【正文】 來供應(yīng)較少216。價格平臺： 47005800元 /平米我一定會買澗西區(qū)，去哪都方便，配套又好，住習(xí)慣了，但就是房價有點高，之前看過一套 125平米的，價格也還行，但要捆綁車位出售，車位都要 8萬，覺得不劃算，就算了?？蛻簦?澗西區(qū)和西工區(qū)客戶為主，占 6070%；少半?yún)^(qū)縣客戶，由于區(qū)域配套尚未成熟，整體入住率不高；216。物業(yè)形式： 疊加別墅，洋房，小高層，高層216。面積 116㎡ 140㎡ 171㎡套數(shù) 130套 130套 130套在售三期 12~15棟戶型配比 :東方今典 — 依靠最優(yōu)的洛陽景觀資源，宜居的環(huán)境致勝新區(qū)河景典型案例從開盤當(dāng)天銷控情況看， 11 140平米產(chǎn)品去化速度相對較快 。未來供給： 未來供給較多，競爭較激烈。價格平臺： 38005800元 /平米住在新區(qū)一定要有車才行，不然去哪都不方便，配套不完善，通往新區(qū)的公交車都不多，入住率不高，現(xiàn)在住不太合適，要住還要等上幾年。4期戶型配比 :面積 62㎡ 9495㎡ 117㎡ 128130㎡ 179㎡套數(shù) 128套 192套 128套 162套 64套泉舜財富中心 — 超級綜合體大盤，區(qū)位、規(guī)劃利好新區(qū)中心區(qū)典型案例未來供應(yīng)分析2023年后，整體供應(yīng)約 400萬平米， 洛南新區(qū) 和 西工區(qū)集中放量，區(qū)域競爭激烈。住 宅供應(yīng)以 3房為主，主流面積為 115— 150平緊湊、舒適型產(chǎn)品； 2房主流面積為 95110平，高端大平層、別墅稀缺。? 未來供應(yīng)仍然是滿足傳統(tǒng)自住需求為主，產(chǎn)品線集中。216。洛陽 消費的區(qū)域性明顯 ，除了頂級消費，跨區(qū)消費現(xiàn)象較少。王府井商圈品類齊全、功能完善，整體氛圍精致、時尚、活躍；突出品牌化、時尚化，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌龅南M需求；強化營銷價值化、管理規(guī)范化、服務(wù)人性化。升龍廣場是上海升龍集團進(jìn)軍洛陽的首席力作，洛陽市最大的城中村改造項目。216。項目定位：國際時尚住宅、主題性商業(yè)廣場、 5A級寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓于一體的城市地標(biāo)性綜合體項目。澗西區(qū)商圈 萬達(dá)廣場 ——洛陽標(biāo)志性商業(yè)項目，挑戰(zhàn)現(xiàn)有商業(yè)版圖。萬達(dá)廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，結(jié)合其周邊豐富的客戶群，項目運營十分成功，洛陽大型商圈典范，憑借地段及客戶的優(yōu)勢無可復(fù)制，旨在打造洛陽標(biāo)志性商業(yè)項目，挑戰(zhàn)現(xiàn)有商業(yè)版圖。 寶龍集團核心品牌，寶龍集團先后在全國十余個城市開發(fā)了城市廣場。擬建五大主題區(qū)：? 超級商業(yè)中心：尚未啟動，一站式消費多功能綜合性大型商用物業(yè)。洛南新區(qū)商圈商務(wù)市場小結(jié)? 西工區(qū)王府井商圈為洛陽最高端、人氣最旺、輻射面最廣的市級商圈。商業(yè) 市場分析小結(jié)：依托周邊的成熟配套和商務(wù)氛圍，商務(wù)市場具有較強聚集性，已形成老城商務(wù)區(qū)和新區(qū)政務(wù)區(qū)兩個商務(wù)聚集區(qū)216。 