【正文】 海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?不可看海?可實(shí)現(xiàn)價(jià)格空間較大?最接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?自身 2200平方米商業(yè)面積?對(duì)公司品牌會(huì)有較大貢獻(xiàn)?可重點(diǎn)提升的?有拓寬可能性KOYOO項(xiàng)目各項(xiàng)因素分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽項(xiàng)目現(xiàn)狀可提升的空間145海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套KOYOO與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園萬(wàn)科東海岸本項(xiàng)目146結(jié)論? 本項(xiàng)目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒(méi)有海景資源可利用? 周邊配套完善，本項(xiàng)目入市之際很多配套都已建成，生活趨于便利? 精心打造的產(chǎn)品能夠?qū)?KOYOO品牌形成強(qiáng)有力的支撐? 借勢(shì)萬(wàn)科，共同享受片區(qū)知名度? 本項(xiàng)目最可提升部分為產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升同時(shí)可建設(shè)品牌147重識(shí)轉(zhuǎn)型中的深圳經(jīng)歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的人們從兩手空空到物質(zhì)的極大富足，但身在一個(gè)移民的城市，每個(gè)人的內(nèi)心還是浮萍一片，《深圳，你被誰(shuí)拋棄》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情緒在空氣中蔓延，每個(gè)人不知道明天會(huì)變?cè)鯓?。酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面。在建項(xiàng)目124碧軒項(xiàng)目（過(guò)程方案）在建項(xiàng)目? 占地面積 16038m2，容積率 。部分效果圖在建項(xiàng)目Back123湖心島項(xiàng)目（過(guò)程方案）n整個(gè)社區(qū)由建筑、廣場(chǎng)及水系組成。（ %） 153m178。（ %） —— (31%)三房 125m178。（ 13%） 兩房 78m178。（ 87%） （ 69％）一房 —— 4755m178。） 總套數(shù)主力戶型 開(kāi)發(fā)商 銷售率 銷售期 銷售速度銷售時(shí)有無(wú)投資回報(bào)承諾均價(jià)（元 / m178?？觳脚?15大梅沙房地產(chǎn)所處發(fā)展階段成熟區(qū)域新興區(qū)域起 步 發(fā) 展 成 熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設(shè)施物業(yè)第二居所、第一居所并存，屬于中高檔主要是第一居所，有些物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老物業(yè)大梅沙正步入該階段116東海岸心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I 會(huì)議中心、酒店及辦公用地交易截止時(shí)間 :其中會(huì)議中心 8000平方米，酒店約 （其中 7000平方米不能作為產(chǎn)權(quán)式酒店），辦公 。 地塊現(xiàn)狀 圍墻包裝設(shè)計(jì)效果圖112—— 大梅沙國(guó)際會(huì)議中心，啟動(dòng)?xùn)|部會(huì)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 會(huì)展、會(huì)議對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)比例是 1： 9。與大梅沙互動(dòng)互利，形成梅沙 — 三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111東部華僑城介紹? 在 2023年 11月 1日，華僑城在鹽田成功圈地。通道起點(diǎn)位于羅沙公路出蓮塘后第一個(gè)拐彎處，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，與鹽壩高速銜接 。 東部通道 目前也正在加緊規(guī)劃設(shè)計(jì)。 大梅沙空間特點(diǎn)：傳統(tǒng)居民以不同的集聚程度自然發(fā)展形成 ,整體布局較為松散 ,沒(méi)有高聳建筑 ,尺度宜人 ,街道多為小巷 .沒(méi)有主要地標(biāo) ,天際線沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā) 。101走進(jìn)大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂(lè)谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū) 大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙103216。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等? 