【正文】 , March 19, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :58:3200:58Mar2319Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 THE END 109 本報告是嚴格保密的。 一期銷售情況 ? 發(fā)售日期為 20231030； ? 高層均價 9800元 /平方米； ? Townhome均價： 27000元 /平方米 ? 2023年 11月中旬，完成一期銷售的 70％； ? 2023年 3月中旬，銷售率突破 95％，僅余不到 30套； ? 2023年 1月， 17套 Townhome單位正式認籌，認籌誠意金額 50萬元； ? 2023年 5月底，一期 Townhome 發(fā)售，受到市場追捧，銷售一空； ? 目前一期高層與 Townhome已基本售罄。 ?貫穿深圳和香港的西部通道 2023年通車后將改善該地區(qū)在區(qū)域交通體系中的地位。 105 本報告是嚴格保密的。 103 本報告是嚴格保密的。 TOWNHOME采用的是空中院館設計，讓業(yè)主沐浴在大尺度的陽光中 ? ，地庫專用車位及儲藏間，住戶停車后，經私家樓梯進入戶內； ?優(yōu)雅實用的系列花園； ?所有房間皆有絕佳朝向和景觀。 ?主臥帶景觀衛(wèi)生間，大弧形陽臺，為生活增添無限情趣 。 戶型總體特點 ?項目戶型采用大戶型面積設計，以三房和四房為主，具有套間多，功能分區(qū)明確，景觀好，功能齊全的特點； ?空間布臵注重生活情趣營造和業(yè)主再創(chuàng)造空間的設計，每一個戶型都擁有面積不等的入戶花園或者空中院館； ?一期塔樓主力戶型為面積 150－ 220平方米的三房和四房； ?二期塔樓主力戶型為面積 160—230平方米的三房和四房； ?Townhome戶型以兩層連體和三層連體為主，每套單位面積在 270—380平方米之間。 基礎數據信息 受讓時間 ： 20231207 使用年限 ： 70年 土地用途 ：住宅 地理位臵 ：位于沙河填海區(qū)，南山沙河東路與白石路交匯東南面 售樓預約電話 ： 86088888 總占地面積 ： 總建筑面積 ： 650000平方米 其中：住宅 505100平方米 會所 6000平方米 幼兒園 6000平方米 容積率 ： 建筑覆蓋率 ： ％ 綠化率 ： 65％ 總戶數 ：約 2800 總車位 ：約 3500 建筑風格 ：建筑外立面選擇灰色，使建筑更加空靈，意境深遠，讓灰色形成一種放松的建筑意向 園林主題 : 充分感受到嶺南庭院的古雅氣息和閑情逸趣，運用現代時尚語匯來演繹結合建筑之精致設計共同營造現代時尚版嶺南氣息 分期情況 ：分 4期開發(fā)，預計開發(fā) 6年，目前第 2期 一期 ： 占面 ： 建面 ： 棟數 ： 6棟 物業(yè)類型 ： 4棟 3132層 588套單位高層塔樓和 2棟17套 35層 Townhome 樓高 ：塔樓樓高不超過 100米 主力戶型 ： 163170的實用四房， 202208的舒適四房 起價 ： 8800元 /平方米 高層均價 ： 9800元 /平方米 Townhome均價 ： 27000元 /平方米 最高價 ： 20230元 /平方米 價格類型 ：毛坯 開盤時間 ： 20231030 竣工日期 ： 20230830 入住時間 ： 20231230 二期 ： 建面 ： 15萬平方米 棟數 ： 7棟 物業(yè)類型 ： 5棟塔樓和 2棟 Townhome 主力戶型 ： 160—230平方米的三房和四房 97 本報告是嚴格保密的。 芙蓉區(qū)政府組團 95 本報告是嚴格保密的。 客戶特點 區(qū)域內客戶。 戶型特點 110—140平方米。 94 本報告是嚴格保密的。 項目特色 低密度、陽光房，成熟區(qū)域，配套齊全。 價格范圍 均價 4000元 /平方米。 芙蓉區(qū)政府組團 項目規(guī)模 25萬平方米。 項目特色 戶型以 135 平米左右標準三房為主，配以少量二房及四房戶型 營銷特點 浙派開發(fā)商的營銷模式。 