世聯(lián)xxxx年深圳寶安總部經(jīng)濟園項目報告分享要點(文件)
【正文】 1 2 區(qū)域成熟度最低 51 松白路 3號地塊昭示性最強， 2號地塊和 1號地塊昭示性較強， 6號地塊昭示性較弱 地塊價值分析 昭示性分析 ?東邊： 本項目東邊緊鄰 松白路 ， 沿街展示面約 365米 ,且松白路為雙向 8車道的城市主干道 ， 道路級別最高 ， 昭示性最強； ?北邊： 本項目北邊緊鄰 洲石路 ， 沿街展示面約 671米 ， 且洲石路為雙向 6車道的城市主干道 ， 道路級別較高 ，昭示性較強； ?西邊： 本項目緊鄰 塘頭大道 ， 沿街展示面約 241米 ， 且塘頭大道為雙向 6車道的城市次干道 ， 道路級別較低 ，昭示性較弱； ?南邊： 本項目南邊緊鄰 國泰路 ， 目前暫未開通 ， 且沿街展示面短 ， 昭示性最弱； ?項目周邊均處于一線且無高層建筑遮擋 。 ?Q2： 如何組織項目內(nèi)部人車流組織 ， 實現(xiàn)生態(tài)景觀的共享 ？ 注重門戶位置的打造 ， 項目進出口均位于門戶位置 ， 車流從門戶位置直接導(dǎo)入地下 ， 人流主要位于地面 ， 各建筑內(nèi)部人流通過空中連廊與立體中央公園連接 ， 整體實現(xiàn)生態(tài)景觀共享 ， 人車流實現(xiàn)分離 。 總體規(guī)劃排布 開發(fā)時序 一期 一期 三期 二期 方案設(shè)計排布圖 60 。 中央立體公園 56 57 地塊價值分析 地塊功能分區(qū) 封面商務(wù)區(qū) 高端商務(wù)區(qū) 純粹高端居住區(qū) 精品商務(wù)區(qū) ?封面商務(wù)區(qū)， 打造市場當(dāng)期適銷對路的商務(wù)產(chǎn)品，檔次逐漸提升，形成規(guī)模效應(yīng)，為項目啟動造勢； ?高端商務(wù)區(qū)， 充分放大項目一線昭示性，排布頂級商務(wù)產(chǎn)品、集中性商業(yè)及酒店，整體持有獲取長期收益，打造沿松白路與洲石路的封面辦公群，形成地界標(biāo)識； ?精品商務(wù)區(qū)， 以精品商務(wù)產(chǎn)品為主，輔以部分商業(yè)完善配套需求； ?純粹高端居住區(qū) ，打造純粹高端居住物業(yè)，內(nèi)部自建園林、對外可享受果園及高層水庫景觀。 果園 石巖水庫景觀面 羊臺山公園景觀面 53 松白路 3 4 5 6 1 2 1號地塊進入性最強， 2號地塊和 3號地塊進入性較強， 4號地塊和 5號地塊進入性較弱， 6號地塊進入性最弱 地塊價值分析 進入性分析 松白路 由西往東 由東往西 由北向南 由南至北 ?東邊進入性： 項目東邊緊鄰雙向 8車道的松白路 ，車輛由北向南可以直接由 5號和 6號出入口直接進入本項目 ， 由南向北行 ， 可直接拐彎由 6號出入口進入本項目 ， 5號出入口須掉頭才能由此出入口進入本項目；但松白路為快速城市主干道 ， 人車流速度快 ， 進入性較差； ?北邊進入性： 項目北邊緊鄰雙向 6車道的洲石路 ，車輛由西往東可以直接由 3號和 4號出入口直接進入本項目 ， 由東往西可直接拐彎由 3號和 4號出入口進入項目； 3號和 4號為項目地塊當(dāng)前主入口；但洲石路為快速城市主干道 ， 人車流速度快 ， 進入性較差； ?西邊交通： 項目西邊緊鄰雙向 4車道的塘頭大道 ，車輛由南向北可以直接由 1號和 2號出入口直接進入本項目 ， 由北向南行 2號出入口須掉頭才能進入本項目 ， 但 1號出入口可直接拐彎進入項目；且塘頭大道為城市次干道 ， 人車流速度慢 ， 進入性較好； ?南邊交通：項目南邊緊鄰規(guī)劃道路國泰路 ， 但是項目在此方位并無出入口設(shè)置 ， 因此進入性最差 。 總部公園 這里，有深圳最大的城市商務(wù)公園； 這里，有深圳首席公園街區(qū)； 這里，有深圳首家云端生態(tài)酒店； 這里，有嘈雜都市中的有氧空間； 這里是 —— West Park 43 44 辦公 垂直總部庭院 商業(yè) 第一公園大道 45 酒店 云端商務(wù)花園 46 公寓 都市有氧生活 47 2 項目操作亮點 1 項目背景及核心問題解析 報告結(jié)構(gòu) 3 發(fā)展戰(zhàn)略及定位 4 規(guī)劃排布 48 49 步驟二：通過地塊價值分析，結(jié)合開發(fā)商對于項目的經(jīng)營策略，落地規(guī)劃排布方案。 