【正文】 100023000戴先生 自用 18F 　 D+E+F 2202323000李先生 自用 23F 　 I+H+G 2023022023余先生 自用 24F 引導至 22F H+I+J 2023021000俞先生 投資 +自用 26F 不可引導 H+I+J 20230220233套客戶的報價在中區(qū)會達到 ： 3套組合中至少會有 2套靠近空中花園的小單位，而這些單位最好要的人最多單價會貴。216。216。216。提高開盤解籌率： 是項目制勝關鍵；216。繼續(xù)高舉高達，強化市場領導地位：對外推廣、媒體各種信息渠道釋放上，繼續(xù)高調(diào)推廣，提升綜合體整體形象，強化片區(qū)市場領導地位，拉近與中心區(qū)的距離；216。在現(xiàn)有付款方式和 70年超長產(chǎn)權利好下，住宅的投入就能獲取寫字樓的回報，需要積極及時扣住還在場的投資客戶的需求。對認籌客戶內(nèi)部引導，提高開盤解籌率：1）樓層往中高區(qū)引導； 2）意向房號過于集中，可通過價格引導疏散至難點房號。投資客比例大，對價格敏感，誠意度變化大：216。定價的相關背景小結(jié) —— 關于客戶：確定核心均價 Core price 定價方法 ：通過二、三級市場案例框定大范圍，同時 深入研究認籌客戶接受價格， 確定項目核心均價區(qū)間后加以試算， 最后確定項目均價。Tower C： 。推售策略及銷售節(jié)奏 Marketing devices Tower C推售策略 1： 基于適度走量 +整體價值最大化n抓住借貸及投資客戶聚集的機會 Tower C快速出貨，保證資金短期快速回籠，營造熱銷口碑；n首批提供足夠多的量，最大化留住現(xiàn)有客群，保證開盤沖量；n以低區(qū)沖量，中低區(qū)適當保留房號，預留溢價空間；n中高區(qū)實現(xiàn)項目價值，保證項目整體實收。2套及以上大客戶優(yōu)先選房（在 A+C段中選）之后散客集中開盤選房（在大客戶選剩的基礎上根據(jù)散客的需求及引導情況確定在 A+C段中的具體退售房號和數(shù)量）Tower C推售方式ABC1D5F—13F90套14F—15F20套21F—24F40套25F—28F48套2 30保留16F—20F50套C2縮窄散客算價范圍及推出樓層預期，視大客戶成交情況及時調(diào)整推售樓層。價格驗證 :片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有客戶的運營成本集中在 635014000價格驗證 :在付款優(yōu)惠方式下，本項目的月供集中在 600013000面積 =77158㎡ ，均價 = /㎡　 首付 首付（萬） 月供年限 月供（元 /月）一般寫字樓 5成 85174 10年 863917728NEO 2成 3268 30年 620513142差值 53106 20年 24344586面積 =77158㎡ ，均價 = /㎡　 首付 首付（萬） 月供年限 月供（元 /月）一般寫字樓 5成 81166 10年 824716922NEO 2成 3064 30年 590512527差值 51102 20年 23414395NEO 片區(qū)平均水平均價 首付 月供 運營成本 運營成本 3064 590512527 652113791 635014000 3268 620513142 682114406價格驗證 :在 ， Tower C 的運營成本均高于片區(qū)平均水平。持續(xù)保證洽談入市價溢價價格走勢曲線 銷售走勢曲線均價銷售面積80％7月銷售率過 60%時，取消 VIP優(yōu)惠集中開盤，散客集中消化沖量寫字樓常規(guī)淡季，持續(xù)穩(wěn)定走量正常情況下目標分解及銷售走勢模擬（下圖為模擬方案，具體銷售走勢將視開盤成交量有所變化）B區(qū)樓層放出溢價幕墻脫完，散客集中消化沖量大堂開放，散客集中消化沖量……6月 6日及之后： 開盤當天執(zhí)行層面仍保留 “ 10萬抵 20萬 ” 的優(yōu)惠；根據(jù)開盤結(jié)果定奪是否將 VIP優(yōu)惠延長一周；6月 2日： 對外統(tǒng)一口徑 —— 提前封籌 ， “ 10萬抵 20萬 ” 的優(yōu)惠截止；VIP卡散客 （含 2套） 集中選房、認購2套以上大客戶、關系客戶算價及認購對外報價格箱體散客算價、補籌…推售執(zhí)行安排（按照 6月 6日周六開盤排期）…對外統(tǒng)一口徑 —— 即將提前封籌，增加沖籌量5月 27日確定價格表所有安排的前提 綜合折扣率：　 付款方式 優(yōu)惠面積比例 折扣 折扣點促銷折扣 開盤當天 60% 1“ 企業(yè)會館 ” 貴賓卡 60% 10萬抵 10萬 開盤當天成交客戶禮品 60% 5000元 /套 150 套 開發(fā)商關系客戶 30% 3老帶新（預留） 30% 10萬 /套 80 套 促銷綜合折扣率： 付款方式折扣 一次性付款 20% 4按揭付款 80% 2付款方式綜合折扣率： Thanks for listening, and it is the end！