世聯(lián)-深圳淘金山別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告-41ppt-文庫(kù)吧
2025-01-08 11:10 本頁(yè)面
【正文】 不得采取 “ 提前登記、集中開盤、分期銷售 ” 的售房模式 ；?嚴(yán)禁 “ 炒房樓花 ” 行為 ， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。政策持續(xù)出臺(tái)，風(fēng)向不確定，高價(jià)豪宅項(xiàng)目面臨政策風(fēng)險(xiǎn)大n項(xiàng)目分析戶型 房間組成 建面 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比D1型 3房 2廳 1廚 2衛(wèi) 147150 360 %C1型 4房 2廳 1廚 2衛(wèi) 158 60 %C2型 4房 2廳 1廚 2衛(wèi) 170173 150 %B型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 191193 150 %A1型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 240 30 %A2型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 221223 60 %D1型復(fù)式 5房 3廳 1廚 3衛(wèi) 238240 12 %C1型復(fù)式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 259 2 %C2型復(fù)式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 280280 5 %B型復(fù)式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 313 5 %A1型復(fù)式 7房 3廳 1廚 4衛(wèi) 365 1 %A2型復(fù)式 5房 3廳 1廚 3衛(wèi) 377 2 %總套數(shù) 837套戶均面積 174m2總建面 房均面積 ?占地面積： ?總建筑面積： ?住宅面積： ?總 戶 數(shù)： 837戶產(chǎn)品均好性強(qiáng)，三房同質(zhì)化嚴(yán)重實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突破建立市場(chǎng)口碑價(jià)格的穩(wěn)步攀升，快速回籠資金，確保持續(xù)銷售深入挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化一期 二期 三期11000120231300015000所處階段不同，定位也不同，我們需要考慮項(xiàng)目三期的可持續(xù)開發(fā)，一期在實(shí)現(xiàn)價(jià)值的同時(shí)須充分考慮市場(chǎng)口碑，確保項(xiàng)目整體的持續(xù)增值。n項(xiàng)目分析項(xiàng)目的分期定位n客戶分析?客戶來源廣泛，福田客戶比例較高，且福田客戶分布區(qū)域集中在幾大豪宅片區(qū)及梅林、益田等公務(wù)員聚居去；?客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，高端客戶的政策敏感性更強(qiáng)。—— 數(shù)據(jù)來源：《淘金山誠(chéng)意客戶分析》n小結(jié)市場(chǎng)及新政： 深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，豪宅市場(chǎng)成交量旺盛； 深圳一線豪宅已紛紛入市，目前僅剩本項(xiàng)目尚未入市； 近期政策持續(xù)出臺(tái)，未來形勢(shì)不明朗，須小心謹(jǐn)慎；項(xiàng) 目 分 析： 從資源及產(chǎn)品來看具備實(shí)現(xiàn)高價(jià)格的基礎(chǔ)； 豪宅項(xiàng)目比較容易受到政策的影響；客 戶 分 析： 本項(xiàng)目客戶層次相對(duì)較高，分布較廣； 高端客戶特別是公務(wù)員尤其關(guān)注政策的變化，在客戶維護(hù)方面須 小心謹(jǐn)慎。當(dāng)前工作的關(guān)鍵：抓緊時(shí)間無風(fēng)險(xiǎn)消化前期積累客戶報(bào)告目錄 Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5 推售策略及工作計(jì)劃252。新政下的價(jià)格策略n價(jià)格策略指導(dǎo)?傳統(tǒng)的價(jià)格策略： 利用分批推售等實(shí)現(xiàn)低開高走、平開高走；?新政下面臨的問題： 價(jià)格公示帶來的信息相對(duì)對(duì)稱，價(jià)格信息將直接影響客戶決策； 房號(hào)必須全部放開使得傳統(tǒng)的銷控?zé)o法實(shí)施，銷售速度及價(jià)格提升的控制 難度加大；?新政下的價(jià)格策略 價(jià)格表充分預(yù)估項(xiàng)目整體銷售走勢(shì)，價(jià)格表制作 一步到位 ； 充分發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用，利用 價(jià)格對(duì)比 影響客戶決策，達(dá)到銷控的目的。報(bào)告目錄 Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5 推售策略及工作計(jì)劃252。定價(jià)方法252。核心均價(jià)的比準(zhǔn)及確定n定價(jià)方法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià) =靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格 速度修正系數(shù) 時(shí)間修正系數(shù) 樓盤對(duì)比修正系數(shù)P = Pn R1 R2 R3n—— 典型樓盤比較法?本項(xiàng)目定位為深圳一線資源型豪宅，因此可利用 典型樓盤比較法 通過與目前在售的資源型豪宅進(jìn)行比較求取本項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)；n核心均價(jià)的比準(zhǔn) —— 典型樓盤比較法?靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn）元 /平米比準(zhǔn)項(xiàng)目 比準(zhǔn)產(chǎn)品 片區(qū) 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格華僑城三期 高層 華僑城 18000中信紅樹灣二期 高層 紅樹灣 12023紅樹西岸 高層 紅樹灣 18000中旅國(guó)際公館二期 高層 香蜜湖 11000水榭花都三
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