【正文】 216。產(chǎn)品定位216。案名推介216。70~80平的 2房。附 1：綠城 桂花苑u綠城桂花苑整體檔次（包括戶型、價(jià)格）均高于學(xué)府花園。 u140平以上比例較多主要因?yàn)槎鄬尤珡?fù)式及小高層面積 90%以上大于 140平。u銷售困難的單位主要為小高層（價(jià)高、戶型大）、u位置樓層不佳的單位。的五房，單價(jià)較多層貴 300元 /平）銷售因難。 以上）銷售遇到阻力。u本項(xiàng)目要達(dá)成利潤(rùn)目標(biāo)，必需有較大的容積率，此時(shí)必須提升層數(shù)、一梯的戶數(shù)。基本為緊湊型的二房和三房；與市場(chǎng)主流供給低 10個(gè)平方左右。2層商業(yè)街平面布局平面布局 一梯 3至 4戶 1梯 3至 4戶 1梯 4戶至 6戶 商業(yè)住宅混 合模式戶型戶型 由于安靜度和景觀較好，故盡量布置面積稍大戶型如 110120平的 3房和 8090的 2房以面積略小的居家戶型為主，如100110平的 3房和更小的 2房；以 4060平的 1房 1廳6070平的 2房為主進(jìn)深約+6+米 (可依實(shí)際設(shè)計(jì)調(diào)整 )開(kāi)間約 6米，上下兩層內(nèi)側(cè)進(jìn)深可獨(dú)立居家或辦公。案名推介216。商鋪業(yè)態(tài)選擇原則：?與項(xiàng)目總體定位吻合；?滿足社區(qū)居民日常生活需求；?同一范圍內(nèi)，相同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商家不可超過(guò)兩家。案名推介216。開(kāi)發(fā)商需多投入約 4080元，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，為這多出來(lái)的節(jié)能投入買單，大約需 5至 7年收回成本；5主題貫穿 —— 本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議85園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格并非完全統(tǒng)一園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格并非完全統(tǒng)一風(fēng)格類別劃分風(fēng)格類別劃分?自然田園式：?以水為主的水榭花都?以山為主的香蜜山?異域風(fēng)格式：?風(fēng)情式：中海怡美山莊、陽(yáng)光棕櫚園?尊貴感：波托菲諾、熙園、世紀(jì)村社區(qū)內(nèi)必須有核心園林區(qū)，作為公共活動(dòng)空間社區(qū)內(nèi)必須有核心園林區(qū)，作為公共活動(dòng)空間園林可以與建筑風(fēng)格相異園林可以與建筑風(fēng)格相異建議采用國(guó)際濱海園林景觀系統(tǒng)建議采用國(guó)際濱海園林景觀系統(tǒng)以德式浪漫和瀟灑風(fēng)格為園林主題以德式浪漫和瀟灑風(fēng)格為園林主題以商業(yè)中心為核心區(qū)以商業(yè)中心為核心區(qū)典型大盤園林風(fēng)格特點(diǎn) 本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議園林各子系統(tǒng)之間有共享和連接園林各子系統(tǒng)之間有共享和連接園林必須有明確的主題園林必須有明確的主題?歐式：意大利、法式、英式?北美式：加州、拉美等?亞洲：泰式、新加坡等?民族的：嶺南、江南風(fēng)格通過(guò)步行系統(tǒng)連接各組團(tuán)通過(guò)步行系統(tǒng)連接各組團(tuán)6園林風(fēng)格建議86?社區(qū)整體規(guī)劃為四大生活片區(qū)、 5個(gè)景觀空間，通過(guò)兩軸兩帶的景觀線索將其結(jié)合成有機(jī)系統(tǒng)。社區(qū)中庭及景觀主軸1100水景示意：突出變化和參與性；強(qiáng)調(diào)造價(jià)及維護(hù)費(fèi)用：掬水即可，無(wú)需引入大規(guī)模水體1101四個(gè)次核心 ,：為交通組織、公共交往和休閑活動(dòng)提供必要的場(chǎng)所u從中心主節(jié)點(diǎn) — 組團(tuán)次節(jié)點(diǎn) — 庭院 ,給住戶連續(xù)的一張一弛的自然過(guò)渡 ,營(yíng)造四個(gè)差異化的景觀景致一個(gè)兒童游戲的率性空間：撒野公園2102四個(gè)核心形成院落和組團(tuán)劃分，與一期延續(xù) 每個(gè)院落的主題都不同，而不同主題的園林規(guī)劃，賦予每個(gè)院落特殊的氣質(zhì)與文化 ……“小區(qū) —— 院落 ”結(jié)構(gòu)是本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓，每?jī)纱睏l式住宅圍合成一個(gè)特色內(nèi)庭院，將中式的院落布局與德式的建筑風(fēng)格融為一體2103兩條主軸 ,兩條次軸 ,是社區(qū)的主要交通網(wǎng)絡(luò) , 將社區(qū)所有景致聯(lián)結(jié)起來(lái) , 強(qiáng)化沿路包裝通過(guò)動(dòng)感的噴泉水景、幽靜的長(zhǎng)廊、豐富的植被、個(gè)性化的小品、雅致的步道，既滿足了合肥人喜水的情結(jié)，又把社區(qū)完整的景觀空間有效的分隔四個(gè)園區(qū) 3內(nèi)部形成自然的緩坡通過(guò)緩坡?tīng)I(yíng)造更豐富的園林1044105休閑空間u 獨(dú)具匠心的休閑空間也是不可或缺的部分，小區(qū)居民可參與其中。