世聯(lián)地產(chǎn)深圳泰華俊庭價(jià)格報(bào)告(文件)
【正文】 5 西北 B03 5109 416639 5153 479126 三房 25 西北 B03 5409 441104 5453 507020 根據(jù)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 ,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯 —— REPORT ABOUT PRICE—— 第一部分 核心均價(jià)的形成 第二部分 價(jià)格表的制作 第三部分 推售策略 —— REPORT ABOUT PRICE—— 時(shí)間軸 第一次選房 推售安排： 多點(diǎn)爆破式 選房安排 推出量 第二次選房 第三次選房 B棟 311套 A棟 150套 A棟 161套 整體推售策略 —— 多點(diǎn)爆破 將房號(hào)分三次推出市場(chǎng)，每次推出時(shí)間間隔 1個(gè)半月，充分的客戶積累會(huì) 造成每次推出新房號(hào)時(shí)的熱銷局面，造就項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，形成銷售周期中 的 3個(gè)節(jié)點(diǎn)。 入市引爆策略 —— 推出 一口價(jià)區(qū) 初次選取房時(shí)將部分較差房號(hào)一口價(jià)于第一次選房時(shí)一次性 推出，引發(fā)搶購熱銷局面。 價(jià)格分配策略 —— 增大特殊戶型價(jià)差 適當(dāng)增大特殊戶型（ 1房）和主力戶型的價(jià)差，既保證主力戶型的銷售速度，又兼顧項(xiàng)目整體均價(jià)，同時(shí)提升項(xiàng)目均價(jià)。 樓層 樓層差 411 50 1230 30 31 60 32 40 —— REPORT ABOUT PRICE—— 價(jià)格分配策略 —— 增大特殊戶型與主力戶型價(jià)差 適當(dāng)增大特殊戶型單位與主力戶型的價(jià)差，既保證項(xiàng)目的整體均價(jià) ，又同時(shí)保證項(xiàng)目主力戶型的入市價(jià)格的沖擊力。 高端自用客戶 （游離客戶） 中低端自用客戶 （主要客戶） 投資客戶 （核心客戶） 比例 10% 40% 50% 構(gòu)成 第三地用途的享受型客戶 用來辦公的客戶 周邊改善生活環(huán)境的客戶 為子女買房的客戶 初次置業(yè)的客戶 全市范圍內(nèi)投資的客戶 對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn) 總價(jià) 首期 月供與租金的 關(guān)系 投資的穩(wěn)定性 投資收益率 5500 5000 4500 本項(xiàng)目客戶構(gòu)成圖示 片區(qū)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 —— REPORT ABOUT PRICE—— 投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率 片區(qū)自然升值法 市場(chǎng)比較法 投資收益法 按市場(chǎng)住宅投資回報(bào)率 5%8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。 年份 01 02 03 04 選取樣本量 6個(gè) 14個(gè) 8個(gè) 11個(gè) 平均值 3590元 3861元 4137元 4472元 增長(zhǎng)率 / 平均增長(zhǎng)率 考慮到對(duì) 05年市場(chǎng)有影響的政策的因素：銀行調(diào)息；首期加高，限制炒樓等 預(yù)計(jì)片區(qū)自然增長(zhǎng)率應(yīng)在 6%8%左右， 則片區(qū)均價(jià)應(yīng)為： 4472+4472 8% = (元 /平米 ) 4472+4472 6% = (元 /平米 ) 05年片區(qū)均價(jià)區(qū)間應(yīng)為： 4740元 —— 4829元 數(shù)據(jù)來源： 世聯(lián)資源網(wǎng) 片區(qū)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 —— REPORT ABOUT PRICE—— 結(jié)論一： 根據(jù)片區(qū)均價(jià)推算， 05年老城區(qū) 片區(qū)均價(jià)應(yīng)為 4740元至 4829元之間。 延續(xù)開盤熱銷態(tài)勢(shì) ，以小規(guī)模高頻率的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為主線不斷促進(jìn)銷售；老客戶營(yíng)銷 。 消化前期積累客戶 ， 制造開盤熱銷局面 ， 完成開盤活動(dòng) 。 均價(jià)制定依據(jù) —— REPORT ABOUT PRICE—— 計(jì)算說明： 選取新安片區(qū) 2023年至 2023年在售樓盤共 39 個(gè)，分年度對(duì)其市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)綜合比較得出新安片區(qū)市場(chǎng)均價(jià)的自然增長(zhǎng)率。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。 朝向差制定 樓層差制定 本次價(jià)格表平面差以 12層 為標(biāo)準(zhǔn)層綜合打分而成，打分項(xiàng)參照了特區(qū)內(nèi)小戶型案例 5個(gè)（麗陽天下、城市主場(chǎng)、新天地名居、米蘭寓所、新街口），平面朝向差對(duì)比項(xiàng)是從 14個(gè)打分項(xiàng)目中選取了 7個(gè)關(guān)鍵因素： 戶型、朝向、采光、景觀、噪音、對(duì)視、通風(fēng) —— REPORT ABOUT PRICE—— 對(duì)比項(xiàng) 兩房最好 兩房最差 三房最好 三房最差 單位 A05 B10 A06 B09 噪音 5 2 4 1 景觀 2 4 1 朝向 5 2 4 4 戶型 2 2 1 1 面積 9F以上極差驗(yàn)證 最好 最差 朝向差制定 樓層差制定 最差 最好 B A —— REPORT ABOUT PRICE—— 對(duì)比項(xiàng) 兩房最好 兩
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