35 36 3L L1低密度 低覆蓋率、高綠化率和高人均辦公面積，打造本項目低密度亮點，有效吸引客戶入駐本項目 相較傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的高覆蓋率，本項目能夠?qū)崿F(xiàn)真正的低密度辦公。 本項目站在深圳市高度，打造超大面積立體坡地式公園為核心的、兼具成熟完善的城市配套的公園式總部綜合體項目 32 3H H1高規(guī)格 本項目為深圳重大項目，位于深圳西部地理中心、交匯中部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶的產(chǎn)業(yè)中心，地段高價值，并按照高標(biāo)準(zhǔn)打造綜合體 中部發(fā)展軸中段 深圳重大項目 深圳西部地理中心 本項目已列入深圳市 2023年重大項目，寶安區(qū)區(qū)長牽頭主導(dǎo)，石巖街道辦成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和總部經(jīng)濟辦專門推進本項目；政府高度重視帶來更多市場關(guān)注以及更大優(yōu)惠力度 位于珠江東岸交通走廊的重要節(jié)點，深圳西部地理中心，在珠三角一小時經(jīng)濟圈之內(nèi)，全面輻射珠三角經(jīng)濟最繁華區(qū)域； 位于城市總體規(guī)劃中部發(fā)展軸中段位置，毗鄰北部發(fā)展帶，兼顧兩者的產(chǎn)業(yè)輻射成為產(chǎn)業(yè)中心，可媲美龍華、龍崗中心。 ?跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市高度，打造 超大面積公園為核心的商務(wù)綜合體 ，滿足區(qū)域外客戶需求； ?辦公產(chǎn)品 類型多樣化、檔次多元化 ，滿足不同類型客戶的辦公需求； ?打造完善生活配套、商務(wù)商業(yè)配套， 在滿足項目內(nèi)部人群必要需求前提下，輻射周邊區(qū)域。 ? 2023年深圳市重點項目、寶安區(qū)長張備作為項目組長操作此項目，石巖街道辦成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和總部經(jīng)濟辦專門推進本項目。 本項目應(yīng)充分?jǐn)U大客戶來源渠道 ， 包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及區(qū)域外引入等 ， 并為多元化客戶群體打造對應(yīng)的商務(wù)產(chǎn)品 ? 市場表現(xiàn)： 市場表現(xiàn)較好 ， 商品房能夠兌現(xiàn)較高售價和租金 ， 在石巖區(qū)域目前屬于稀缺資源 ? 客戶分析： 客群以本土村民為主 ， 120㎡ 140㎡ 三房和 70㎡ 80㎡ 的兩房需求量最大， 且市場表現(xiàn)較好 ， 客戶關(guān)注舒適度 、 戶型 、 綠化 ? 機會點： 市場上 120㎡ 140㎡ 三房和 70㎡ 80㎡ 的居住物業(yè)市場接受度高且供應(yīng)少， 能夠兌現(xiàn)較高售價 ， 項目可提供此類產(chǎn)品滿足市場需求 ? 市場表現(xiàn)： 消費群體以周邊居民和工作人員為主；商業(yè)集中于寶石南路商圈 ， 經(jīng)營狀況良好 ? 消費者分析： 中低端消費群體是市場消費主體 ， 比較關(guān)注生活配套類業(yè)態(tài)以及品牌商家 ? 機會點： 本項目位于石巖核心商圈周邊 ， 亦非石巖商業(yè)升級核心地段 ， 且石巖消費外溢嚴(yán)重 ， 發(fā)展大型零售型集中性商業(yè)風(fēng)險較大；本項目可考慮發(fā)展綜合體配套型商業(yè) ， 重點發(fā)展目的性業(yè)態(tài)并通過品牌聚集形成消費拉動力 ? 市場表現(xiàn)： 石巖各星級酒店規(guī)模較小 ，入住率較高 ， 客源主要以周邊工廠商務(wù)客為主 ， 注重協(xié)議客戶 ， 對于會議功能
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