡ 。但從銷售角度來看，兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，不會對銷售造成影響，而差異點則充分體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項目個性，本項目的二居室屬于實用性，在銷售上于其他項目有所區(qū)別。三居室面積從128— 226 ㎡，面積跨度達(dá) 98㎡，相當(dāng)于普通一～ 二 居室的面積。本案的三居面積在 100～ 140 ㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。 20 區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點，面積多在 151340 ㎡之間 ，其整體市場訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對于每個項目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應(yīng)量較少，只有 湯泉逸墅 此類戶型的比重較大，主要同其產(chǎn)品的市場定位有 關(guān)。 6．價格分析： 項目所在地區(qū)的項目銷售均價集中在 62008300 元 /平方米，世紀(jì)城的均價最低為 6200 元 /平方米。區(qū)域內(nèi)的市場均價為 7178 元 /平方米。另外，位于五棵松附近的紫金長安于今年開始推廣，市場的供應(yīng)量 48萬平米，對本案具有相當(dāng)?shù)耐{，值得關(guān)注。月平均銷售速度在 3040 套左右，其中誠品建筑、綠波尤其是象北京印象、誠品建筑、湯泉逸墅等開盤較早的現(xiàn)房項目都只剩很少的現(xiàn)房在售。 （二）、主導(dǎo)客戶群分析 30 至 45 歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力 ， 他們中 75％的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或合資企業(yè)的高級職員。 年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān) 的因素之一。 %%57%12% 1620萬2125萬2 6 萬以上其它 23 在被調(diào)查的購買人群中 ，私車擁有量 為 100%，擁有數(shù)量如下圖： %%% 一輛私家車兩輛私家車兩輛以上 這與北京市政府鼓勵個人購車的政策作用密切相關(guān)，高檔社區(qū)的車位是否充足也成為衡量社區(qū)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一，車位與住宅按 1： 1的比例建設(shè)恐怕有不足之嫌。 %%%%% 合適就買一年內(nèi)購買兩年內(nèi)購買三年內(nèi)購買其它 工程進(jìn)度對客戶購房的影響 24 %%44%期房主體封頂現(xiàn)房 購買現(xiàn)房是 現(xiàn)今 買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機(jī)制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。在這個層面的住房消費中 ，鄰里素質(zhì)的高低 被大多數(shù)人看做是一 大 要素 。購房用作投資、商住比例明顯提高。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，提高其性能價格比，注重社區(qū)品質(zhì)，配有服務(wù)良客戶關(guān)注因素 所占比例 價格 17% 位置 16% 交通 10% 物業(yè)管理 10% 戶型 9% 社區(qū)環(huán)境 12% 配套設(shè)施 11% 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢 6% 房屋質(zhì)量 9% 26 好的物業(yè)管理公司，以贏得客戶。有 15%的被調(diào)查者選擇 50— 70 ㎡ 的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。城市人口密度的加大和污染的加劇， 擁堵的交通， 使 得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場上位于 西四環(huán)沿線 俏銷的原因之一。 地塊周邊環(huán)境調(diào)查 1）地塊周圍景觀 : 32 A、自然景觀 位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風(fēng)上水特征。風(fēng)景秀麗的西區(qū)早已成為北京名副其實的“綠谷”和“氧吧”。 另外隨著法國歐尚超市、世紀(jì)金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發(fā)凸顯。 B． 東西干道：阜石路，八里莊路 阜石路西通石景山， 東到航天橋和阜成門地區(qū)。 小區(qū)北側(cè)將開通一條規(guī)劃市政路。 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 周遍現(xiàn)有商業(yè) 1：餐飲 黎昌海鮮大酒樓 金悅海鮮大酒樓 湘鄂情飲食廣場 無名居 九頭鳥 天外天烤鴨 郭林家常菜 麥當(dāng)勞、肯德基 2：超市 金四季購物中心由北京國圖物流有限公司運作，集購物、餐飲娛樂、健身文化休閑、金融服務(wù)等多業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代化大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。建筑物主體結(jié)構(gòu)分為地下一層、地上三層、局部四層，可經(jīng)營面積 10 萬平方米以上，地上地下設(shè)置 1300 個停車位（約 1200 平方米），項目評估總市值約 10 億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點工程。 34 天福超市： 天福超市紫竹店 海淀區(qū)北洼路 31號 燕莎望京購物 大成順天府倉儲 華潤超市 翠微大廈 城鄉(xiāng)華懋商廈 華聯(lián)商廈 周遍現(xiàn)有社區(qū) 北京印象 亮甲店小區(qū) 永家東里小區(qū) 亮麗園 定慧北里小區(qū) 恩濟(jì)里小區(qū) 國賓嘉園 恩濟(jì)莊 三、醫(yī)療機(jī)構(gòu) 解放軍醫(yī)院、海軍總醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、中西醫(yī)綜合醫(yī)院、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、中國人民解放軍 304 醫(yī)院 四、文化教育 北京二十一世紀(jì)實驗學(xué)校雙語幼兒園 海淀區(qū)六一小學(xué) 北京市海淀區(qū)實驗小學(xué) 北京二十一世紀(jì)實驗學(xué)校 師范大學(xué)附屬中學(xué) 育英中學(xué) 理工大學(xué)附中分校 首都師范大學(xué) 北京工商大學(xué) 五、郵政、電信、其他 萬壽路郵局 馬神廟郵局 五棵松電話局 北京電信五棵松營業(yè)廳 集美家具城 攝影器材城 名仕園保齡球館 曙光花園處的有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行石景山支行西四環(huán)分理處 中國建設(shè)銀行恩濟(jì)花園儲蓄所 中國銀行恩濟(jì)儲蓄所 中國工商銀行恩濟(jì)莊儲蓄所 北京市商業(yè)銀行阜裕支行 二、 SWOT 分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未 來建筑價值之核心因素之一。 