價格范圍 均價 3300元 /平方米。 芙蓉區(qū)政府組團 項目規(guī)模 30萬平方米。 營銷特點 以商促住型銷售。片區(qū)外投資客戶。 戶型特點 47—118平方米。 片區(qū)代表性樓盤 — 上河 〃 國際：以商促住，商業(yè)帶動住宅銷售模式。 環(huán)境：上萬平米園林中軸與公共綠化廣場一脈相連，七大組團園林，戶戶有園有景；科技：全城首個獨戶新風系統社區(qū)，時刻讓你呼吸新鮮空氣 。 戶型特點 88 153平方米。 遠大北組團 90 本報告是嚴格保密的。 價格范圍 均價 3300元 /平方米。 89 本報告是嚴格保密的。區(qū)域改造和開發(fā)成為該版塊主題。現場展示大氣但略顯粗糙。長沙陽光 100國際新城，由安藤忠雄及國際著名設計團隊 DCM聯袂擔綱規(guī)劃設計，以岳麓為屏，學府為鄰，湘江為帶，用大手筆、大寫意、大尺度、大進深的恢弘氣勢打造未來新長沙的城市標志。 戶型特點 115—220平方米。 87 本報告是嚴格保密的。由于其在深圳的品牌影響力，吸引了較多的異地客戶。 價格范圍 洋房 均價 3600元 /平方米，別墅均價 6000元 /平方米。 市府麓谷版塊 項目規(guī)模 45萬平方米。但由于位臵偏遠，城市生活氛圍缺失，仍然制約價格的上漲及銷售速度。超豪別墅、獨立別墅、聯體別墅、洋房等產品全面推出 營銷特點 依托碧桂園在廣東地區(qū)的品牌口碑，鋪天蓋地的媒體推廣造勢，針對不同客戶群體的產品贏得了市場的青睞，但是，洋房與聯牌的銷售狀況并不理想，顯示出在銷控管理上的不足。 銷售情況 首期推出 900套 , 銷售達 90%。 代表性樓盤 — 碧桂園 〃 威尼斯城，超級大盤跨地域營銷模式引爆熱銷浪潮。銷售現場展示品質感欠缺。 項目特色 30萬平方米澳洲海岸風情領地，超級鏈接澳洲黃金海岸原版休閑生活，近 10000平方米的內部人工湖泊， 360度全景觀視野， 30萬平方米低密度全親水型景觀社區(qū)。 產品類型 高層 戶型特點 90200平方米， 2房、 3房、 4房。 代表性樓盤 — 順天 〃 黃金海岸：無敵江景、湖景。 項目特色 戶型緊湊，外圍景觀展示齊全，社區(qū)歸屬感強，產品外立面品質感較差，看樓通道導示、環(huán)境、包裝較差，樣板房設計、擺設欠缺檔次。 價格范圍 均價 3700元 /平方米。 北城版塊 項目規(guī)模 46萬平方米。 80 本報告是嚴格保密的。整個小區(qū)建成后，將興建幽雅、嫻靜的園林景觀，以及面積可觀的綠化帶，從而滿足不同客戶的消費、休閑和居住需求，構建出一個服務和配套設施完善的都市社區(qū)，將辦公、酒店、商業(yè)、公寓、住宅的功能一一體現。 銷售情況 1期入伙 , 2期銷售達 90%。 代表性樓盤 — 湘域中央：城市優(yōu)越領地，二手樓價格將持續(xù)攀升，投資潛力巨大。項目營銷乏善可陳，物業(yè)管理差，銷售員接待怠慢。 項目特色 項目遠眺岳麓山，西臨湘江風光帶，江天一色，水波瀲滟，一覽無遺，是大型江景樓盤地產的絕版之地。 價格范圍 均價 6000元 /平方米。 78 本報告是嚴格保密的。 分戶型定價。園林設計出自 “中國品牌年度大獎（園林景觀） ”獲得者美國奧斯本之手，東南亞熱帶風情雨林，并通過 “戀戀巴厘 ”、 “云頂雅境 ”、 “蘇美香域 ”三大組團景觀汲取了東南亞園林景觀的精華。 銷售情況 1期銷售告罄 , 2期銷售達 70%。完善的展示系統、超高性價比，獨樹一臶的價格策略，體現項目強大的實力后盾。 中新南版塊 — 城市資源的稀缺之選，城市功能發(fā)達，地塊稀少，產品朝高端、高密度、小戶型發(fā)展。代表了長沙房地產開發(fā)和營銷的最高水平。 價格范圍 均價 3500—4800元 /平方米， 銷售情況 北京公館銷售已愈 80%。給客戶勾勒出現代、健康、體面的生活前景。 ?房地產開發(fā)規(guī)模宏大，完全市場競爭狀態(tài)，目前價值被低估。 73 本報告是嚴格保密的。 河西版塊： 湘江以西，由兩個組團構成，市府麓谷片區(qū)和麓南片區(qū)。 