【正文】 部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議隔聲墊樓板隔聲 109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。太陽能分戶供熱水216。通風(fēng)屋面216。垃圾處理216。216。 盡量減少對山體的破壞，最高的建筑放在山下，越向上建筑高度越低，使山體保留較多的綠色道路系統(tǒng) :采用 “環(huán)狀 ”+“葉脈 ”結(jié)構(gòu)，整個(gè)小區(qū)的主要進(jìn)入開口均位于外環(huán)路上，用地內(nèi)再形成一個(gè)內(nèi)環(huán)路，各組團(tuán)圍繞內(nèi)環(huán)路呈葉脈式分散開center典型案例：101規(guī)劃借鑒：天然溪谷 展示借鑒 :自然資源天然溪谷式的園林風(fēng)格，充分利用現(xiàn)有的溪流和山體，對溪流做引導(dǎo)，使其穿行于社區(qū) /開辟登山徑，連通項(xiàng)目與梧桐山 利用山的環(huán)境形成外部園林C典型案例：102山野公園： 保留原始地勢，在地形突出點(diǎn)設(shè)置山野公園，供業(yè)主日常休閑運(yùn)動(dòng)，較一般的會所生態(tài)性強(qiáng)典型案例：103 住宅與山體的對話D舒適愜意的戶外露臺與自然對話露臺是最人性化的一個(gè)空間單元，使人得以方便地獲得戶外的體驗(yàn) 配合了休閑桌椅的寬大陽臺104廚房與自然對話洗手間與自然對話景觀廚房與景觀洗手間是真正人性化的體現(xiàn)，廚房與衛(wèi)生間是家庭中使用頻率最高的房間。超越型建筑的形體組織通常表現(xiàn)出對山地地形的 “超然 ”態(tài)度， 強(qiáng)調(diào)建筑本身的功能與形體的秩序磯畸新的北九州美術(shù)館97層臺組合型依山就勢 ,內(nèi)部聯(lián)系以交通步行為主 ,以大踏步連接 ,車行在外圍或交叉解決。吊腳式 2典型案例：92在山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度，這是一種 簡單有效 的處理手法勒腳形成 采光車庫 ，根據(jù)所處位置特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)回車空間等特色功能勒腳式勒腳式典型案例：93懸挑式： 在坡度陡峭且地質(zhì)堅(jiān)硬的山地住宅的處理手法，一般結(jié)構(gòu)成本較大，通常用于公建或特色住宅成為視覺建筑和先鋒建筑嵌入式懸挑式嵌入式： 在山地與平地交接出，建筑一部分直接與山體地表接觸，一部分與地表脫開俄羅斯索切黑海療養(yǎng)院94強(qiáng)調(diào)建筑與山體的共同融合 ，塑造符合山地環(huán)境的建筑形式和景觀元素。階梯型做法既滿足可地形的要求，又豐富了山地住宅的空間，同時(shí)避免了較多土方量。2023年 上海銀行家俱樂部主要會員入會費(fèi)用成立時(shí)間俱樂部名稱82場的營造 —— 藝術(shù)感的接待會所 。物業(yè)管理 ： 24小時(shí)保安值勤系統(tǒng) 車輛停放及清洗服務(wù)； 24小時(shí)總臺值班服務(wù) 鐘點(diǎn)工服務(wù)；公共清掃保潔、垃圾清運(yùn)、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) 代為清潔、保養(yǎng)私家花園；公共區(qū)域園林綠化、電傳、打字、翻譯、影印 代訂餐廳、飯店；代訂機(jī)票、火車票、船票 代辦干洗服務(wù)；代租汽車 診所醫(yī)療 ；代辦郵政快件、報(bào)刊及其他郵政收發(fā) 購物送貨。 “ 太湖之星 ” 小區(qū)物業(yè)管理聘請深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司擔(dān)任管理顧問，由蘇州天地福田物業(yè)管理有限公司實(shí)施管理。業(yè)主有任何的需求都可以通過自己的專屬服務(wù)經(jīng)理來實(shí)現(xiàn)。