【正文】 播，可以將項(xiàng)目信息滲透到各類客戶之中吳中集團(tuán)各位老總世聯(lián)資源客戶中介公司總監(jiān)以上廣告公司總監(jiān)以上洪海等電視界人士胡洪俠等傳媒界人士……設(shè)計(jì)院經(jīng)理以上韓家英等藝術(shù)家左力、肖全等攝影家畫家、自由設(shè)計(jì)師銀行經(jīng)理以上保險(xiǎn)公司經(jīng)理以上世聯(lián)金融客戶 ……1 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 渠道運(yùn)用 (外部 )n跨行業(yè)渠道整合36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 圈層定向推廣策略n品牌選擇：行業(yè)排名前三位：煙 /酒 /服裝 /表 /汽車 /餐飲 /皇家用品娛樂項(xiàng)目（私家 /高爾夫 /馬會(huì)） /家具、家飾 /頂級(jí)音響頂級(jí)俱樂部：美洲會(huì)n品牌聯(lián)盟運(yùn)作方式：1/在項(xiàng)目的宣傳冊(cè)及巡展的同時(shí)有一面活動(dòng)的 LOGO墻2/在星級(jí)酒店 /高檔消費(fèi)場(chǎng)所 /品牌旗艦店擺放 “ 太湖山莊會(huì)員” 指定消費(fèi)點(diǎn)和專用包廂，不要求打折，而是提供給客戶特殊服務(wù)：如甜點(diǎn) /紀(jì)念品等3/項(xiàng)目的會(huì)刊（形象樓書）需要進(jìn)駐酒店等娛樂場(chǎng)所n品牌聯(lián)盟運(yùn)作開展：Step1: 商家排查及聯(lián)系方式確定Step2: 商家的談判條件確定及談判落實(shí)39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 終端展示體驗(yàn)策略■打動(dòng)客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)高端住宅體系之 —— 工作流程分析 2545階段 世聯(lián)工作方式 階段成果與研究方法銷售籌備階段 項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)反復(fù)深入市場(chǎng)調(diào)查策略總綱報(bào)告l明確項(xiàng)目目標(biāo) —— 價(jià)值 +品牌l整體定位 —— 國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)l客戶定位 —— 十大客戶類型l項(xiàng)目命名 —— 中信紅樹灣l一期策略總綱 —— 聯(lián)合片區(qū)炒作 的片區(qū)策略 /主動(dòng)式挑戰(zhàn)者 的競(jìng)爭(zhēng)策略 /高形象 的品牌策略 /十大客戶必殺 策略l一期行動(dòng)綱領(lǐng) —— 巧打片區(qū)、后發(fā)制人、樹立品牌、十大必殺階段研究成果目標(biāo)客戶的深入研究項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)挖掘銷售執(zhí)行報(bào)告l量化項(xiàng)目目標(biāo) —— 個(gè)億銷售額l市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化下的策略檢討 —— 聯(lián)合炒作變?yōu)轭I(lǐng)導(dǎo)片區(qū)l國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)總攻略l執(zhí)行方案 —— 營(yíng)銷推廣（占領(lǐng)要道、渠道利用、 全國(guó)接待站、 800免費(fèi)電話 、事件營(yíng)銷），展示（園林、樣板房、售樓處、賣場(chǎng)氛圍營(yíng)造、樓書、影視宣傳片等），銷售服務(wù)（ 客服助理、銀行綜合服務(wù)大使 、預(yù)約看樓）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼u(píng)價(jià)： “世聯(lián)從來不賣便宜的房子。17 英里 2期 度假公寓： 30000 獨(dú)家代理中信紅樹灣 2期 大平面： 13000 獨(dú)家代理天鵝堡 2期 3區(qū) 大平面： 2500026000 (待售 ) 顧問淘金山 大平面： 15000 獨(dú)家代理區(qū)域代表佘山月湖 [1500， 5000]萬 /套 獨(dú)家代理佘山銀湖 2期 DL： 18000 聯(lián)合銷售50l對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)：客戶服務(wù)終端營(yíng)造尊貴感 /區(qū)隔感直效、定向、精準(zhǔn)的客戶渠道挖掘；鎖定核心圈子人群，自上而下逆向傳播；完備客戶維護(hù) 及其支持體系；世聯(lián)完備的代理流程＋專業(yè)公司的整合營(yíng)銷；51 吳中現(xiàn)有產(chǎn)品線及客戶線石湖之韻太湖 從北京市中心駕車上八達(dá)嶺高速，然后在水關(guān)出口下高速，依交通標(biāo)示從山谷進(jìn)入即能看到由 11所住宅和 1個(gè)會(huì)所組成的 “ 公社風(fēng)格酒店 ” 。