【正文】 備選商家。 52 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 111 120珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 150 1101506 餐飲 、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂(lè)、銀行、郵局 110 111111 12116 120110 110141 121140 141廣開(kāi)四 生活零售 、生活服務(wù)、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂(lè)、公共服務(wù) 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 53 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?根據(jù) 不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如： 組合一 餐飲連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150 110 150 110 111 111 121 16 120110 110 141 121 140 141廣開(kāi)四 其他： 150 121 1313 組合二 便利店連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150110 150 110 111 111 121 16 120 110 110 141 121 140 141廣開(kāi)四 其他： 150 121 1313 54 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補(bǔ)充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開(kāi)四 55 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 ?對(duì)于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊 ， 建議以該種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)招商對(duì)象 。 為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目的公眾形象，建議在選擇租戶時(shí)盡量選擇具有一定 品牌 效應(yīng)的商家。有可見(jiàn)度高的廣告位。 面積最少 200300平米 62 餐飲類 項(xiàng)目 中式快餐 中式快餐 中式快餐 實(shí)例 圖片 永和大王 馬蘭拉面 老家肉餅 暫無(wú)圖片 暫無(wú)圖片 選址 要求 周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。 面積 100平米以上 一級(jí)商業(yè)地段 臨街 80平米以上 使用面積 門寬 6米以上 有戶外廣告 100200平米使用面積 臨街鋪位 有上下水 有戶外廣告位 其他商家 嘉世堂藥店 全新大藥房 …… 佐丹奴專賣 李寧運(yùn)動(dòng)專賣 …… 寶島眼鏡 光明島眼鏡 大明眼鏡 …… 66 休閑類 類別 美容中心 休閑書吧 實(shí)例 圖片 思妍麗 光合作用 選址 要求 面積在 200700之間 有上下水 對(duì)承載力及點(diǎn)容量無(wú)特殊要求 成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)，200~500平米，對(duì)周遍人群素質(zhì)要求較高 其他 商家 自然美生活館 雅芳美容中心 …… 雕刻時(shí)光 行攝匆匆 …… 67 服務(wù)類 類別 商務(wù)中心 洗衣店 實(shí)例 商務(wù)中心 福奈特洗衣連鎖店 圖片 選址 要求 在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口 面積 100平米左右 地面靜負(fù)荷 865Kg/m2動(dòng)負(fù)荷 1 0 1 8 K g / m 2 水流量 10L/分鐘 380v電壓 40KW以上 面積 70120m2 層高 其他 商家 榮昌洗染 三洋干洗 …… 68 租金定位 69 現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金 ?各地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金 （ 一層街鋪 ） ： ?由于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較小 ， 無(wú)法在區(qū)域內(nèi)建立價(jià)值標(biāo)桿 ，因此在定價(jià)時(shí)需參照市場(chǎng)上的平均價(jià)格 。 ?建議以 /天 *平方米作為連鎖店租戶的最低租金水平 。 面積按照長(zhǎng) 30米 （ 兩塊 ） ， 高 2米計(jì)算 。 76 單座公廁總成本分析 ?根據(jù) 《 固定資產(chǎn)折舊分類表 》 ， 參照商業(yè)流通企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房屋的折舊年限 ， 確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的折舊年限為 30年 。 