【正文】 請(qǐng)嘉賓： 各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記 中信公司領(lǐng)導(dǎo) 世聯(lián)公司領(lǐng)導(dǎo) 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 中信城市廣場(chǎng)商家、中信業(yè)主、世聯(lián)客戶 （與財(cái)經(jīng)雜志聯(lián)合舉行投資論壇） 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、唯一性。 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶資源利用 方式：短信、直郵、電話通知 范圍：三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶資源最大化挖掘利用 目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶 項(xiàng)目推廣 — 世聯(lián)客戶 資源利用 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 租金 經(jīng)營(yíng)狀況 香荔綠洲底商 餐飲 4 蘭州拉面 沙縣小吃 海鮮酒樓 100元 /月 經(jīng)營(yíng)檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般 美容美發(fā) 3 蘿蘭締絲 生活配套 3 煙酒行 礦泉水專賣 便利店 地產(chǎn)代理 1 地產(chǎn)創(chuàng)輝 港中旅一期底商 美容美發(fā) 3 中檔 230250元/月 社區(qū)商業(yè) 超市 1 華潤(rùn) 地產(chǎn)代理 4 世聯(lián)行 中原 122 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓調(diào)查 都市陽(yáng)光 —— 規(guī)模： 532層商住兩用共 411戶 商業(yè)配套： 13層約 8000平米， 3樓 已引進(jìn)酒樓， 1樓為街鋪 有色大廈 —— 規(guī)模： 512層公寓。 寫字樓調(diào)查 本元大廈 —— 規(guī)模： 1棟 427層 48戶 商業(yè)配套： 13層為銀行， 4樓設(shè)王子廚房 喜年中心 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套：銀行、酒店、配餐中心 132 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場(chǎng)規(guī)劃情況 3F—— 國(guó)際品牌男裝、電影院（下層）； 4F—— 童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）； 金光華廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布 136 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 華潤(rùn)萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場(chǎng)規(guī)劃情況 1F—— 百貨超市、禮品、餐飲、鐘表、飾品、藥妝、健康補(bǔ)品等； 華潤(rùn)萬象城業(yè)態(tài)分布 139 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 華潤(rùn)萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場(chǎng)規(guī)劃情況 4F—— 嘉禾影院（上層）、順電、家居用品、休閑服飾、真冰場(chǎng)、玩具、童裝、餐飲、鞋、皮具等 華潤(rùn)萬象城業(yè)態(tài)分布 143 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而金光華的主力店相對(duì)于一個(gè) 12萬平米。 ? 華潤(rùn)萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場(chǎng)規(guī)劃情況 5F—— 嘉禾影院、家居、餐飲 華潤(rùn)萬象城與金光華廣場(chǎng)對(duì)比分析 145 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 華潤(rùn)萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場(chǎng)規(guī)劃情況 2F—— 女裝、休閑裝、男裝、 REEL主力店、飾品、音像等 華潤(rùn)萬象城業(yè)態(tài)分布 141 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場(chǎng)規(guī)劃情況 7F—— 大型品牌餐飲； 金光華購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，以國(guó)際一線品牌的男女裝服飾和品牌餐飲業(yè)為主。 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場(chǎng)規(guī)劃情況 3F—— 大型地下停車場(chǎng)； 2F—— 與地鐵相連，提供便捷式餐飲、西餅、便利、藥妝、健康補(bǔ)品、休閑服飾等； 1F—— 皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等 金光華廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布 134 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓調(diào)查 展業(yè)中心 —— 規(guī)模： 1棟 30層 商業(yè)配套： 1— 3層商業(yè)裙樓， 2層 為銀行， 3樓業(yè)態(tài)未定 大慶大廈 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套： 4層商業(yè)群樓近 5000平米 目前狀況：已入伙，群樓空置 130 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)配套 有色大廈 三層共 6000平方米 餐飲、地產(chǎn)代理、訂票中心、蛋糕屋 本元大廈 三層共 6400平方米 13樓為銀行、 4樓王子廚房 都市陽(yáng)光 三層 8000平方米 1樓為銀行及地產(chǎn)代理、 3層為酒樓 喜年中心 三層 6000平方米 銀行、酒店、配餐中心 展業(yè)中心 三層 5800平方米 2層銀行、 3層業(yè)態(tài)未定 大慶大廈 四層 5000平方米 _ 萬潤(rùn)大廈 三層 4800平方米 _ 遼寧大廈 約 5000平方米 _ 深航辦公樓 約 5000平方米 深航國(guó)際酒店 財(cái)富廣場(chǎng) 三層共 8000平米 餐飲、地產(chǎn)代理、精品、咖啡、證券、銀行等 銀座國(guó)際 二層 3000平米 二層為酒樓 寫字樓裙樓商業(yè)面積約 7萬平米 項(xiàng)目周邊寫字樓商業(yè)調(diào)研 127 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 面積 租金 荔林苑 書店 1 竹林同心書店 100 150元 /月 美容美發(fā) 1 聚星 100 地產(chǎn)代理 3 中天、創(chuàng)輝、港達(dá)物業(yè) 2050 超市 1 萬家樂 3500 健身 1 海洋健身俱樂部 1000 餐飲 1 福建特色小吃 40 香榭里 藥店 1 和順堂 100 100元 /月 餐飲 1 丹桂軒 500 124 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目附件一：項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研 120 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過中信會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值的分析和傳播 中信業(yè)主資源利用 對(duì)象：中信珠三角、聯(lián)動(dòng)推廣 方式：短信、直郵、電話通知、會(huì)刊 內(nèi)容： 針對(duì)項(xiàng)目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項(xiàng)目銷售儲(chǔ)備客戶。 