國際化的文化路標(biāo)國際化的文化路標(biāo)英國皇家雕塑家協(xié)會英國皇家雕塑家協(xié)會法國藝術(shù)家協(xié)會法國藝術(shù)家協(xié)會國際都市景觀創(chuàng)作營國際都市景觀創(chuàng)作營藝術(shù)品展：設(shè)計(jì)師沙龍79建立品質(zhì)標(biāo)簽 2. —— 生活描述基于客戶 —— 常規(guī)的一切已經(jīng)不能再讓他們心動(dòng)，再次購買只是渴望一種新的 體驗(yàn) ，物業(yè)本身已經(jīng)不再讓人滿足，我們需要在物業(yè)之外 描繪一種生活 ——生活體驗(yàn)館 （ Experiencecamp）： 融合了我們對生活的理解，通過 局部的感受 和 細(xì)節(jié)的體驗(yàn) 來想象我們未來的生活；l同時(shí)具有銷售中心的功利性功能3000平方米的會所著力于一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)：會所一個(gè)國際級建筑大師的名字 ＋ 一個(gè)特立獨(dú)行的建筑體＋ 一個(gè)頂級酒店管理公司的口碑 ＝ 項(xiàng)目的啟示點(diǎn) 　　　　　　　80所屬項(xiàng)目 基本資料 提供服務(wù)內(nèi)容太湖高爾夫別墅雙子會所，由 五星級酒店公司同意管理 ：西側(cè)高爾夫俱樂部近 8000m2 私人會所（球具專賣、桑拿、露天 SPA\餐廳、宴會廳、多功能會議廳、 snooker）?？梢試L試的經(jīng)營方式：選取一部分物業(yè)與頂級酒店統(tǒng)一管理，作為酒店的湖景套房 (別墅 /公寓 )，或者作為企業(yè)的會所進(jìn)行經(jīng)營，從而獲得提供給客戶的穩(wěn)定的收益保障。分項(xiàng)觀點(diǎn) 2：外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的放開使得房子尤其是頂級高端住宅成為了 “ 提款機(jī) ”( ＝財(cái)富工具 )2樓盤名稱 開盤時(shí)間 可售面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 投資比例 自住比例雙子星城 2023年 54812 6800 50% 50%蘋果城 2023年 29813 4800 70% 30%曉港美院 2023年 20706 7500 70% 30%珠實(shí) 3H 2023年 19934 7000 70% 30%表 廣州投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時(shí)間 可售面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 投資比例 自住比例新天地 2023年 17844 8000 30% 70%淘金山 2023年 145571 12023 24% 76%置地逸軒 2023年 62356 9800 60% 40%風(fēng)格名苑 2023年 35793 9800 30% 70%表 深圳投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時(shí)間 可售面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 投資比例 自住比例工體 3號 2023年 63000 16000 90% 10%柏悅居 2023年 73000 43000 95% 5%銀鉆公寓 2023年 30000 24000 40% 60%海晟名苑 2023年 16000 20230 20% 80%表 北京投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時(shí)間 可售面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 投資比例 %自住比例 %絲廬花語 2023年 － 15000 60 40靜安四季苑 2023年 － 25365 50 50匯麗花園 2023年 － 12542 70 30盛第大廈 2023年 － 10377 20 80表 上海投資性購房與自住性購房比例72分項(xiàng)觀點(diǎn) 3：全國經(jīng)濟(jì)一體化，跨區(qū)置業(yè)是趨勢；長三角體現(xiàn)強(qiáng)勁資本聚集和財(cái)富聚集效應(yīng)3指標(biāo) 單位 上海 蘇南地區(qū) 浙東地區(qū) 長三角國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 土地面積 平方公里 年末總?cè)丝?萬人 非家人口 萬人 工業(yè)總產(chǎn)值 (1999年 ) 億元 財(cái)政收入 億元 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 合同利用外資金額 億美元 實(shí)際利用外外資金額 億美元 城鄉(xiāng)居民儀式儲蓄存款年末余額 億元 n長江三角洲地區(qū) 是我國最大的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)之一，區(qū)內(nèi)共有 16座地級以上城市，土地面積 10萬多平方公里，約占全國的的 %，人口 8228萬，占全國的%，創(chuàng)造了占全國總量的 %的 GDP，達(dá)到22775億元（不包括臺州）。 