【正文】 空間 內(nèi)部裝修 建筑規(guī)劃 建筑單體 配套設(shè)備 91 建筑布局 ?盡可能提高商業(yè)價(jià)值 92 建筑布局 —— 增加臨街面的長(zhǎng)度 ?為了增強(qiáng)建筑的昭示性 ， 提升商業(yè)價(jià)值 ，應(yīng) 盡可能增加建筑單體的臨街面 。 ?為了樹(shù)立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號(hào)。 84 租金水平對(duì)各指標(biāo)的影響 ?在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時(shí)計(jì)算不同情況下的動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)。 83 其它因素的影響 IRR NPV 動(dòng)態(tài)回收期 % 1,263,485 由于水費(fèi)在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果 采用中水系統(tǒng) ，可以大大降低公廁的運(yùn)營(yíng)成本。 ?項(xiàng)目將在建成后的 第 9年 ，即 2023年收回成本。 項(xiàng)目 金額（元） 總收入 263250 總成本 147229 利潤(rùn) 116021 利潤(rùn)率 44% 本項(xiàng)目的利潤(rùn)率約為 44%，因此項(xiàng)目可行。 ?公廁內(nèi)部裝修折舊標(biāo)準(zhǔn)參照酒店裝修 5年折舊、住宅裝修 10年折舊的標(biāo)準(zhǔn)取中間值。 假設(shè)空置率為 1/12，即每年實(shí)際出租 11個(gè)月 。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1 1213 1504 1217 1406 1205 1403 珠江道 1411 1115 1507 1103 1414 1104 1 1506 1107 1610 1108 1 廣開(kāi)四 1111 1211 1118 1207 總平均 單位：元 /日 *平方米 71 連鎖經(jīng)營(yíng)租金定位 ?若選擇連鎖租戶 ，則應(yīng)根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)一的租金 。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 面積 400500平米 周邊商業(yè)氛圍好， 有獨(dú)立出入口，有可見(jiàn)度高的廣告位。 1 偏重品牌商家 2 偏重連鎖商家 60 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實(shí)例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場(chǎng)、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個(gè)停車位 。 ?紅色 字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài) ， 藍(lán)色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ，灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營(yíng)策略。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 設(shè) 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個(gè)備選商家中符合偏好的一家為比較基準(zhǔn)，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 部分常見(jiàn)業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動(dòng)力電，滿足簡(jiǎn)單加工要求 娛樂(lè)休閑 高檔娛樂(lè)休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒(méi)有同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者 牙科診所 有單獨(dú)的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒(méi)有其他銀行；面積 300平米以上。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對(duì)面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。 補(bǔ)充型 —— 補(bǔ)充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費(fèi)者對(duì)該種業(yè)態(tài)的需求迫切。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 35 集合式經(jīng)營(yíng)策略 ?當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時(shí) ， 宜采用此種方式 。 ?如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高?！稻用駞^(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 商務(wù)辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨(dú)棟大規(guī)模專營(yíng)商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為商務(wù)辦公人員。 外向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動(dòng)人口。 24 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型和 綜合商業(yè)型 。 旅游特色類： 紀(jì)念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 商務(wù)服務(wù)類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計(jì)等。 20 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 21 確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 ?容易產(chǎn)生損害社會(huì)效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 11 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過(guò)程中 ， 主要通過(guò)商家的需求和條件來(lái)確定最終業(yè)態(tài) 。 ?規(guī)模要求： 受項(xiàng)目建筑形式所限 ，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在 160平米 （ 單層 ）或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司 5/15/2023 項(xiàng)目背景 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2023年天津市內(nèi)建設(shè) 15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 ， 如果經(jīng)營(yíng)成功未來(lái)幾年會(huì)陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑 。 環(huán)境臟亂 、 有異味 、 或缺乏社會(huì)效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選 。 ? 經(jīng)營(yíng)策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ， 進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)； ? 分散式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即對(duì)不同的地塊分別考慮 ， 根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 ?容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 ?經(jīng)營(yíng)面積通常大于 350平米的： 商場(chǎng) 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 生活服務(wù)類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 休閑娛樂(lè)類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 25 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對(duì)的消費(fèi)人群 ，將非商業(yè)聚集地分為外向服務(wù)型 和 內(nèi)向服務(wù)型 。 ?內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐類 火車站、長(zhǎng)途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點(diǎn)類 旅游景點(diǎn)、市級(jí)廣場(chǎng)、公園、紀(jì)念館、展覽館、博物館 27 非商業(yè)聚集地 ?外向服務(wù)型 ?內(nèi)向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為 商務(wù)辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘛? ?如果外向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性，按照“ 觀光景點(diǎn)〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 優(yōu)點(diǎn) ?便于統(tǒng)一管理租戶 ?有利于項(xiàng)目的整體形象 ?招商相對(duì)容易 ?風(fēng)險(xiǎn)比較分散 缺點(diǎn) ?對(duì)招商能力要求較高 ?風(fēng)險(xiǎn)比較集中 ?不利于統(tǒng)一管理 ?業(yè)態(tài)篩選過(guò)程繁瑣 在實(shí)際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來(lái)，互相補(bǔ)充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。 跟從型 —— 跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時(shí)這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。 分散式經(jīng)營(yíng)策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 39 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂(lè)休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂(lè)、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂(lè)、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補(bǔ)充 任意 A 40 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 41 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件 ，則排除該商家 。 ?考慮最大化風(fēng)險(xiǎn) ，假設(shè)兩次租約之間的空租期為 一年 。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬(wàn)元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 —— 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬(wàn) ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬(wàn) ， 租約期為 3年 。此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 但該餐飲的形象一般 。 46 商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 47 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分類 —— 對(duì) 23個(gè)地塊進(jìn)行分類 業(yè)態(tài)篩選 —— 確定 23個(gè)地塊的業(yè)態(tài) 目標(biāo)租戶 —— 描述典型租戶特征 租金定位 —— 確定 23個(gè)地塊的租金 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 估測(cè)未來(lái)收益 48 地塊分類 49 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開(kāi)四 50 業(yè)態(tài)篩選 51 業(yè)態(tài)篩選 ?地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點(diǎn) 0 商務(wù)辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來(lái)看，大部分地塊的區(qū)