80 動(dòng)態(tài)收益分析指標(biāo)表 IRR NPV 動(dòng)態(tài)回收期 % 1,004,992 在租金定位 /平方米 *天，初始投資為 100萬(wàn)元 /座的前提下，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于銀行的中長(zhǎng)期貸款利率 ，因此項(xiàng)目可行 。 ?縱軸為累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，單位為萬(wàn)元。 ?項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于使用普通用水情況下的內(nèi)部收益率。因此建議租金可以在此區(qū)間內(nèi)選擇 。 保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn) 高標(biāo)準(zhǔn)公廁是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng) 目社會(huì)效益的關(guān)鍵，是 提升天津市城市形象的 重要因素，因此規(guī)劃設(shè) 計(jì)應(yīng)保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)。 93 建筑布局 —— 抬高入口處的地面 ?為了提高商業(yè)的進(jìn)入便利性 ， 進(jìn)而提升商業(yè)價(jià)值 ， 建議利用外延式臺(tái)階 抬高入口處的地面 ， 使首層看起來(lái)更接近地面 。 ?模仿世界著名建筑設(shè)計(jì)大師的手筆 ， 采擷大師們建筑藝術(shù)中的精華 ， 打造一系列富有特色的建筑物 ，使本項(xiàng)目真正成為“ 建筑藝術(shù)博覽會(huì) ”的濃縮景觀 。 1 3 2 104 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號(hào) ，根據(jù)不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色 ， 既實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一又為廣大市民創(chuàng)造了便利 。 106 內(nèi)部空間 ?公廁的內(nèi)部空間以舒適、實(shí)用為前提 ?商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提 107 平面空間劃分 ?公廁部分建議設(shè)計(jì) 較大的公共休息空間 ， 適當(dāng)減少衛(wèi)生間內(nèi)部過(guò)廳的面積 ， 只要保證 的走道寬度即可 。 功能空間 細(xì)分空間 面積 （㎡） 數(shù)量 小計(jì)面積 （㎡） 總面積（㎡） 女衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 8 3540 大便坐廁位 * 2 母嬰獨(dú)立衛(wèi)生間 * 1 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過(guò)廳 1215 1 1215 男衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 5 9 3035 大便坐廁位 * 2 小便廁位 * 8 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過(guò)廳 1215 1 1215 109 商業(yè)內(nèi)部大平面空間 ?為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求 ， 內(nèi)部空間應(yīng)盡可能完整 ， 避免分割 。 項(xiàng)目 材質(zhì) 檔次 參考價(jià)格 室內(nèi)頂棚 塑鋼板或鋁扣板吊頂 中檔偏上 100150元 /平方米 室內(nèi)墻面 瓷磚到頂 中檔偏上 5060元 /平方米 室內(nèi)地面 防滑地磚 中檔偏上 80100元 /平方米 廁位隔板及門 塑鋼板 中檔偏上 100150元 /平方米 洗手池臺(tái)面 大理石或花崗巖 中檔偏上 200250元 /平方米 113 潔具配置標(biāo)準(zhǔn) ?由于公共廁所的使用頻率較高 ， 折損速度較快 ，因此不建議使用過(guò)于高檔的便器 。 上下水 餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)都要求有上下水。例如在女性衛(wèi)生間設(shè)置化妝臺(tái)、設(shè)置兒童洗手池、在洗手池邊添設(shè)掛鉤等。 125 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 生物除臭 生物除臭措施 除臭技術(shù) 生物除臭設(shè)備 原理 利用微電場(chǎng)基因，對(duì)微生物菌種進(jìn)行調(diào)控傳導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)在原生條件下對(duì)有益微生物的分離、馴化、擴(kuò)種工作。 整個(gè)公廁凈化用水就是洗手用的自來(lái)水。 照明原則 自然光 照明最好 ， 這也是在建筑體非臨街面盡可能多的設(shè)置半窗的原因之一 。 129 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 照明 明亮的廁位間、盥洗間 130 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 照明 每個(gè)廁。 宜采用可發(fā)出 三基色光 的燈具 ， 這種光線與自然光相似 ， 使人能夠看到自然的膚色 ， 同時(shí)為女士化妝提供方便 。 