中國富豪數(shù)量不斷上升， 32萬 人財(cái)富超百萬美元；216。也就是說，作為資產(chǎn)的價(jià)格，一路上漲。中央政府對首付一刀切下來對全國不適應(yīng)，我們國家銀行的錢不是少，我們 國家的銀行的錢是太多了，主要是貸不出去 。 我認(rèn)為 匯率太重要了，資產(chǎn)走高就走高了 ，美國的資產(chǎn)價(jià)格在走高，英國在走高，澳大利亞在走高， 全球性地走高，憑什么中國非得走低？ 這個(gè)不對。69世聯(lián)高端住宅觀點(diǎn)： 財(cái)富化運(yùn)動(dòng) ?兩個(gè)市場的分離政政策策及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場判判研研216。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持 。 2023. 建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。 政政策策及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場判判研研67大事記： 和諧為先 ?穩(wěn)定金融 ?長線看好政政策策及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場判判研研2023年 2023年 2023年 2023年政策年 /政治年政府換屆 /十七大世博會n國六條n加息n70/90n限制外資n營業(yè)稅及個(gè)稅n增強(qiáng)調(diào)控n促進(jìn)溝通n展示區(qū)域國際形象n樹立區(qū)域國際地位奧運(yùn)會n展示國際形象n樹立國際地位n總結(jié)經(jīng)驗(yàn)n確定發(fā)展思路68政策核心 :供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ?遏制投機(jī)行為政政策策及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場判判研研2023. 建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo) 9月底前公布 二、 90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上 三、購房不足 5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅 四、空置 3年以上商品房不得作為貸款抵押物 五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成 六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型 七、土地閑置 2年將被收回使用權(quán) 八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度 2023. 5國務(wù)院國 6條政策 建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》一、明確 90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上 二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整 2023年 6月 1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。天域度假酒店是一家夏威夷風(fēng)格的休閑度假酒店天域度假酒店 —— 夏威夷風(fēng)格，海南最大的旅游度假酒店。酒店服務(wù)具備多功能化，能提供如下各種相關(guān)服務(wù)：貴賓入住、商務(wù)會議、產(chǎn)品發(fā)布會、新聞發(fā)布會、婚慶宴會、時(shí)裝表演、生日聚會、廣告拍攝、公司員工野餐或者親友聚會等 純粹居住 ——二期別墅 33棟 585項(xiàng)目發(fā)展借鑒點(diǎn)：n大師光環(huán)n品牌聯(lián)盟 (凱賓斯基、 500強(qiáng)企業(yè) )n圈層示范基地n跨行業(yè)整合 (時(shí)尚＋體育＋影視＋地產(chǎn) )n復(fù)合盈利模式596簡介：n地理位置：北臨博鰲高爾夫球場路，東臨博鰲水城 C島，南臨萬泉河，西臨足球場。