世聯(lián)-深圳淘金山別墅項目價格報告-41ppt(文件)
【正文】 批推售，實現(xiàn)價格的持續(xù)攀升預計實現(xiàn)整體均價：預計實現(xiàn)整體均價： 12023元元 /平方米平方米入市時機及目標盡快選房，集中消化前期積累客戶；選房銷售 200300套左右匯報結束，謝謝！匯報結束，謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)淘金山項目組20231118。?目標下的策略：A、開盤銷售以誠意客戶意向為導向，利用價格引導客戶消化首批主推單位；B、節(jié)點式突破，速度與價格互動，實現(xiàn)價格持續(xù)攀升 。—— 總價敏感性分析n價格表驗證各價格體系風險度示意入市均價 選房目標實現(xiàn)情況 后期價格走勢 評價10500 預計消化 500550套左右， 剩余房號有限且缺乏真正高價值的產(chǎn)品，整體均價提升空間不大 保守型11000 預計消化 300350套左右 集中消化第一批房號后第二批房號仍有提升空間 穩(wěn)健型11500 200300套左右 相對高價入市，較低的解籌率阻礙口碑傳播，后期價值有一定提升空間，但同時面臨一定的風險 挑戰(zhàn)型12023 100套左右 高價入市，難以形成旺銷局面，后期項目價值的提升缺乏支撐，且面臨重新推廣吸引新的高端客戶，勢必增加推廣成本 高風險型根據(jù)價格表試算結果，結合目前市場形勢、政策風向及客戶敏感點，項目整體的均衡銷售和最大限度挖掘物業(yè)價值，在對市場前景審慎樂觀的預期下和高標準展示和服務到位的前提下，我司建議入市均價： 11500元 /㎡ ?報告目錄 Catalogue1234報告的前提價格策略指導核心均價的推導價格表制作及驗證5 推售策略及工作計劃 252。根據(jù)客戶敏感點 12023元 /平方米，四套體系中，單價高于 12023的套數(shù)分別為： 187套、 232套、 280套、 339套。當取 3000以上時會導致 8000元以下低價單位大量增加；如取 3600時，單價在 8000元以下的單位達到 54套；當取 3000以上時會導致低價值單位價值上升，造成銷售阻力。價格表驗證? 精確致導 —— 精確制定影響價格的因素和權重，戶戶爬樓打分；? 高成低就 —— 特殊單位價格一步到位，確保價值最大化，主力戶型合理價 格確保銷售速度；? 特殊處理 —— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化；? 價格合成 —— 結合房號推售安排及銷售目標將分批推售的房號進行價格調(diào) 整，利用價格杠桿實現(xiàn)銷控；n價格表制作方法分項 景觀 視野 朝向 通風采光 戶型客戶關注指數(shù) 70％ 10％ 10％ 5％ 5％產(chǎn)品差異指數(shù) 50% 20% 10% 15% 5%組合權重 60% 15% 10% 10% 5%價值突破界限的前提：n產(chǎn)品全面領先；n資源具有唯一性（稀缺性）n項目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊；n概念和定位遠離對手； —— （模型來源：世聯(lián)資源網(wǎng)）?“ 客戶關注指數(shù) ” 主要通過銷售人員與客戶接觸訪談而得。 平面調(diào)差252。㎡。新政下的價格策略n價格策略指導?傳統(tǒng)的價格策略： 利用分批推售等實現(xiàn)低開高走、平開高走；?新政下面臨的問題： 價格公示帶來的信息相對對稱，價格信息將直接影響客戶決策； 房號必須全部放開使得傳統(tǒng)的銷控無法實施，銷售速度及價格提升的控制 難度加大；?新政下的價格策略 價格表充分預估項目整體銷售走勢，價格表制作 一步到位 ； 充分發(fā)揮價格杠桿的作用，利用 價格對比 影響客戶決策，達到銷控的目的。政策持續(xù)出臺，風向不確定，高價豪宅項目面臨政策風險大n項目分析戶型 房間組成 建面 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比D1型 3房 2廳 1廚 2衛(wèi) 147150 360 %C1型 4房 2廳 1廚 2衛(wèi) 158 60 %C2型 4房 2廳 1廚 2衛(wèi) 170173 150 %B型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 191193 150 %A1型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 240 30 %A2型 4房 2廳 1廚 3衛(wèi) 221223 60 %D1型復式 5房 3廳 1廚 3衛(wèi) 238240 12 %C1型復式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 259 2 %C2型復式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 280280 5 %B型復式 6房 3廳 1廚 4衛(wèi) 313 5 %A1型復式 7房 3廳 1廚 4衛(wèi) 365 1 %A2型復式 5
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