三、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪 事件營(yíng)銷 7： 鋪王拍賣 目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿 鋪位：選擇 1個(gè)外街鋪和 1個(gè)大鋪 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 事件營(yíng)銷 4： 對(duì)中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì) 時(shí)間： 事件營(yíng)銷 5： 對(duì)中信高爾夫球會(huì)的產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì) 事件營(yíng)銷 6： 對(duì)招商金卡，中信實(shí)業(yè)銀行金卡會(huì)員 產(chǎn)品商 業(yè)價(jià)值推介會(huì) 主題：產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介 邀請(qǐng)嘉賓： 各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng) /中信公司領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng) /中信業(yè)主 /高爾夫會(huì)員 /招商或中信實(shí)業(yè)銀行金卡會(huì)員 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝 ， 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營(yíng)銷成本 。樹立品牌的另一個(gè)含義就是通過先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。 項(xiàng)目整體回顧 ?項(xiàng)目屬性定位： 城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所 ?項(xiàng)目形象定位： 頂級(jí)時(shí)尚、極致體驗(yàn) ?項(xiàng)目命名： 中信維多利亞廣場(chǎng) ?項(xiàng)目功能定位及比例： 娛樂、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽 =32%： 44%： 16%： 7% ?出售 /出租比例： 大致在 23%38% ?售賣模式： 帶租約銷售 +核心售賣模式 + 直接銷售 ?項(xiàng)目收益： 項(xiàng)目整體銷售收入不含 45層 176366000元，含 45層 210766000元；實(shí)際回款不含 45層 113192023元，含 45層 147592023元； 小結(jié)：項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益主要來自于項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，短期收益相對(duì)較少。 動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)價(jià)格 +溢價(jià)空間 收益法計(jì)算 市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià) 規(guī)劃利好溢價(jià) 營(yíng)銷措施溢價(jià) 外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素 項(xiàng)目成熟溢價(jià) 產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià) 品牌信譽(yù)溢價(jià) 經(jīng)過溢價(jià)，首層均價(jià)區(qū)間 [45324， 49344] 元 /平方米 項(xiàng)目的價(jià)格定位 — 經(jīng)過溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 公式 V=a/r[11/(1+r)n]，其中 V代表評(píng)估價(jià)值， a=233， r=6%，n=37年（使用年限 40年）。 項(xiàng)目名稱 首層平均月租 （元 /平方米 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目方 ?向性問題 ?項(xiàng)目銷 ?售問題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目售賣模式分析 — 核心售賣模式分析 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。 項(xiàng)目售賣模式分析 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪 目前市場(chǎng)上常用的商鋪銷售方式 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目方 ?向性問題 ?項(xiàng)目銷 ?售問題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 劣勢(shì)： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好了，收入增加；同時(shí)也承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善而帶來的低租金甚至無租金風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)模式選擇 — 委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)營(yíng)模式 特點(diǎn) 優(yōu)劣勢(shì) 其他 第二種方式 將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)開展商業(yè)營(yíng)運(yùn) 即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無關(guān)。長(zhǎng)期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。 自營(yíng) 發(fā)展商與經(jīng) 營(yíng)公司聯(lián)營(yíng) 委托經(jīng)營(yíng)公司 經(jīng)營(yíng) 目前市場(chǎng)上常用的經(jīng)營(yíng)模式 ?在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式 ?從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來看，無論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目租售比例建議 樓層 業(yè)態(tài) 主力店 租售建議 一層 品牌專賣、餐飲、便利店 阿瑪尼、 Gucci旗艦店 旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約 4500平米 二層 品牌專賣 法國(guó) JeanGees餐廳、丹周日式餐廳 品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米 三層 水療、 SPA、健身、餐飲 依云水療 面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售 四層 /五層 文化、會(huì)議、餐飲 海港概念餐飲、上海私房菜 海港有一定購(gòu)買的可能性 ?建議出售面積在約 5500平米，如果海港購(gòu)買約在 9800平米。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合比例 業(yè)態(tài) 面積 (實(shí)用面積平米） 比例（ %） 品牌專賣 4500 16 餐飲 12082 44 娛樂、休閑 (含屋頂酒吧） 8900 32 文化、會(huì)議 2050 7 娛樂、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽 =32%： 44%： 16%： 7% 與建議比例大致相近 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?4－ 5層中間部分共 4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念餐飲店。之后， 2023年至2023年，餐廳蟬聯(lián)了“五星鉆石獎(jiǎng)”的殊榮。 ?世界定級(jí)品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利 Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、 YOUNIK精品店等 ?餐飲： ?法國(guó) JeanGees餐廳，面積約 1200平米 ?丹周日式餐廳－充滿蟬意，面積約 1700平米 ?巴黎店 MaisonBlanche法國(guó)餐廳 700平米 二層功能分布及商家選擇建議 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一層功能分布及商家選擇建議 一樓對(duì)外