城市組團(tuán)功能：沙頭角組團(tuán)：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團(tuán)：鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地梅沙組團(tuán)：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地? 城市規(guī)模 ：至 2023年，人口控制規(guī)模 20萬(wàn)；人口彈性規(guī)模 24萬(wàn)。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達(dá)的國(guó)際商務(wù)功能，建設(shè)一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假設(shè)施、生態(tài)觀光旅游設(shè)施和會(huì)議展覽設(shè)施，使深圳成為全國(guó)較大的商務(wù)旅游、觀光旅游城市及過(guò)境旅客集散地。大大高于全國(guó) %的平均水平，深圳經(jīng)濟(jì)依然保持良好快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。24M65產(chǎn)品定位 —— 空間組合戶型 面積（ M2） 比例（％）三房?jī)蓮d 100 50兩房一廳 80 40單房 40 10基本空間組合空間3+12+132 166戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式67α—room （生活魔方）大空間無(wú)限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式68+ =+ =+ = or or以單元模數(shù)的一個(gè)“menu plan” （居住菜單）單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式……BoxLiving的平面組合形式69物業(yè)形態(tài)建議? 最大化的層高? 地下室作為核增面積，提供特別體驗(yàn)空間? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。60優(yōu) ?階層 的 SPR——生活就是大廚房當(dāng)廚房不再只是滿足溫飽的場(chǎng)所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個(gè)更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以?shī)蕵?lè)、休閑、聚會(huì)，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 61優(yōu) ?階層 的 SPR——家的中心就是床第二套房的門檻并非每個(gè)人都跨的過(guò)，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長(zhǎng)58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。同樣內(nèi)容通通被改成為一個(gè)音譯詞：派對(duì)。52通過(guò)比準(zhǔn)價(jià)格得出初步價(jià)格定位上限下限8500元 /m27200元 /m2本項(xiàng)目初步價(jià)格定位項(xiàng)目 各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重 各項(xiàng)指標(biāo)打分 得分 售價(jià)外部資源 品牌 產(chǎn)品 外部資源 品牌 產(chǎn)品萬(wàn)科東海岸 100 100 100 100 8500海語(yǔ)東園 90 70 80 84 7140本項(xiàng)目 90 100 120 98 850053 The end Thanks！54SPR——滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。階層的標(biāo)簽 216。高 216。更多的追求自然，讓環(huán)境與人與人之間達(dá)到良好的協(xié)調(diào)，寸度和氛圍達(dá)到行事從容性價(jià)比 216。基本的生活、娛樂(lè)、休閑等配套216。充滿友善和協(xié)調(diào)的社區(qū)環(huán)境216。階層分化，階層人文濃厚216。講究品牌和潮流216。市場(chǎng)潮流216。使用的功能性較好216。高度個(gè)性化；216。顯示個(gè)性的生活方式；216。追求物質(zhì)產(chǎn)品高度的舒適性；216。從眾，羊群效應(yīng)；216。普通城市住宅；216。先富起來(lái)的城市，逐漸出現(xiàn)了這樣一個(gè)階層，他們喜歡炫耀、但標(biāo)榜內(nèi)涵；他們擁有優(yōu)越生活，更向往卓越體驗(yàn)。實(shí)況速遞：最近在他身上發(fā)生了兩件事，第一是在大梅沙買了他的第三套房，他把這套房叫 “ 根據(jù)地 ” ；第二是參加了晚報(bào)組織的 “ 萬(wàn)人牽手活動(dòng) ”，又結(jié)識(shí)了一幫新朋友。33典型客戶描述描述四：木棉花 —— 某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理性別： 女教育程度： 未知年齡： 保密置業(yè)經(jīng)歷： 未知愛(ài)好： 旅游、上網(wǎng)、讀書買房語(yǔ)錄 ： 如果是大梅沙的房子，那么除了投資之外還要有很多額外的東西，最好有公共活動(dòng)空間，比如說(shuō)燒烤吧、頂層開(kāi)放平臺(tái)之類的，不一定要很大，但要適合朋友在一起觀景聊天。