R=三產(chǎn) GDP2023城市寫字樓發(fā)展水平評估模型洛陽00 800 1200R相對發(fā)展水平商 務(wù)從需求看，老城區(qū)小面積需求較多，租戶以草創(chuàng)期或成長期企業(yè)為主；新區(qū)形象較好，租金水平高，需求以大企業(yè)為主216。洛陽新區(qū)有龍泉大廈、商業(yè)銀行大廈以及日報大廈出租，廣廈中央商務(wù)和天元奧林商務(wù)對外銷售；216。216。批發(fā)和零售業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)增加值占三產(chǎn)增加值 %，第三產(chǎn)業(yè)中 金融業(yè)、房地產(chǎn)分別占三產(chǎn)增加值 ％和 %。125412131436789 1011中州路九都路南昌路序號 項目序號 項目1 廣廈中州國際 8 中僑地產(chǎn)大廈2 富雅東方 9 錦茂國際大廈3 數(shù)碼大廈 10 申泰世紀(jì)名座4 楓葉國際廣場 11 天澤大廈5 凱瑞君臨商務(wù) 12 悅豐廣場6 唐宮大廈 13 金港商務(wù)中心7 金源國際公寓 14 華源財富廣場商 務(wù)商務(wù)市場小結(jié)? 依托周邊成熟的配套和商務(wù)氛圍，目前已形成南昌路、中州路和九都路為核心的老城商務(wù)聚集區(qū)；開元大道沿線、市政府附近的新城商務(wù)聚集區(qū)；? 從租金水平看，洛陽商務(wù)市場仍處于起步階段，尚有較大的發(fā)展空間；? 從需求看，老城區(qū)小面積需求較多，租戶以草創(chuàng)期或成長期企業(yè)為主；新區(qū)形象較好，租金水平高，需求以大企業(yè)為主；本項目處于老城商務(wù)聚集區(qū)的外圍，承接高端商務(wù)外溢的可能性較低。123 6451234中州路開元大道南昌路鉬都利豪華陽國際大飯店酒 店淡旺季明顯，旺季以旅游客戶為主，淡季主要依靠政府等后臺客戶支撐。 旅游淡季，依托洛陽企業(yè)及事業(yè)單位的商務(wù)會議以及大企業(yè)往來的商務(wù)旅游，酒店仍然能維持較高入住率。216。同時都有較高的商務(wù)配套。因該地塊前期停工 10年左右，政府想盤活這個項目，因此政府支持力度較大。酒店經(jīng)營背景酒店商務(wù)配套酒 店國家牡丹園 洛陽牡丹園烈士陵園牡丹公園王城公園市博物館牡丹廣場216。216。酒 店在 《 20232023洛陽城市發(fā)展規(guī)劃 》 洛陽城市發(fā)展時序中，216。完善洛南的空間結(jié)構(gòu)。伊南地區(qū)建設(shè)居住生活服務(wù)設(shè)施，由工業(yè)區(qū)向工業(yè)主導(dǎo)的綜合型新區(qū)轉(zhuǎn)變。?服務(wù)設(shè)施 ：商務(wù)服務(wù)、美容、停車場、商場、票務(wù)中心、美發(fā)、會議室、西餐廳、中餐廳、健身房?周圍景觀 ：洛陽洛浦公園、西苑公園、華陽廣場、牡丹廣場、牡丹公園、王城公園?休閑設(shè)施 ： 健身房、棋牌室、游泳池、桑拿、網(wǎng)球場、桌球、KTV ?服務(wù)設(shè)施 ： 商務(wù)中心服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、商場、停車場、機場接機服務(wù)（收費）?周圍景觀 ： 洛陽體育館、音樂噴泉、洛陽歌劇院、大張盛德美購物廣場、丹尼斯購物廣場?服務(wù)設(shè)施 ：宴會廳、送餐服務(wù)、酒店內(nèi)餐廳、洗衣服務(wù)、停車場、咖啡廳、叫醒服務(wù)、酒吧 /酒廊、禮賓司服務(wù)、商務(wù)中心等?周圍景觀 ：西苑公園、洛浦公園、周山森林公園、珠江路飲食商業(yè)街 鉬都利豪洛陽大酒店華陽國際大飯店酒 店商務(wù)酒店 規(guī)?；l(fā)展 |經(jīng)營同質(zhì)化 |競爭激烈精品特色酒店 空白 !