End106Thank you!感謝盛通在顧問(wèn)服務(wù)工作中給予的互動(dòng)和傾情協(xié)助?？蛻糇非箨P(guān)鍵因素回顧：項(xiàng)目鮮明形象 KPI體系 — 貫穿定位的核心主旨：現(xiàn)代德國(guó)風(fēng)情社區(qū)，從硬件上體現(xiàn)德國(guó)品質(zhì)，原創(chuàng)生活109規(guī)劃建筑產(chǎn)品和技術(shù)景觀園林配套及功能設(shè)施建議鮮明形象的KPI體系德國(guó)風(fēng)貌規(guī)劃社區(qū)：組團(tuán)與院落相結(jié)合德式浪漫主題園林德國(guó)建筑風(fēng)格德國(guó)建筑精髓 —— 院落，植入小高層中：空中四合院、大露臺(tái)、入戶花園等德國(guó)精密技術(shù)：墻保溫層德國(guó)風(fēng)情街德國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)所 —— 原創(chuàng)館附件110案例 1：深圳綠景新美域的危機(jī)處理啟示— 誠(chéng)意的解釋是有必要的u 基本情況： 為綠景花園的二期，位于 福田福 強(qiáng)路與新洲三街交匯處，建筑面積 17萬(wàn)平。2. 誠(chéng)意的解釋了原因，主要是城市發(fā)展，原有的規(guī)劃已不合適。u 業(yè)主反應(yīng)：1. 業(yè)主們采取了過(guò)激措施，集體封掉了萬(wàn)科三期施工場(chǎng)地，還引發(fā)了保安與業(yè)主間的沖突；2. 臨街的一期 500多套住宅里，有 300多戶人家在有玻璃的地方貼了四個(gè)大字：買房受騙 ； 3. 業(yè)主高打起 “買房受騙 ”橫幅走上街頭，示威抗議，一度阻斷了交通；4. 380多戶業(yè)主自發(fā)到深圳市政府信訪辦上訪；5. 業(yè)主以金色三期屬違法建設(shè)向深圳市福田區(qū)人民法院提起訴訟 ；6. 業(yè)主們采取的上述一系列維權(quán)行動(dòng)，包括港澳媒體在內(nèi)的有關(guān)報(bào)紙如 《 東方日?qǐng)?bào) 》《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 》《 南方周末 》《 南方都市報(bào) 》等都在此后作了不同程度的報(bào)道； 案例 2：深圳萬(wàn)科金色家園危機(jī)處理分析 —— 幾個(gè)方面應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和客戶113?承諾二期業(yè)主，不滿規(guī)劃調(diào)整，可在 15日內(nèi)無(wú)條件退房；?第一時(shí)間向客戶展示誠(chéng)意，與更改規(guī)劃的決心深圳萬(wàn)科金色家園危機(jī)處理?組建客戶服務(wù)中心，妥善處理客戶關(guān)系 ；?高姿態(tài)面對(duì)客戶?通過(guò)媒體軟性說(shuō)明該規(guī)劃是通過(guò)了深圳市規(guī)劃局的。6. 由于市場(chǎng)供需的變化，目前供應(yīng)以郊區(qū)公寓為主導(dǎo)，價(jià)格較低（ 3800元 /平）。2. 規(guī)劃缺點(diǎn)暴露 —— 別墅區(qū)、聯(lián)排和公寓區(qū)未分組團(tuán)管理，混雜狀態(tài)帶來(lái)業(yè)主安全憂患和私密；別墅與臨水公共道路相鄰；聯(lián)排內(nèi)部的天井互通等問(wèn)題。維權(quán)份子對(duì)于業(yè)主中 ”中國(guó)人的私心 “較為心灰意冷。1. 以解決核心業(yè)主私事的方式瓦解核心份子；對(duì)于堅(jiān)持份子，造謠瓦解案例 4：深圳鼎太風(fēng)華危機(jī)處理u 基本情況： 占地 21萬(wàn)，總建面 42萬(wàn)；目前已開(kāi)發(fā)三期。u 市場(chǎng)反映：1. 在事發(fā)之前，銷售異?；鸨?。122一、如果前期客戶象綠景新美域，則應(yīng)主動(dòng)表達(dá)誠(chéng)意，爭(zhēng)取安撫，不必應(yīng)對(duì)危機(jī)。引進(jìn)一至兩家大型餐館主力題，帶動(dòng)人氣和信心。u在區(qū)域商業(yè)氛圍未形成前，能實(shí)現(xiàn)客戶的跨區(qū)域消費(fèi)，易于存活。