大梅沙的房子，要是有的賺一定會(huì)考慮，投資價(jià)值和升值空間最重要。大梅沙？還可以吧，離市區(qū)不是太近，不會(huì)太張揚(yáng)，可以經(jīng)常跟朋友過(guò)去玩，省了賓館錢了?！?現(xiàn)在買房就是為了提前占有稀缺資源。隨著大梅沙開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，片區(qū)將趨于成熟，自住客戶所占比例將增大。） 容積率 主力戶型 開(kāi)發(fā)商 預(yù)計(jì)推出 時(shí)間京基五星級(jí)酒店 酒店 70000 1 酒店客房 京基地產(chǎn) 2023年底湖心島 住宅商業(yè)街 18580 40m2左右 創(chuàng)維 2023年鼎太項(xiàng)目 住宅商業(yè)街 48179 50m2左右 鼎太 2023年?yáng)|海岸三期 住宅 兩房、四房五房Townhouse萬(wàn)科 2023年中碧軒項(xiàng)目 住宅 16038 單房、一房 碧軒 2023年底萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心會(huì)議、寫字樓、酒店 酒店客房 萬(wàn)科 2023年底片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 —— 下階段將推出項(xiàng)目23市場(chǎng)分析總結(jié)n 片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有少量住宅項(xiàng)目n 片區(qū)最暢銷戶型區(qū)間為 35m178。n成交客戶在市內(nèi)工作的區(qū)域 33%在福田，12%在羅湖， 11%在南山， 4%在鹽田，共占60%；成交客戶主要在市內(nèi)工作。以內(nèi)的總 價(jià) 較 低的一房和兩房 為 最主力 產(chǎn) 品。）東海岸一期 住宅 131802 87003 759各類型均有 萬(wàn)科地產(chǎn) 一年 約 60套 /月 無(wú)多層公寓 6000，山邊 TH8000，水邊 TH10000心海假日酒店式公寓 8955 10045m2一房一廳 心海投資 7個(gè)月 約 15套 /月 無(wú) 8000（包裝修家電）水云間 酒店式公寓 25055m2一房一廳 琪祥地產(chǎn) 一年 約 20套 /月 無(wú) 7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 11750 12846 16040m2一房一廳 雅蘭置業(yè) 10個(gè)月 約 16套 /月 有 13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 14088130（銷售套數(shù)）40m2一房一廳 秀峰地產(chǎn) 一年 約 10套 /月 有 1202315大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤 性質(zhì)占地面積（ m178。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位報(bào)告： Special house for special people物業(yè)發(fā)展建議： 2023，中國(guó) ?深圳建筑設(shè)計(jì)代表作品營(yíng)銷策略總綱：精確制導(dǎo) —— 圈層營(yíng)銷時(shí)代的來(lái)臨4本報(bào)告思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶研究定位方案項(xiàng)目介紹5項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介6本項(xiàng)目項(xiàng)目位置7項(xiàng)目狀況 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 總用地面積： 10000m2 ? 建筑面積： 22023m2 ，其中商業(yè)面積 2200m2， 其余為住宅面積 。KOYOO大梅沙 項(xiàng) 目定位報(bào) 告謹(jǐn) 呈：深圳市筑友投資 有限公司 世聯(lián)地產(chǎn)筑友大梅沙項(xiàng)目組 2023年 12月——Special house for special people“天剛破曉，我就驅(qū)車起行，穿過(guò)廣漠的世界，在許多星球之上，留下轍痕。本次提交評(píng)審的是《項(xiàng)目定位報(bào)告》。?梅沙學(xué)校正在建設(shè)中?國(guó)際會(huì)議中心年底動(dòng)工12市場(chǎng)狀況分析13國(guó)際級(jí)定位國(guó)際級(jí)海濱旅游度假勝地；國(guó)際級(jí)會(huì)議展覽中心；國(guó)際級(jí)海濱居住區(qū)；發(fā)展現(xiàn)狀 深圳市山海風(fēng)光的標(biāo)志；與市區(qū)適度的距離；豐富的休閑度假資源；大梅沙片區(qū)價(jià)值挖掘14大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤 性質(zhì) 占地面 積 建筑面積 總套 數(shù) 主力戶型 入伙日期 開(kāi)發(fā)商 銷售期 銷售速度 有無(wú)投資回報(bào)承諾 均價(jià)（元 / m178。）東海岸二期公寓 /別墅 80000 64000約 420套各類型均有萬(wàn)科地產(chǎn) 75% 七個(gè)月 約 45套 /月 無(wú)，可代租 8500/14000倚天閣酒店式公寓7802 10750