新加坡陳家毅 香港張智強(qiáng) 日本坂茂 桃花源太湖山莊 1：吳中現(xiàn)有產(chǎn)品序列的顛峰作品52光福鎮(zhèn)本項(xiàng)目5公里， 6分鐘車程40公里， 32分鐘車程n占地面積： 400畝n建筑面積： 48000㎡，含 3000㎡公建n容積率： n資源：三面環(huán)山一面面湖n配套：島嶼式會所 (3000 ㎡ )度假式公寓 (2023 ㎡ )游艇碼頭321③②①54④⑤ 2：中小規(guī)模 /低容積率 /上風(fēng)上水 /全獨(dú)棟53n開發(fā)周期： 2023～ 2023n價(jià)格預(yù)期： 15,000元 /㎡ ,總銷售金額 n別墅產(chǎn)品：套數(shù)比 =小獨(dú)棟：大獨(dú)棟＝ 80/20小獨(dú)棟存在向大面積調(diào)整的可能性 3：主流暢銷產(chǎn)品 /配套先行 /5年開發(fā)期54SUMMARY突破0成本客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）實(shí)際購買價(jià)格客戶驅(qū)動(dòng)力市場比較法定價(jià)（12023～ 15000）55博鰲藍(lán)色海岸 (SOHO中國，海南 )長城腳下的公社 (SOHO中國，北京 )海南天域產(chǎn)權(quán)酒店 (海南 )九寨天堂 (成都 )出位營銷案例嚴(yán)迅奇—— 地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新營銷體系 (外部模式 )——The Marketing Factors嚴(yán)迅奇嚴(yán)迅奇56575n“ 公社酒店 ” 位于北京北部山區(qū)水關(guān)長城腳下。 丹堤 TOHO： 40000 獨(dú)家代理中信高爾夫別墅區(qū)棲湖 DL： 22023 獨(dú)家代理城市高端住宅萬科 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 工作流程分析 554849本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。544階段 世聯(lián)工作方式 階段成果與研究方法建筑園林設(shè)計(jì)階段 建筑師提出更為具體的產(chǎn)品建議書深化設(shè)計(jì)跟進(jìn)（規(guī)劃 單體 戶型）前期定位報(bào)告 l營銷戰(zhàn)略 —— 搭便車戰(zhàn)略l建立評估標(biāo)準(zhǔn) —— 容積率分解北高南低 /啟動(dòng)的容積率南區(qū)建立競爭優(yōu)勢l戶型設(shè)計(jì)原則 —— 戶型創(chuàng)新，首創(chuàng)內(nèi)花園系列、稀缺的都市單元和 TOHOl產(chǎn)品附加值的深度挖掘 —— 發(fā)展商資源l確保項(xiàng)目成功的項(xiàng)目啟動(dòng)策略—— 田忌賽馬l其他規(guī)劃指標(biāo)建議（會所、商業(yè)）階段研究成果工具 /模型n大盤開發(fā)模式nGE模型n4V營銷理論n波士頓矩陣n納什均衡理論世聯(lián)本階段主要工作是結(jié)合項(xiàng)目定位，從市場和客戶角度預(yù)見方案的接受程度，及時(shí)提出修改建議和產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)建議展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段 成立項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)展示區(qū)域建議 銷售中心設(shè)計(jì)建議持續(xù)跟進(jìn)n產(chǎn)品定位總結(jié)n啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品盤點(diǎn)（點(diǎn)對點(diǎn)分析）n項(xiàng)目分期開發(fā)深化建議n項(xiàng)目運(yùn)作階段性檢討報(bào)告n啟動(dòng)區(qū)價(jià)格預(yù)測n銷售中心位置、面積與功能流線分析及建議n樣板間風(fēng)格、位置、數(shù)量建議，室內(nèi)設(shè)計(jì)師推薦（與室內(nèi)設(shè)計(jì)師共同參與樣板間創(chuàng)作與修改）n啟動(dòng)區(qū)環(huán)境深化建議（與景觀設(shè)計(jì)師共同完成）原則：產(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)與進(jìn)一步提升原則：客戶感知價(jià)值最大化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 客戶維持及服務(wù)策略n危機(jī)處理 全程 “ 一對一 ” 服務(wù)n全程關(guān)注客戶 (行為特征、語言特征、喜好及性格特征，購買動(dòng)向等 )n根據(jù)客戶的特點(diǎn)指派適宜人選進(jìn)行接待做足危機(jī)功課