世聯(lián)_廣東惠州高榜山項(xiàng)目定位策劃報(bào)告76頁(yè)(文件)
【正文】 目 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 追隨者 — 搭便車(chē)，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù) — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng) 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)策略 本項(xiàng)目 VS 潤(rùn)園、鵬基項(xiàng)目 (第一陣營(yíng) ) 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 + 本項(xiàng)目 VS 湖畔新城、東方威尼斯 (第二陣營(yíng) ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱(chēng) 類(lèi)型 主力戶(hù)型 推售時(shí)間 湖畔新城二期 TH、小高 180平方以上 預(yù)計(jì) 07年中 東方威尼斯一期 TH、洋房 TH： 320平 平層： 140200平 06年 8月 潤(rùn)園一期 獨(dú)棟、 TH、疊拼、小高層 獨(dú)棟： 480550平，約 19套 TH： 260415平，約 52套 疊拼： 260290平， 72套 平房： 140200平，約 70套 06年 8月 鵬基項(xiàng)目 TH、洋房 TH： 200— 250平 07年初 產(chǎn)品類(lèi)型多樣， TH成為標(biāo)簽，多以 TH、平層作為主打 湖畔新城二期 ?二期以 180平米以上平面戶(hù)型為主，共約 1000多套。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析小結(jié)： —— 多種產(chǎn)品組合， TH成為標(biāo)桿 —— 以 TH或平層 作為主打產(chǎn)品 —— 主力產(chǎn)品情況： TH主流面積在 200350平 之間，主力總價(jià)在 130270萬(wàn) 之間； 平層 主流面積在 160200平 之間，主力總價(jià)在 7090； ——— 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：入戶(hù)花園、大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)成為亮點(diǎn)，但產(chǎn)品 附加值較少 ， 實(shí)用性略欠缺 。 喜歡新事物，十分注重品牌，雖不一定一身名牌，但對(duì)某種品牌的東西（魚(yú)桿、手表、車(chē)等）特別偏好。部分人有經(jīng)濟(jì)型車(chē)輛，大部分人依賴(lài)公共交通。 80140平米 改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境敏感。 喜歡新事物，對(duì)品牌尤為注重。主力需求： 3房（ 110130平米）； 4房（ 140160平米）； 5房（ 180250平米） ； 惠州中高端客戶(hù)購(gòu)房目的普遍為改善居住條件，存在投資 /短暫居住的非純居住需求；需求集中在中大戶(hù)型； 客觀存在： 1）魚(yú)池與魚(yú)池之間是相通的； 2）魚(yú)是自由的，他可以在魚(yú)池 A ，也可以在魚(yú)池 B； 3）魚(yú)是混雜的，什么樣的魚(yú)都有。 ?成交金額 5580萬(wàn)，集中在 6580萬(wàn)。 面積需求統(tǒng)計(jì) 戶(hù)型需求統(tǒng)計(jì) 目標(biāo)客戶(hù)需求調(diào)查： 建筑類(lèi)型上均有需求，非平層類(lèi)型更為偏好，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為多 2423150510152025小高層 聯(lián)排 疊拼大戶(hù)型客戶(hù)對(duì) TH、疊拼的追捧較明顯，追求有天有地、占有性大、私家味濃的產(chǎn)品。 故在設(shè)計(jì)中廳、主臥的豪氣、大氣、舒適一定要得到重視、體現(xiàn)?。N房、衛(wèi)生間等要實(shí)用！ 客廳 餐廳 陽(yáng)臺(tái) 主臥 廚房 1 2 4 3 5 衛(wèi)生間 6 目標(biāo)客戶(hù)需求調(diào)查： 能打動(dòng)的 戶(hù)型亮點(diǎn) ： 高廳〉入戶(hù)花園〉大露臺(tái)〉 大陽(yáng)臺(tái)〉圓弧落地窗〉凸窗 高廳 大露臺(tái) 大陽(yáng)臺(tái) 入戶(hù)花園 圓弧落地窗 1 2 4 3 5 凸窗 6 高廳、入戶(hù)花園是主人家門(mén)面最直接的體現(xiàn)，氣派的高廳設(shè)計(jì)對(duì)客戶(hù)的打動(dòng)力大，舒適的入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)是必備的感動(dòng)元素，圓弧窗、凸窗要有但不再打人。 戶(hù)型設(shè)計(jì) 客廳面積與主臥面積要大；戶(hù)型要方正，要寬敞、明亮；最好有 入戶(hù)花園，雙陽(yáng)臺(tái) ，而且要大， 景觀窗面要完整 。 配套 —— 會(huì)所配套設(shè)施 ；住戶(hù)享有會(huì)所優(yōu)先權(quán)。 —— 亮點(diǎn)最偏好有特色的 廳 ，如高廳等，其次為舒適元素的入戶(hù)花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。銷(xiāo)售面積 135平米，實(shí)際使用 150平米，附加值較高，容易提升價(jià)格和銷(xiāo)售速度。 160平米四房面積較合適，比較符合客戶(hù)面積需求。 ? 以 135平米平層、 145平米平層、 160平米復(fù)式作為調(diào)查樣本 %%平面復(fù)式平層選擇理由 ：實(shí)用、房間多、不浪費(fèi)空間。 復(fù)式選擇理由 ：戶(hù)型新穎、比較氣派、有私人空間。 ? 啟示：增加產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 復(fù)式 ? 優(yōu)點(diǎn)：創(chuàng)新、新穎，易形成市場(chǎng)亮點(diǎn)，容易吸引年齡較輕的客戶(hù)。 居住主體 1：普通聯(lián)排 設(shè)計(jì)基本理念 稀缺，尊貴，提升價(jià)值的關(guān)鍵產(chǎn)品 —— 功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時(shí)創(chuàng)造奢侈空間 ； 多設(shè)計(jì)可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。 技術(shù)層面：山體接駁、減少接地、山屋共融 環(huán)境的抗干擾性：局部架空處理、私密性營(yíng)造 環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺(jué)、景觀情感、景觀空間 建筑：老虎窗等建筑視覺(jué)獨(dú)特性 依山而建，順勢(shì)而成 主入口 設(shè)置 —— 符號(hào)建筑物 A1 ?建議在小區(qū)入口處建單體建筑物，二層高，首層面積約 300平方米，二層面積約 100平方米，作為售樓處。 ?售樓處設(shè)在小區(qū)入口，昭示性更強(qiáng)，可達(dá)性更強(qiáng)。 有利于建筑的防潮 。 餐廳與自然對(duì)話(huà) —— 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受“慢餐時(shí)代”的家庭樂(lè)趣 頂層老虎窗與自然對(duì)話(huà) —— 嶺南坡屋頂建筑風(fēng)格的融合，通過(guò)頂層閣樓老虎窗的藝術(shù)表現(xiàn)，戶(hù)外空間的融合營(yíng)造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺(jué)，放大觀景效果。 :45:0214:45Feb234Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 下午 2時(shí) 45分 :45February 4, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 14:45:0214:45:0214:452/4/2023 2:45:02 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 4日星期六 下午 2時(shí) 45分 2秒 14:45: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 , February 4, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 4日星期六 2時(shí) 45分 2秒 14:45:024 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 4日星期六 下午 2時(shí) 45分 2秒 14:45: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :45:0214:45Feb234Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 4日星期六 2時(shí) 45分 2秒 14:45:024 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 14:45:0214:45:0214:45Saturday, February 4, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 2時(shí) 45分 2秒 下午 2時(shí) 45分 14:45: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :45:0214:45:02February 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , February 4, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 讓功能用房享有外無(wú)限陽(yáng)光和景觀，為家居生活與家庭主婦提供更多趣味 。 ?與施工面不產(chǎn)生沖突，保證了銷(xiāo)售環(huán)境的完
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