【正文】 未出現(xiàn)，主要原因是購房者對裝修質(zhì)量的不信任，裝修標(biāo)準(zhǔn)的差異性，以及價格原因。 九）、物 業(yè)管理費 物業(yè)管理費是業(yè)主入住后必須支付的費用之一，物業(yè)管理費的高低很大程度上影響著購房者購房選擇。從物業(yè)管理內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為單一，主要是日常的保潔、 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 9 頁 共 57 頁 安保。 十）、購房者購房看中的主要因素 購 房者在購房時，看重項目的交通、小區(qū)綠化及園林景觀、價格、戶型等因素，同時對項目配套、物業(yè)管理也比較看重。 但呈現(xiàn)價格差異較大的特征，位臵、品質(zhì)較差的住宅價格在 750— 950 元 /㎡，大多數(shù)住宅的價格集中在 1100— 1400 元 /㎡，個別項目的價格最高達到了 17001800 元 /㎡。 二、商業(yè)價格分析 根據(jù)我們對遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查得出： 商業(yè)平街層的銷售均價在 10000 元 /㎡，二、三層商 業(yè)的銷售均價在 3000 元 /㎡左右。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價格較高，最高價格達到 24000 元 /㎡。究起原因，一是遂寧商業(yè)房地產(chǎn)還處于一個初級發(fā)展階段；二是受居民消費觀念的影響，二層或二層以上的商業(yè)經(jīng)營較困難。 二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山 遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化。一些大賣場也正在發(fā)展，如電器大賣場、服裝大賣場。 三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。擴大臨街商業(yè)的比例，有兩個方面的突出優(yōu)點：一是提高商業(yè)的價值；二是利于的后期的銷售。 三）、考慮消費承載力 消費承載力是指對商業(yè)需求量。 四）、商業(yè)的連續(xù)性 商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效 銜接，這是對商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時也是對后期的經(jīng)營的要求。 五）、本項目商業(yè)的消費群體 分析項目商業(yè)的最終消費群體、消費習(xí)慣對指導(dǎo)項目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費的場所，才能夠吸引他們前來購物消費。其中圖例所述； 超市部分面積為 2500 ㎡左右。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 13 頁 共 57 頁 家居飾品部分面積為 12500 ㎡。即項目靠橋的一面采用三層設(shè)計，其余均采用二層設(shè)計，以利于后期的經(jīng)營使用和價值的實現(xiàn)。本項目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強，便于大循環(huán)人流動線確立，如圖中黑色尖頭所示。 車流組織： 合理的車流組織不僅能夠給消費者帶來方便，同時能夠合理利用有限的資源獲 取更大的價值。由于項目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車流也將形成一個循環(huán)，滿足顧客的停車需求和貨物的運輸。 3 米通道： 由于本項目與道路存在高差，約為 3 米，這一點給項目的商業(yè)規(guī)劃帶來不利的影響。這樣的設(shè)計可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問題。如圖所示 : 三、商業(yè)風(fēng)格表現(xiàn)建議 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 14 頁 共 57 頁 為保證項目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，在市場中形成統(tǒng)一的社會形象，商業(yè)部分的建筑風(fēng)格與住宅的建筑風(fēng)格要相同，建議采用： 現(xiàn)代簡約主義的建筑風(fēng)格 （ 風(fēng)格闡述見住宅建筑風(fēng)格定位部分） 四、商業(yè)產(chǎn)品建議 一）、產(chǎn)品設(shè)計要求 有效使用率最大化； 有利于鋪位的分割； 有利于商場內(nèi)人流動線的組織； 有利于商場內(nèi)貨物的運輸； 商場的整體性。 建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)?？紤]到這一點， 建議項目的結(jié)構(gòu)柱采用：（ ） M（ ） M 的標(biāo)準(zhǔn)；柱距在 米以上。 建議項目設(shè)計安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。 因此 建議商業(yè)部分的外立面用材使用鋁塑板。 建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。在公共部分考慮修飾， 如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積， 增強通透感。 