香港嚴(yán)迅奇 臺(tái)灣簡(jiǎn)學(xué)義 日本隈研吾 俱樂部 ——1 個(gè)韓國(guó)建筑師承孝相一樓的餐廳能容納 150名客人同時(shí)就餐，有一個(gè)酒吧間和四個(gè)以季節(jié)為主題的私人包間 (有獨(dú)立庭院 )。博鰲 — 海口 (86公里， )博鰲 — 三亞 (170公里， )從海南東線高速路瓊海出口至博鰲水城的高速工程將于 2023年 2月完工，確保亞洲論壇年會(huì)時(shí)正式通車。共 787套客房，一區(qū)酒店（ 359套客房）二區(qū)（ 428套客房）休閑體驗(yàn) —— 摩托艇、滑水、獨(dú)木舟等各類時(shí)尚休閑的保健康體項(xiàng)目、室內(nèi)及花園水療（ SPA）設(shè)施、高速寬帶無限體驗(yàn) 。2023. 2023. 建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（ 165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積， 要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開始銷售商品房三、 5％土地出讓金用于廉租房 國(guó)土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見稿 .一、制定了土地出讓要競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià) ” 的具體操作方式二、 90平方米以下戶型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上2023. 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國(guó)內(nèi)購房必須滿足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國(guó)工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實(shí)名制。2023. 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》2023. 建設(shè)部公布了關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》的通知： 2023年 11月底以前，各地要上報(bào)查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務(wù)等有關(guān)方面的 3個(gè)典型案例。 房地產(chǎn)在大問題上將會(huì)穩(wěn)步前進(jìn) ，但在一些具體主管部門的管理上可能會(huì)遇到一些麻煩，會(huì)出現(xiàn)有一些爭(zhēng)論。216。市場(chǎng)本身、銀行本身它不是一個(gè)利益集團(tuán)，市場(chǎng)本身有需求。70分項(xiàng)觀點(diǎn) 1：高端別墅市場(chǎng)價(jià)格隨時(shí)間保持增長(zhǎng)，售價(jià)隨時(shí)間只會(huì)上漲，非重大外部事件無下跌可能別墅土地價(jià)格不斷走高，與限制別墅用地政策出臺(tái)，直接導(dǎo)致別墅價(jià)格上漲，更體現(xiàn)了別墅產(chǎn)品日趨稀有。 支付能力不斷上升， 億 消費(fèi)者有能力購買各種品牌的奢侈品，占總?cè)丝?%；216。n滬蘇浙三省市以占全國(guó) %的陸地面積、 %的人口，創(chuàng)造了占全國(guó) 20%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、 1/4的財(cái)政收入、 30%左右的進(jìn)出口總額與 50%的吸收外資總量蘇州n規(guī)劃的 5條城際軌道線路：n滬寧城際鐵路：南京 鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 上海城際軌道交通線，全長(zhǎng) 296公里；n上海 嘉興 杭州城際軌道交通線，全長(zhǎng) 160公里；n杭州 紹興 寧波城際軌道交通線，全長(zhǎng) 158公里；n常州 江陰 蘇州城際軌道交通線，全長(zhǎng) 124公里；n蘇州 嘉興城際軌道交通線，全長(zhǎng) 78公里。 