在公廁旁的七個(gè)凈化槽內(nèi)，洗手后的水與污物一同經(jīng)過(guò)兩次沉淀分離、三次曝氣處理、一次沉淀分離和一次過(guò)濾后，又重新回來(lái)用于沖廁，不再進(jìn)入排污管道，消除了一次污染和二次污染。 效果 基本可以實(shí)現(xiàn)公廁的無(wú)臭、無(wú)味化管理。 公廁除臭 生物除臭 通風(fēng)除臭 消滅臭源 消除臭氣 公廁除臭的兩條主要途徑 122 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 通風(fēng)除臭 ?專家指出 廁所除臭的關(guān)鍵是通風(fēng) 通風(fēng)除臭措施 措施 原因或作用 設(shè)置合理的通風(fēng)系統(tǒng) ?在廁位間室頂設(shè)置通風(fēng)口 ?自然通風(fēng)要比使用人工清新劑更有助于消除臭味 ?臭氣通常沉積在地面上方 60cm處 ?設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔 ?在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗 ?廁位門與地面之間預(yù)留 6~8厘米空隙 123 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 通風(fēng)除臭 方法 在局部設(shè)置雙層墻，雙層墻中設(shè)通風(fēng)道 原理 利用機(jī)械通風(fēng)與自然通風(fēng)相結(jié)合形成室內(nèi)空氣的對(duì)流 ，使衛(wèi)生間內(nèi)常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經(jīng)過(guò)排氣道排向公眾活動(dòng)區(qū)以上的空氣層 通風(fēng)建議措施 日本阿蘇山頂?shù)男l(wèi)生間接近地面處安裝了排氣孔 通風(fēng)系統(tǒng)案例 124 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 生物除臭 ?通過(guò)微生物除臭的方式 ， 有效地抑制臭源 ， 減少臭氣的散發(fā) 。 停車位 中高檔餐飲、汽車配件與美容等業(yè)態(tài)要求有停車位。 項(xiàng)目 檔次 數(shù)量 參考價(jià)格 座便器 中檔 9，（女 男 母嬰 女老年 男老年 女殘男殘 1） 8001000元 蹲便器 中檔 13，（女 男 5） 200400元 小便器 中檔偏上 9，（男 男殘 1） 400500元 洗面盆 高檔 8，（女 男 母嬰 女殘 男殘 1） 300500元 114 內(nèi)部裝修實(shí)例圖片 ?1. 小便站位設(shè)計(jì) ?2. 休息廳設(shè)計(jì) ?3. 廁位間設(shè)計(jì) 1 2 3 115 內(nèi)部裝修實(shí)例圖片 ?1. 入口處局部設(shè)計(jì) ?2. 入口處局部設(shè)計(jì) ?3. 入口處局部設(shè)計(jì) 1 3 2 116 配套設(shè)備 ?商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài) ?公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求 117 商業(yè)部分的配套設(shè)施 ?由于餐飲業(yè)的適應(yīng)性非常強(qiáng) ， 幾乎每個(gè)地塊都有經(jīng)營(yíng)餐飲的可能性 ，因此各地塊都應(yīng)為餐飲業(yè)預(yù)留排煙道和上下水 。 110 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ?為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求 ， 預(yù)留首層和二層商業(yè)分割的可能性 ， 建議 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ， 可以直接到達(dá)二層 。 分層 功能空間 面積 (㎡ ) 總面積 (㎡ ) 地下層 休息廳 3035 150 女衛(wèi)生間 廁位間 4550 盥洗間 810 男衛(wèi)生間 廁位間 3540 盥洗間 68 管理間 1012 儲(chǔ)物間 23 首層 男殘疾人衛(wèi)生間 67 160180 女殘疾人衛(wèi)生間 56 商鋪 150160 二層 商鋪 160180 160180 108 衛(wèi)生間細(xì)分面積組合 ?參照五星級(jí)旅游公廁的設(shè)計(jì)要求。 外墻裝修應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)感，建議使用啞光釉面瓷質(zhì)外墻磚。 ?例如： 1. 門廊和廊柱 2. 入口處的小花壇 3. 外延的雨棚 4. 緊貼外立面的裝飾性欄桿 2 1 3 4 102 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品 ， 根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置 ， 既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào) ，又容易形成統(tǒng)一的視覺(jué)印象 。右側(cè)行走的人流遇見(jiàn)的第一個(gè)入口應(yīng)為商業(yè)入口 。 90 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)容 建筑布局 外部交通 建筑外觀 內(nèi)部