建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點。在靠渠河的商業(yè)可以建設(shè)一些休閑的設(shè)施，如秋千等。在規(guī)劃時，預(yù)留家居商場的主入口十分重要。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 16 頁 共 57 頁 結(jié)合項目的實際情況，項目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。 鋪位的劃分 為了便于后期的銷售推廣的要求，在一樓將設(shè)臵獨立門面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招 商進行合理劃分。 結(jié)合項目情況， 建議臨街鋪面的開間 米以上，層高在 米以上，總價控制在40 萬元 /個以內(nèi)。 建議商業(yè)部分的停車位設(shè)臵不得低于 1 個車位 /600 平米的標(biāo)準(zhǔn)，也就是停車位不得少于 30 個。 二、形象定位 遂寧首個家居飾品主題購物街 通過我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場的空白，同時結(jié)合市場基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場具有市場可行性。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 18 頁 共 57 頁 三、檔次定位 中高檔 將本項目定位于中高檔，其原因有三： 一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè) 情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。 三是考慮市場風(fēng)險。 家居： 家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場的一個空白點，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。家居飾品商場投入使用 ，將為遂寧市民提供一個安全、舒適、便捷的購物環(huán)境。分布如下： 一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 19 頁 共 57 頁 三樓：床單、被套、家庭裝飾品等。 由于超市主要是滿足該片區(qū)居民的消費，考慮到該片區(qū)的居住人口相對不大，用于超市的體量不能太大。 配比如下： 超市：占該段商業(yè)的 70%，約 1750 平米； 其它配套：占該段商業(yè)的 30%，約 750 平米。超市的昭市面設(shè)臵在靠小區(qū)主入口的位臵。 咖啡廳、洗浴中心、餐飲等。 其它：占整個休閑娛樂商業(yè)的 5%，即 250 平米。預(yù)計項目各類群體的比例如下： 純投資者：約占 20% 自購自營者：約占 40% 自營兼投資者：約占 40% 以下是對幾類目標(biāo)客戶群體的描述： 客戶群分類 純投資者 自購自營者 自營兼投 資者 特征 覆蓋各年齡階段 ， 30— 50歲的購買力最強； 投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報率； 希望專業(yè)的經(jīng)營管理公司管理； 選擇小面積的鋪面； 投資在 40 萬元以下的較多。 同時具有投資者及自購自營者的特征 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 21 頁 共 57 頁 目的 購買商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣以套現(xiàn) 購買商鋪并自己經(jīng)營 購買商鋪除自己經(jīng)營外，同時兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性 看中 因素 看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報 看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等經(jīng)營指標(biāo) 注重商鋪的經(jīng)營性及投資前景。另一方面，政府將對建筑用地提出要求。地塊相對方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項目地塊帶來了整體性和可利用的均好性。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對項目規(guī)劃時要充分挖掘這一潛力。對 于目標(biāo)消費人群對 市中心 的居住情節(jié)，通過便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使 區(qū)域的居住價值 將 會得到進一步的提升 ，同時 根據(jù)交通制約價格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價值的居住人群 。建筑向上發(fā) 展和向下發(fā)展已經(jīng)提上了日程。 二、產(chǎn)品布局建議 適當(dāng)增加樓間距，提升品質(zhì) 減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì) 小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū) 三、建筑風(fēng)格建議 現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約主義建筑具有以下四個特征： 采用極為簡單的建筑線條作為建筑整體裝飾； 具有象征性或隱喻性； 與環(huán)境相融合； 簡潔、明快、現(xiàn)代感強。 