【正文】 3．**房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇1）居民住房消費意愿強烈**居民的住房現(xiàn)狀普遍較差。**目前正好處于這一階段，居民的住房消費開始發(fā)生變化，從原來的“有得住”到“住得好”。這是與其處于房地產(chǎn)市場處于起步階段相聯(lián)系的。由于市場供應的減少，2004年下半年，房地產(chǎn)價格開始大幅上揚，%，部分較好地段的房價已經(jīng)突破2000元/米2。九五計劃以來，**逐漸從單純依賴能源工業(yè)開始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、民營科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)不斷取得新的成績；主城區(qū)的商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，成為**新的經(jīng)濟增長點；另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)”，居住環(huán)境較差，且生活配套等不如中心城區(qū)便利。6）東擴南進，大通區(qū)首當其沖在**新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴南進”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)之路；另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市環(huán)境在**幾個區(qū)中是最好的；而老城區(qū)——田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場競爭中處于一定的劣勢地位； 4．典型住宅項目u 惠利花園城地理位置：洞山路、惠利大道交匯處，北連國慶西路緊鄰**實驗中學和安徽理工大學占地面積：1900余畝建筑面積：136萬平方米容積率：綠化率：50%建筑密度：25%規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)：6F、7F的多層公寓為主，少量12F小高層銷售價格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；銷售情況：一經(jīng)推出即搶購一空；原因：項目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好；建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與**市民改善居住環(huán)境的需求相吻合；另外，其臨近**實驗中學、安徽理工大學以及市政府的地理條件，也使其居于較好的競爭優(yōu)勢；三、項目發(fā)展市場分析——商業(yè)部分1．**商業(yè)發(fā)展環(huán)境1）商業(yè)市場容量：，%； ，%；2）商業(yè)輻射人口：城區(qū)人口150萬，核心城區(qū)人口80萬；3）商業(yè)消費能力：近幾年，居民收入增長較快，商業(yè)消費旺盛；2003年人均GDP達到974美元，2004年突破1000美元，消費結(jié)構(gòu)向2．商圈分析**現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個區(qū)域，一個是以龍湖路為主軸的龍湖路商圈，而另一個是位于淮濱路、以東城市場為核心的老城區(qū)商業(yè)圈。業(yè)態(tài)齊全：百貨商場4家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨商業(yè)步行街：**商貿(mào)文化廣場專賣店：LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主）餐飲：肯德基KFC、超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián)等即將開張）商鋪租金：；朝陽路龍湖路交叉口最貴，7元/天/米2；龍湖北路、龍王溝路最便宜，；商鋪面積：3070米2較多，開間46米，進深一般在10米商鋪售價：底層：12000元/米2；1F、2F連賣：80009000元/米2營業(yè)時間：8：3019：00 日均人流量：8萬人次左右消費客群：涵蓋**各階層，主力消費者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經(jīng)濟效益頗好的企事業(yè)單位；2）老城區(qū)商圈由淮濱路、淮舜北路兩條商街構(gòu)成，輻射周邊的人民路和香港路建材一條街；業(yè)態(tài)：以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業(yè)市場商廈：華聯(lián)商廈專業(yè)市場：香港路建材一條街沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌業(yè)種：淮濱路主要經(jīng)營服裝、鞋帽類為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主；租金水平：，淮濱路租金最高，消費群體：大都來源于老城區(qū)周邊市民及**郊區(qū)等低收入者，人流量大但消費力不強3．**商業(yè)市場預測1）城市商業(yè)輻射力將大大增強**城市具有較強的區(qū)位優(yōu)勢，206國道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是京福高速**連接線建成后，**的交通環(huán)境更是大幅改善，城市商業(yè)的輻射力有了對外擴張的可能；田家庵區(qū)正是抓住這一點大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場情勢來看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢。3）新的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費者消費觀念即將開張的正大易初蓮花**購物中心、好又多世貿(mào)廣場店、北京華聯(lián)購物中心等項目，都是**目前所沒有的商業(yè)形態(tài)。4）商業(yè)檔次提升，高端消費回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費品；而另一方面，外來商業(yè)經(jīng)營者的進入，必然會帶來先進的經(jīng)營管理理念，也必然會帶動**整體商業(yè)檔次的升級，原本流失到外地消費的一部分高端客源將會回歸本地消費。4．商業(yè)物業(yè)市場分析1）市場供給情況近兩年，**在商業(yè)物業(yè)的供應方面開發(fā)力度較大，2003年上半年全市商業(yè)營業(yè)用房投資總額達7430萬元，比2002年全年商業(yè)營業(yè)用房的投資總額增加66%；，占全市施工面積30%，%。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時推案時間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。而老城區(qū)兩大商業(yè)項目的滯銷雖然有其自身項目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開發(fā)，使老城區(qū)項目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽廣場項目的開發(fā)商甚至對后期的投入持懷疑態(tài)度。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動銷售而實現(xiàn)。4）商業(yè)項目案例u 商貿(mào)文化廣場地理位置： 龍湖路、朝陽路，華聯(lián)商廈北側(cè)開 發(fā) 商： **市旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃20萬平米；分二期建設(shè)，一期10萬平米概算投資：單元面積： 150220平米不等銷售價格： 1F、2F連動銷售，平均6000元/平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。特色：號稱“**市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場”；**“十五”重大建設(shè)項目、舊城改造重點工程，也是城市形象工程。租金、售價：樓層單元面積售價（元/ M2）租金（元/天/M2）1F60720073002F60550021F2F80、1206000四、項目分析1．項目概況1）地理位置本項目坐落于**市區(qū)東