75SUMMARY核心建議76營(yíng)銷突破點(diǎn) 44畝開放空間一個(gè)國(guó)際的示范營(yíng)地 /一個(gè)蘇州的時(shí)尚場(chǎng) /一個(gè)核心體驗(yàn)村產(chǎn)品本體的營(yíng)銷發(fā)力體驗(yàn)試住區(qū)域 /山地建筑試驗(yàn)場(chǎng) /匪夷所思的設(shè)計(jì)空間營(yíng)銷大事件大師光環(huán) /區(qū)域推廣 /品牌聯(lián)盟終端客戶營(yíng)銷太湖山莊客戶維護(hù)體系搭建77嚴(yán)迅奇（中國(guó)香港 ,許李嚴(yán)） 張永和（中國(guó)北京 ,五合國(guó)際） 庫哈斯（荷蘭 ,OMA事務(wù)所） 承孝相（韓國(guó) )各國(guó)著名建筑師創(chuàng)作組成的國(guó)際建筑群建筑師建立自己的建成 /未建成作品公園以不同題材建立起的專題建筑模型臨時(shí)性的流動(dòng)建筑院落國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)建立品質(zhì)標(biāo)簽 1. 國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng) —— 步行綠化帶的營(yíng)造 78167。別墅區(qū)內(nèi) 2077m2 商務(wù)功能山莊會(huì)所（健身、西餐廳、咖啡茶座、超市、網(wǎng)球中心）。所有的服務(wù)均通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)，只需鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn)，即可靜候佳音。西式中心會(huì)所 ：集商業(yè)、健身、娛樂服務(wù)于一身，主要為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)碧瀛谷 碧瀛谷假日酒店是一所準(zhǔn) 四星級(jí) 的大酒店，總面積為 8000m2 。湖濱山莊 在物業(yè)管理方面采用先進(jìn)的、專業(yè)的管理模式和安防系統(tǒng)，創(chuàng)造出一種安全、舒適的生活方式太湖翠峰山莊 約 3000m2的超級(jí)私人會(huì)所 拱形水池、親子同樂室、機(jī)械體操訓(xùn)練室、舞蹈室等休閑娛樂場(chǎng)所一應(yīng)懼全太湖寶島花園 獨(dú)享 五星級(jí)酒店 的物業(yè)服務(wù) 悉心規(guī)劃，嚴(yán)密的保安、齊全的小區(qū)配套設(shè)施，大功率備用發(fā)電機(jī)組和天然深水井，保障生活的安全、方便、舒適。 又為客戶帶來了 “ 所見即所得 ” 的信心。階梯型單元層 利用山勢(shì)形成坡地建筑 —— 建筑接地形態(tài)A1典型案例： 日本六甲集合住宅贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)90大體量 , 住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape建築 概念A(yù)rchitecture Concepts細(xì)碎體量 , 住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes merged with landscape大開挖 , 影響現(xiàn)存環(huán)境 , 在山間太明顯Massive site formation, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volumes爬坡型設(shè)計(jì) , 與週圍環(huán)境混然天成Slopeclimbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape91吊腳式 1架空式基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢(shì)，相互依靠襯托 ，形成完美效果 利用山勢(shì)形成坡地建筑 —— 建筑形體表現(xiàn)A295強(qiáng)調(diào)形體與山體的融合， 表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓，易于創(chuàng)造人情味、與自然親和的建筑。結(jié)合建筑，突出地形特色，在地勢(shì)落差位設(shè)計(jì)疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實(shí)行人車分流系統(tǒng)， 車輛從外圍環(huán)路的車庫入口進(jìn)入各樓棟的地下車庫 。 讓功能用房享有外無限陽光和景觀，為家居生活與家庭主婦提供更多趣味 。環(huán)境保護(hù)216。人工濕地216。滲水路面216。浮筑樓板216。分戶太陽能 垃圾處理部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。滲水路面屋面通風(fēng)部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議浮筑樓板原理108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅新風(fēng)系統(tǒng)216。