新南城版塊 星沙版塊 河西版塊 星沙版塊： 星沙版塊由兩個核心組團構成，一是以廣電中心為核心輻射周邊區(qū)域，一個是星沙。新外灘。 代表樓盤：融科 長沙市房地產市場版塊劃分 新南城版塊： 以省政府和天心區(qū)政府新址為核心向周圍擴張，北達東二環(huán)，西至湘江，東到萬家麗路。 預期目標 實際效果 ? 形象展示： 簡潔而個性的展位設計，強調項目的生 態(tài)資源優(yōu)勢，通過客戶訪談造成項目的 口碑傳播； ? 客戶摸底： 登記誠意客戶 449批，有效深度訪談問 卷 137份，并通過深度訪談尋找目標客 戶，洞察客戶需求。 ACT3：參加春交會，高姿態(tài)、高標準，贏得展會的深刻記憶。 ? 簽約儀式。 主題：東城新貴，簽約未來 時間： 地點：長沙某 5星級酒店。 媒體推廣策略 6月 時間 5月 7月 8月 9月 4月 10月 12月 11月 直郵 報紙 網絡 廣告牌 項目形象、開盤信息 網站宣傳及網絡劍客炒作 戶外廣告（形象宣傳，開盤預告等） 一期客戶挖掘 二期客戶挖掘 動態(tài)新聞跟進 二批開盤預告 客戶挖掘 戶外條幅 重要信息預告 重要信息預告 重要信息預告 64 本報告是嚴格保密的。 媒體策略：低成本營銷的媒體投放策略 推廣渠道 活動營銷 報紙 電視、電臺 直郵 網絡 短信 展示策略 售樓處 樣板房 形象墻 條幅（燈光字） ? 本項目媒體選擇及組合策略： ? 路牌： 樹立形象，截流客戶，傳播力較強的傳播路徑； ? 工地圍板： 指向性較強，直接傳播項目形象或利益點； ? 直郵： 直郵的作用較為有限，關鍵要找到有效客戶群體進行 點對點直郵； ? 網絡： 網絡營銷是傳播項目形象、口碑、影響力及在關鍵節(jié)點信息的有效途徑； ? 短信： 是傳達即時信息的低成本高效手段； ? 報紙： 報紙主要用在項目區(qū)域及行業(yè)營銷的媒體配合及同時發(fā)布項目的重要信息；少而精。發(fā)動他們轉介新客戶，迅速擴大項目口碑。 把廣告做到客戶購物、做生意、工作的地方。 ACT1：點對點直郵寄送。 ACT2：大市場、大賣場階段性條幅。 2批房號開盤銷售 30% 2批房號開盤銷售 60% 2批房號開盤銷售 80% L L5銷售 80% 節(jié)奏 目標實現 56 本報告是嚴格保密的。 6月中旬車庫推售 500。高低搭配，降低市場門檻，造成市場熱點。 四房（ 140平米） 48套（ 19 %） 需求較大。 07年 4月推售策略 棟號 戶型 套數 戶型展示說明 需求說明 推售策略 L4 二房（ 7884平米） 103套（ 40%） 1）清水房展示； 2）非南北朝向 需求大，市場供應短缺。 53 本報告是嚴格保密的。 分批推售原則 ? 工程進度原則： 在政府政策許可的范圍內，根據各棟的工程進度和取得預售許可證的時間，合理安排沒期推售的產品量。 將《東璽門業(yè)主權益手冊》在售樓處公示。 50 本報告是嚴格保密的。 48 本報告是嚴格保密的。 2房 46 本報告是嚴格保密的。 樣板房展示 一切超乎想象的事物都能被設計師們幻化成家具，讓人看得目瞪口呆，然后是會心的一笑，這也許就是波普藝術特有的幽默。將缺陷遮掩得干干凈凈，將優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致。 ? L4棟地下車庫樣板對外開放。 全方位展示 售樓處 ? 售樓處 3月 30日整改完畢，對外開放。 時間： 39 本報告是嚴格保密的。 Action2: 與劍客合作，長期進行關于東璽門的銷售狀況的 網上討論。 推廣時間 Action3:通過項目網站推廣項目形象；調性仍然是區(qū)位的優(yōu)越、項目本身的 尊貴 品質生活。 華麗于城市之上 東璽門 —— 案名 —— 形象定位 —— 主推廣語 37 本報告是嚴格保密的。 主動式營銷，高性價比推廣載體，以活動營銷為主線，不端制造項目熱點。 34 本報告是嚴格保密的。 33 本報告是嚴格保密的。 ?同區(qū)域內市場營銷水平粗放，不成體系。 ?品牌價值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 長沙高層案例研究 對于本項目，相對于區(qū)域內競爭對