地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分 析 （ Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ? 本項目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)” 是以整個新湖集團(tuán)作為支撐， 浙江 新湖集團(tuán)麾下現(xiàn)有近 20 家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實力十分雄厚。眾多房地產(chǎn)項目所形成的整體規(guī)模為“新湖房產(chǎn)”品牌提供了扎實的基礎(chǔ) 。 ? 該項目位于本市上風(fēng)上水最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好； ? 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境 ，本區(qū)域 獨特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔； ? 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ? 本項目周邊八里莊地區(qū)以及定慧寺地區(qū)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機(jī)構(gòu)、集貿(mào)市場一應(yīng)俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 36 ? 項目位于西三、四環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達(dá)，出行便利； 項目弱勢分析 （ Weakness） 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ? 部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標(biāo)，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度； ? 北側(cè)市政路的建設(shè)，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。 ? 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。 項目市場機(jī)會分析 （ Opportunity） ? 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大； ? 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已過半，并持續(xù)熱銷。 ? 位于五棵松地區(qū)的紫金長安也于近期開盤，總建筑面積在 48 萬平米，目前推廣準(zhǔn)備工作均已啟動或在執(zhí)行中，未來區(qū)域內(nèi)市場競爭將不容樂觀。 ? 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進(jìn)一步的增長，其中大部分項目都以板樓為主，競爭程度還將趨于激烈。 項目成本核算 項目名稱 全部項目合計 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價 占地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 114552 平方米 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 容積率 項目名稱 計費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本 土地出讓金 住宅 71942 配套公建 4054 二、前期工程費 臨時水、電、路及場地平整費 建安概算 *％ 可行性、方案咨 詢、規(guī)劃設(shè)計費 地上建面 5元 /平米 75996 38 測量、勘察、設(shè)計費 建安概算 *% 執(zhí)照費 建安概算 % 標(biāo)底編制費 建安概算 % 預(yù)算審查費 建安概算 % 招投標(biāo)費 建安概算 % 質(zhì)量監(jiān)督費 建安概算 % 工程監(jiān)理費 建安概算 2% 粘土磚費 地上建面 14元 /平方米 75996 1竣工圖費 測量、勘察、設(shè)計費 70％ 10 ％ 1檔案保證金 10 萬元 三、基礎(chǔ)設(shè)施費 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 紅線外 建安概算 8％ 環(huán)境設(shè)計與綠化 建筑面積 8元 /平方米 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費 建安工程費 +設(shè)備及裝修費 （一）建安工程費 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 （二）設(shè)備及裝修費用 五、不可預(yù)見費 一至四項 3％ 六、上交開發(fā)辦的管理費 一至五項 % 七、管理費 一至五項 % 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價 九、兩稅一費 銷售收入 % 十、銷售費用 銷售收入 3% 17090820 39 十一、開發(fā)成本 一至十項 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價后綜合成本 按可售地上面積 十二、銷售收入 萬平方米 住宅： 銷售 71942 地下車位 銷售 661 萬元 /個 十三、毛利潤 十四、所得稅 十五、凈利潤 十六、投資 收益率（靜態(tài)） % 二、價格定位 定價方法一：市場比較定價法 權(quán)重因素 對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。漫板 世紀(jì)城 3 期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價格比較 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 誠品建筑 1 1 1 1 1 1 8300 本案 市場比較價格一：8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640 40 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 綠波