本項目采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格 設(shè)計主要是打破功能主義設(shè)計觀念的束縛，強調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國際主義、功能主義完全不同的設(shè)計新觀念。采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格規(guī)避了同玻璃幕墻立方體一樣立面單調(diào)的功能主義建筑的缺點，而是賦予項目建筑獨特的節(jié)奏感和韻律感，使外立面變得活躍和豐富，此外橫平豎直的外立面線條和天際線也將增強建筑的時尚感。 四、建筑立面建議 一 )、外立面色彩建議 為了能對項目的市場定位構(gòu)成有力支持，外立面色彩設(shè)計應(yīng)滿足以下要求： ☆ 創(chuàng)造獨特的視覺識別效應(yīng)，能使項目建筑從眾多競爭樓盤中脫穎而出； ☆ 營造個性鮮明的建筑品位，滿足項目目標(biāo)客戶（高端消費群）尋求自身社會定位的消費心理需要； ☆ 彰顯項目建筑充滿時代氣息的居家功能 —— 健康、 動感 、自由、浪漫、享受； 我司建議： 本項目以黃色、象牙白為主色調(diào)，藍色、進行豎向勾勒。 因此建議本項目從構(gòu)圖上采用： 豎向構(gòu)圖、點式構(gòu)圖 構(gòu)圖理由： 豎向構(gòu)圖 外觀色彩的豎向構(gòu)圖是指色彩沿著建筑物的垂直方向分布，不同顏色之間的分界線垂直或近似垂直于水平線。 點狀構(gòu)圖 居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見的布臵方式就是對不同的立面組成部分如墻面、陽臺、窗臺、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加 以強調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點狀構(gòu)圖。 三）、建筑細部建議 窗的設(shè)計 為增強戶型的通透性，增強戶型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對流，保證有一 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 25 頁 共 57 頁 個舒適的居住環(huán)境。 陽臺設(shè)計 陽臺作為重要的輔助功能，在設(shè)計上要做到精益求精。 空調(diào)機位 為 避免建筑外立面視覺效果雜亂無序， 應(yīng)統(tǒng)一采用金屬或塑鋼網(wǎng)片隱蔽室外空調(diào)機位。 建議天脊線設(shè)計要簡單、簡潔。其次是傳統(tǒng)的平層住宅， 約占總套數(shù)的 40%。 三）、戶型面積建議 戶型 兩室 小三室 三室 四室 四室以上 面積 70— 85 平方米 86110 平方米 110— 125 平方米 130140 平方米 140 平方米以上 四）、戶型配比建議 六、園林規(guī)劃設(shè)計建議 一）、規(guī)劃要則 居住小區(qū)注重環(huán)境綠化在今天已是家常便飯，但細心觀察卻不難發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商在環(huán)境營造方面走進了一個誤區(qū)，把一個本應(yīng)“以人為本”的人性化居住空間，簡單概 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 27 頁 共 57 頁 念化為公園景區(qū)。 本項目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實到每一個角落每一個細節(jié)，為住戶營造成一個真正屬于他們的綠色庭園，讓都市人家也可以詩意地棲居。 規(guī)劃要則： ①在造園、構(gòu)景、選擇樹種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。 ③大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。 ⑤精心布臵房前屋后。在中央綠地運動場所和綠地相間，而運動場所又在道路之間，形成良好的空間圍合感，降低了活動噪音及視覺障礙，并在活動場所內(nèi)進行必要的功能分區(qū)，以滿足不同年齡層次居民行為需求。 健康： “健康”一詞可以說是一種精神上的保障，不僅僅是項目得天獨厚的天然生態(tài)資源，更是小區(qū)景觀的營造，能給客戶一個健康的居家環(huán)境、健康的生活方式、健康的鄰里氛圍。 園林設(shè)計及營造建議 1）、主題：水清木華香溢遠 —— 花木繁多，花香不斷 2）、構(gòu)景要素：高低錯落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺、雕塑小品和綠 化造型等 3）、基本搭配 植物：高低錯落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味 圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美 水體同充滿陽光、長滿鮮花的棚架花缽相間，使人體會到氣溫的變化 房前屋后陽光少、陰暗角落多，宜種植耐陰性好、花期長、顏色鮮的低矮植物如萬 盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 29 頁 共 57 頁 年青、斑葉林等 。 ※ 園林景觀的作用上，將景觀的使用和建筑小品融合在