【正文】 空間 內(nèi)部裝修 建筑規(guī)劃 建筑單體 配套設備 91 建筑布局 ?盡可能提高商業(yè)價值 92 建筑布局 —— 增加臨街面的長度 ?為了增強建筑的昭示性 ， 提升商業(yè)價值 ，應 盡可能增加建筑單體的臨街面 。 ?為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號。 84 租金水平對各指標的影響 ?在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時計算不同情況下的動態(tài)收益指標。 83 其它因素的影響 IRR NPV 動態(tài)回收期 % 1,263,485 由于水費在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果 采用中水系統(tǒng) ，可以大大降低公廁的運營成本。 ?項目將在建成后的 第 9年 ，即 2023年收回成本。 項目 金額（元） 總收入 263250 總成本 147229 利潤 116021 利潤率 44% 本項目的利潤率約為 44%，因此項目可行。 ?公廁內(nèi)部裝修折舊標準參照酒店裝修 5年折舊、住宅裝修 10年折舊的標準取中間值。 假設空置率為 1/12，即每年實際出租 11個月 。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1 1213 1504 1217 1406 1205 1403 珠江道 1411 1115 1507 1103 1414 1104 1 1506 1107 1610 1108 1 廣開四 1111 1211 1118 1207 總平均 單位：元 /日 *平方米 71 連鎖經(jīng)營租金定位 ?若選擇連鎖租戶 ，則應根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)一的租金 。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設施內(nèi)部。 面積 400500平米 周邊商業(yè)氛圍好， 有獨立出入口，有可見度高的廣告位。 1 偏重品牌商家 2 偏重連鎖商家 60 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標和項目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個停車位 。 ?紅色 字體的為重點推薦業(yè)態(tài) ， 藍色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ，灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 設 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 計算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 部分常見業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求 娛樂休閑 高檔娛樂休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者 牙科診所 有單獨的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積 300平米以上。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。 補充型 —— 補充當?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 35 集合式經(jīng)營策略 ?當各地塊的區(qū)位屬性比較集中時 ， 宜采用此種方式 。 ?如果內(nèi)向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務辦公〉行政事業(yè)〉高?！稻用駞^(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 商務辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費者為商務辦公人員。 外向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊外部的流動人口。 24 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型和 綜合商業(yè)型 。 旅游特色類： 紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 商務服務類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設計等。 20 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 21 確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 ?容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 11 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 ?規(guī)模要求： 受項目建筑形式所限 ，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應在 160平米 （ 單層 ）或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。公廁與商業(yè)適應性研究及規(guī)劃設計建議 謹呈：天津市環(huán)境建設投資有限公司 5/15/2023 項目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2023年天津市內(nèi)建設 15座左右高標準經(jīng)營性公廁 ， 如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標準經(jīng)營性公廁 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑 。 環(huán)境臟亂 、 有異味 、 或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應入選 。 ? 經(jīng)營策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ， 進行連鎖經(jīng)營； ? 分散式 經(jīng)營策略 ， 即對不同的地塊分別考慮 ， 根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 ?容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 ?經(jīng)營面積通常大于 350平米的： 商場 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 生活服務類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 25 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費人群 ，將非商業(yè)聚集地分為外向服務型 和 內(nèi)向服務型 。 ?內(nèi)向服務型 城際交通樞紐類 火車站、長途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點類 旅游景點、市級廣場、公園、紀念館、展覽館、博物館 27 非商業(yè)聚集地 ?外向服務型 ?內(nèi)向服務型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務型地塊分為 商務辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當?shù)鼐用瘛? ?如果外向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“ 觀光景點〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 優(yōu)點 ?便于統(tǒng)一管理租戶 ?有利于項目的整體形象 ?招商相對容易 ?風險比較分散 缺點 ?對招商能力要求較高 ?風險比較集中 ?不利于統(tǒng)一管理 ?業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣 在實際工作中往往將兩種策略結合起來，互相補充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。 跟從型 —— 跟從當?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。 分散式經(jīng)營策略的關鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求分別分析，確定當?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 39 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲、商務服務公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補充 任意 A 40 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 41 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實條件不能滿足租戶的承租條件 ，則排除該商家 。 ?考慮最大化風險 ，假設兩次租約之間的空租期為 一年 。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個備選商家 —— 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 3年 。此時可以根據(jù)該偏好對折算年租金法進行修正 。 但該餐飲的形象一般 。 46 商業(yè)定位與經(jīng)濟測算 47 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 地塊分類 —— 對 23個地塊進行分類 業(yè)態(tài)篩選 —— 確定 23個地塊的業(yè)態(tài) 目標租戶 —— 描述典型租戶特征 租金定位 —— 確定 23個地塊的租金 經(jīng)濟測算 —— 估測未來收益 48 地塊分類 49 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 業(yè)態(tài)篩選 51 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點 0 商務辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結果來看，大部分地塊的區(qū)