遮陽216。雨水系統(tǒng)216。餐廳與自然對(duì)話 ——大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受 “ 慢餐時(shí)代 ” 的家庭樂趣 106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以內(nèi)院或廣場(chǎng)為社區(qū)核心（位于盆地或山谷）建筑布局：中間高，四周高。案例：北京 —— 山的理想96多用與規(guī)模龐大山地建筑，且用地地形多變，超越型建筑用意適應(yīng)建筑內(nèi)外環(huán)境的需要。有利于建筑的防潮 。其主要特征是每工人住宅單元沿山坡重疊建造，下單元的屋頂是山單元的平臺(tái) 。是 1997年與上海證券交易所一起成立上海證券總會(huì)金融界人士個(gè)人入會(huì)采用儲(chǔ)值卡形式，人民幣5萬元起。酒店可提供容納 200人的多功能廳以及 2間 30人的 VIP會(huì)議廳。太湖之星 4000m2 。為業(yè)主生活、商務(wù)的每個(gè)細(xì)節(jié)太湖高爾夫山莊服務(wù)的另一大特色是為每位業(yè)主固定配備一位專屬的服務(wù)經(jīng)理， 真正實(shí)現(xiàn)了業(yè)主尊享的 “ 一對(duì)一 ” 的服務(wù) 。彰顯蘇州都市魅力彰顯蘇州都市魅力167。74頂級(jí)高端住宅機(jī)會(huì) 2：金融創(chuàng)新及資本聚集效應(yīng)使得房子不再成為生活必須品或者身份的標(biāo)簽，多種終端用途復(fù)合化自住投資度假作為頂級(jí)高端住宅的太湖山莊項(xiàng)目，其對(duì)資源的獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)了其作為財(cái)富工具的特點(diǎn)；長(zhǎng)期我們看好項(xiàng)目的升值空間；短期內(nèi)區(qū)域價(jià)值尚未被完全兌現(xiàn)，同時(shí)政策存在一定的制約因素；此時(shí)發(fā)展商可以嘗試與知名擔(dān)保公司的抵押合作方式，將項(xiàng)目變成融資的渠道和經(jīng)營(yíng)性的收益項(xiàng)目，對(duì)客戶而言，可以享受高于銀行利率的穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，形成雙贏的局面。投資主體主要分為本地購房者、外地購房者、境外購房者，以前兩者為主。 長(zhǎng)江三角洲作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用；216。 關(guān)于說一邊空置房在增加，一邊價(jià)格在漲，這個(gè)事我們要 分清兩個(gè)市場(chǎng)，第一是商品房作為居住用房的所謂耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)，另外確實(shí)是作為一種資產(chǎn)價(jià)格投資升值的市場(chǎng) ，這兩個(gè)市場(chǎng)目前看起來在幾個(gè)主要的中心化城市已經(jīng)出現(xiàn)了分離。216。216。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍。第二對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。項(xiàng)目發(fā)展借鑒點(diǎn)：n把握財(cái)富市場(chǎng)資本動(dòng)向；n大師光環(huán)n品牌聯(lián)盟 (凱賓斯基、 500強(qiáng)企業(yè) )n圈層示范基地n跨行業(yè)整合 (時(shí)尚＋體育＋影視＋地產(chǎn) )n復(fù)合盈利模式√66國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來 20年中國(guó) GDP預(yù)測(cè)預(yù) 測(cè) 部 門 預(yù)測(cè)結(jié)果： GDP增長(zhǎng)率 根據(jù)庫茲涅茨理論：當(dāng) GDP增長(zhǎng)率〈 4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng) GDP增長(zhǎng)率為 4%5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯當(dāng) GDP增長(zhǎng)率為 5%8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng) GDP增長(zhǎng)率＞ 8% 房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心 20232023： %%20232023： %%20232023：