世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 5月 22日價格表的形成附件 1：香蜜路湖財富廣場 深南大道 EW泰 然 四 路安徽大廈 萬豪酒店 綠化帶 世紀中心家具、汽車交易廣場有色大廈天安數(shù)碼時代廣場獨棟廠房泰 然 一 路創(chuàng)新科技廣場 B座創(chuàng)新科技廣場 A座勁松大廈客觀的產(chǎn)品分析1 低區(qū)特征： 5F—6F ：北面被廣告牌遮擋；南面廠房遮擋嚴重； 5F：中庭平臺、可看 4屋頂花園； 7F—8F ：北面不能看到香蜜湖景觀、南面廠房遮擋嚴重；5F8F 客觀的產(chǎn)品分析9F13F1 低區(qū)特征： 9F—13F ：北面香蜜湖景觀、南面被建筑物干擾視線，海景被遮擋；客觀的產(chǎn)品分析2 中區(qū)特征： 16F24F景觀資源：南面 部分海景、東面 F單位可見部分高爾景觀但安徽大廈、天安數(shù)碼廣場遮擋、西北面單位與 B棟對視嚴重； 中區(qū) 1 1 24平面戶型圖16F—24F 客觀的產(chǎn)品分析25F—29F2 中區(qū)特征： 25F29F景觀資源： 南面大面積 海景、東面 F單位可見高爾景觀但被安徽大廈干擾、 A、 J單位與 B棟對視； 高區(qū) 2 2 29平面戶型圖客觀的產(chǎn)品分析垂直差 房號 A B C D E F G H I J L K南 北 朝向 西北 北 北 北 東北 東南 南 南 南 西南 南 北200 200 58F400 400 9F 越過裙樓廣告牌 越過廠房屋頂200 200 1011F1000 1000 12F 抬高 12層售價，促成 511F快速銷售200 200 13F400 400 14F 戶型結(jié)構變好500 500 15F 層高變高，同時戶型結(jié)構進一步變好900 900 16F 戶型結(jié)構進一步改善200 250 17F 北面家具城雜亂感稍好200 200 1822F300 200 23F 南面 80分海景200 200 24F1000 200 25F 越過天安數(shù)碼，視野十分開闊200 200 26F500 200 27F 南面無敵海景200 200 2830F垂直調(diào)差：結(jié)合市場及客戶情況設置較大垂直差（設為 200）樓層 房號 權重 A B C D E F G H I J K L 景觀 15%朝向 10%采光面 5%昭示性 10%噪音 5%面積 25%視野 10%結(jié)構 20%　小計 100%　相對打分水平差 2023水平調(diào)差p 根據(jù)世聯(lián)對于所操作過寫字樓項目的價格表制定及銷售反饋情況的總結(jié)， 本項目平面極差應設置為 2023元 /m2p 對現(xiàn)場客戶關注因素的總結(jié)，確定影響項目價格的各項指標，并按照影響程度的大小設置權重，對各產(chǎn)權單位進行打分，得出各單位的水平調(diào)差數(shù)值，如下表所示：特殊調(diào)差14F及以下空中花園周邊單位調(diào)差（奇數(shù)層靠近空中花園的單位開窗） 樓層 房號 B C G H奇數(shù)層 增加值 500 500 500 500 偶數(shù)層 增加值 300 300 300 300 1524F空中花園周邊單位調(diào)差（奇數(shù)層靠近空中花園的單位開門） 樓層 房號 B C G H奇數(shù)層 增加值 800 800 800 800 偶數(shù)層 增加值 300 300 300 300 花園周邊單位調(diào)差帶花園的樓層調(diào)差24F及以下樓層花園調(diào)差樓層 增加值奇數(shù)層 400偶數(shù)層 0 25F以上南面無敵海景，視野開闊，南向的每個單位加分 200 5F有中庭平臺，每個單位加分 300核心均價的形成以近期以來所有能出貨的市場價格水平作為參考附件 2：中心區(qū)甲級寫字樓三級市場 3月以來的租賃成交案例項目 樓層 面積（㎡） 成交價（萬 /㎡ ） 成交日期鳳凰大廈（寫字樓） 24 /　 新華保險大廈 9 520 卓越時代一期 31 850 諾德大廈 17 420 卓越時代一期 6 169 2 卓越時代一期 23 200 金中環(huán)（寫字樓） 25 500 卓越時代一期 27 800 金中環(huán)（寫字樓） 25 400 經(jīng)貿(mào)大廈 41 /　 新世界中心 18 300 星河世紀 21 60 卓越時代一期 23 200 卓越時代一期 21 800 諾德中心 17 417 卓越時代一期 23 200 注：數(shù)據(jù)來源于世聯(lián)平臺 +跑盤中心區(qū) 寫字樓 近期 二手買賣 成交價格在 ，集中在 中心區(qū)甲級寫字樓三級市場 3月以來的租賃成交案例項目 樓層 面積（㎡） 成交價（萬 /㎡ ） 成交日期 備注國際商會中心 /　 /　 105 半層卓越時代廣場 /　 /　 125 簡裝卓越時代廣場 /　 /　 120 簡裝　安聯(lián)大廈 /　 /　 120 簡裝　免稅大廈 /　 /　 130 包稅國際商會中心 /　 307 103 簡裝華融大廈 25 253 85 簡裝　諾德中心 4 330 85 簡裝　國際經(jīng)貿(mào)中心 32 307 90 帶辦公家私金中環(huán)（寫字樓） 46 446 110 精裝諾德中心 /　 整層 100 簡裝　安聯(lián)大廈 28 800 110