u 預(yù)計(jì)未來(lái)的業(yè)態(tài)為區(qū)域生活配套型業(yè)態(tài)，一部分小型的鋪面如面包屋、洗衣屋、藥店等，另一部分，特別是帶動(dòng)二樓的銷售，應(yīng)是面積較大的中西餐、銀行等，所以要求的大小差別較大，這意味著要可拼合。鋪與鋪之間可合并，整體風(fēng)格和外立面與一期商業(yè)有類似性。引進(jìn)專業(yè)商家對(duì)外經(jīng)營(yíng)是較好的方式之一。uu1293。126泛會(huì)所 —— 會(huì)所與主軸景觀、撒野公園聯(lián)動(dòng)，增加社區(qū)公共活動(dòng)空間127u會(huì)所空間的穿插與延伸 — 結(jié)合商業(yè)頂層、架空層、主軸景觀形成泛會(huì)所3會(huì)所功能：除餐飲外，運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施基于以下分析并建議為 “德式運(yùn)動(dòng)會(huì)所 ”128會(huì)所類型會(huì)所類型 效用傾向效用傾向 設(shè)置意設(shè)置意向向科目科目投資投資 收益收益 使用率使用率少 高 高 使用、效益 鼓勵(lì) 乒乓球、桌球少 少 高 使用 鼓勵(lì) 籃球、單雙杠、網(wǎng)球、棋牌、兒童活動(dòng)、閱覽、多功能廳高 高 高 形象 鼓勵(lì) 壁球、健身、羽毛球館、游泳池高 少 高 形象 權(quán)衡 網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高 少 低 廣告 取締 桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球結(jié)合會(huì)所面積，權(quán)衡設(shè)施的實(shí)用性和可經(jīng)營(yíng)性，建議為：德式運(yùn)動(dòng)會(huì)所室內(nèi)運(yùn)動(dòng)室外運(yùn)動(dòng)商務(wù)中心乒乓球室、桌球室、健身房、麻將室 小型籃球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童活動(dòng)中心 餐飲區(qū)、兒童閱覽室、多功能室3會(huì)所面積分塊設(shè)置建議u整體：約 1000平方米；與外界聯(lián)通。但考慮到會(huì)所的實(shí)際經(jīng)營(yíng)難度、小區(qū)規(guī)模，以及小區(qū)周邊配套、商業(yè)的完善，會(huì)所宜控制面積：建議 1000平方米左右即可，其中 500平設(shè)置一般運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施， 500米預(yù)留餐飲。會(huì)所可采用大量半室外空間與入口結(jié)合，加強(qiáng)入口的空間感和形象效應(yīng)。 會(huì)所位置、功能、主題、面積、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)：u 此外，因?yàn)楹芏噘?gòu)買者目的是為了投資，故為了銷售的需要，單鋪面積不宜過(guò)大；各部分、幾個(gè)鋪之間可拆合較為重要；另一方面，由于進(jìn)深較大，面寬和進(jìn)深比宜在 1： 2左右最為適宜，故又不宜太窄，建議單鋪的面寬在 ，這樣每個(gè)鋪的面積控制在 240平左右，但這種面積仍然過(guò)大，考慮到鋪的進(jìn)深極大（上蓋建筑面寬約 2025米），建議劃分成兩個(gè)相連又可獨(dú)立的部分，東面臨街鋪位進(jìn)深 1215米左右，西側(cè)為進(jìn)深 810米的住宅，為獨(dú)立二層的平面；依托其小面積和層高優(yōu)勢(shì)（可隔夾層居家）銷售時(shí)這兩部分可拼可合。124主要形式 主營(yíng)業(yè)態(tài) 規(guī) 模 品牌商家舉例建材超市 家具、裝飾 宜家、百安居等精品折扣店 /百貨男女名牌衣服、外貿(mào)精品 2023 ㎡ 皮爾卡丹、金利來(lái)等娛樂(lè)城 電影院、健身中心等 1萬(wàn)㎡ 南國(guó)影城、真冰場(chǎng)、保齡球、健身小型超市 日用品 500 ㎡ 蘇果、百佳等美食城 風(fēng)味、特色為主 2023㎡ 徽菜、官府菜、日韓式1. 目前周邊缺乏商業(yè)氛圍，而超市與美食城是最能吸引人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)；2. 美食城租賃面積大 ，租期長(zhǎng)； 3. 主力店推動(dòng)住宅、街鋪的銷售；商業(yè) 空間可拼合、整體風(fēng)格與一期協(xié)調(diào)；增加街區(qū)的趣味性125商業(yè) — 引入主力店，帶動(dòng)整體商業(yè)銷售選擇主力店關(guān)鍵要素：u區(qū)域級(jí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺盛的關(guān)鍵因素是先引進(jìn) 23家主力店，在區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成的狀況下，帶旺區(qū)域商業(yè)。二、根據(jù)世聯(lián)一貫的銷售經(jīng)驗(yàn)，目前任何的投入都屬浪費(fèi)，二期開(kāi)盤時(shí)，一期的尾盤會(huì)迅速自然銷售。案例 5：北京現(xiàn)代城危機(jī)處理分析119u 基本情況： 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路，總占地面積 ，總建筑面積約為 48 萬(wàn)平米。117案例 4： 深圳鼎太風(fēng)華危機(jī)處理118u 業(yè)主反應(yīng)：1. 干擾正常三期銷售；2. 圍堵深圳至香港的貨柜車通道（港灣大道）；3. 與南山區(qū)政府有關(guān)官員對(duì)話；4. 到市政府門口請(qǐng)?jiān)福?. 舉行 “ 反對(duì)修路 ” 、 “ 嚴(yán)懲貪官 ” 、 “ 還我家園 ” 的游行；6. 并到省委、省政府、省人大上訪；7. 絕大部分三期業(yè)主退房，少部分不愿意退，原因是區(qū)域房?jī)r(jià)已全面上漲。u 發(fā)展商策略1. 更換物業(yè)公司 —— 蓮花北物業(yè)2. 副總負(fù)責(zé)：以解決核心業(yè)主私事的方式瓦解核心份子；對(duì)于堅(jiān)持份子，造謠瓦解3. 沒(méi)有集體的、大規(guī)模的公布和賠償u 市場(chǎng)反應(yīng)1. 外圍情況封鎖，外圍基本不知道，無(wú)報(bào)紙的追蹤報(bào)道；2. 對(duì)整體銷售無(wú)明顯影響，只是老業(yè)主推薦率降低。2. 絕大部分不堅(jiān)持，堅(jiān)持者也覺(jué)得無(wú)奈，認(rèn)為發(fā)展商通過(guò)了規(guī)劃局。u但外圍影響和銷售的直接影響極小。案例 3：南京翠屏國(guó)際城基本情況u 基本情況1. 位于南京江寧將軍路2. 南京中惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)3. 占地 147萬(wàn)，建面 80萬(wàn)平；4. 項(xiàng)目三面環(huán)山，一面臨湖。3. 沒(méi)有提出任何補(bǔ)償。2. 老業(yè)主中在部分較為富有，提出意見(jiàn)。城市的、便利的、活力的、環(huán)境和產(chǎn)品精致的價(jià)格、生活品質(zhì)的提升、城市價(jià)值、人文價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值1618的小高層為主、以一梯 3戶至 4戶為主； 面積較主流降低 1020個(gè)平方，功能一樣，總價(jià)降低一個(gè)等級(jí)。一個(gè)核心 ,既是整體社區(qū)的橫向主軸主節(jié)點(diǎn) ,又是兩期的明顯的區(qū)間 ,以坑、山、水、樹(shù)等重點(diǎn)營(yíng)造 199u大門連接小區(qū)景觀主軸，展示樓盤良好形象。價(jià)格定位?檔次定位?住宅產(chǎn)品定位?商業(yè)定位價(jià)格定位 —— 以高品質(zhì)產(chǎn)品低于周邊大盤價(jià)格體系，高于蜀山區(qū)均價(jià)的價(jià)格定位 , 為 3500元 /平米?按照蜀山區(qū)售價(jià)3250元 /平米計(jì)算110~130平米的總價(jià)為 36~43萬(wàn)，本案只比 2023年蜀山區(qū)價(jià)格高 %, 從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看 ,3500元 /平米應(yīng)是個(gè)保守?cái)?shù)字 ,市場(chǎng)接受容易，實(shí)現(xiàn)客戶快速銷售，資金迅速回籠的目標(biāo)74蜀山區(qū) 價(jià) 格3250元 /平方米36003500340020233200合肥市商品住宅均價(jià)3380元 /平方米項(xiàng)目周邊大盤價(jià)均為 33004000單價(jià)本項(xiàng)目定價(jià)空間此價(jià)格為項(xiàng)目目前的初步定價(jià)，具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議75項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景問(wèn)題界定問(wèn)題界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議模式研究模式研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析需要說(shuō)明的是： 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素?？蛻舳ㄎ?16。價(jià)格定位?檔次定位?住宅產(chǎn)品定位?商業(yè)定位基本