高端精品酒店可形成項目的城市標(biāo)桿之一。隨著升龍廣場的入市，進(jìn)一步鞏固西工區(qū)商業(yè)核心地位；超大商業(yè)體量帶動片區(qū)配套提升，為項目配套加分、增值。旅游城市、文化古都的定位，酒店市場仍存在空缺；精品主題酒店缺失。216。216?；趯ξ磥砩垙V場帶來的商業(yè)氛圍考量， 足以承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)高端消費的需求。初步按照容積率 ，整個小區(qū)建筑 150萬平米，總戶數(shù)約 12500戶，按照 /戶計算，總?cè)丝谠?56000人左右。中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居 住 區(qū)類 別合理服務(wù)半徑 8001000m城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，可依據(jù)其人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。希爾頓酒店 沃爾瑪購物廣場本項目商業(yè)定位 以社區(qū)服務(wù)型功能為主，兼具部分外向型輻射功能。216。4項目定位——項目各物業(yè)體量及容積率測算——項目客戶定位——項目住宅產(chǎn)品定位商業(yè)現(xiàn)狀 周邊以建材、汽車、茶葉等專賣市場為主，兼有部分小型零售店，形象低端，商業(yè)，無法滿足居民日常生活需求。本項目處于老城商務(wù)聚集區(qū)的外圍，承接高端商務(wù)外溢的可能性較低。? 項目周邊牡丹園林立，旺季游客爆滿，同時在 《 20232023城市發(fā)展規(guī)劃 》 中著重強調(diào)西工區(qū)的歷史展示功能，配套升級，酒店市場存在一定的可為空間；酒店 市場分析小結(jié)：區(qū)域價值重塑 , 本項目可供打造的方向如何？w住宅市場研究與思考w酒店市場研究與思考w商業(yè)市場研究與思考w寫字樓市場研究與思考洛陽房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，未來競爭激烈；但產(chǎn)品供應(yīng)集中單一，缺乏創(chuàng)新。未來城區(qū)更新，強化西工區(qū)歷史展示功能，建設(shè)旅游服務(wù)、文化展示中心，各項配套升級，酒店發(fā)展存在一定空間。 遠(yuǎn)期發(fā)展（ 2023年） :將澗西中心提升為城市商貿(mào)服務(wù)中心，加強澗西的商業(yè)職能。216。按照目前酒店入住率看，酒店物業(yè)仍存在較大的可為空間。216。洛陽大酒店 靠近開發(fā)區(qū)，周邊有煙廠等大廠，與很多廠礦都有長期合作協(xié)議。本地市場是洛陽酒店很大的一個客戶來源，基本上能夠占到酒店客戶的40%多。216。酒店 會議配套華陽廣場國際大飯店2023平方米的宴會廳，可容納 800人聚會，并可分割為 5個單間。洛陽酒店有明顯淡旺季之分。商務(wù) 市場分析小結(jié)：洛陽作為千年帝都和著名旅游城市，四星級以上酒店眾多，主要分布在老城和新城的商務(wù)區(qū)?？梢?洛陽第三產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)流通和服務(wù)業(yè)為主 。以建設(shè)區(qū)域物流樞紐為重點，加快為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的現(xiàn)代高效物流業(yè)發(fā)展。編號 行業(yè)編號 行業(yè)1 金融 /保險 5 建筑 /房地產(chǎn)2 咨詢 /法律 /會計 6 廣告 /傳媒3 信息 /軟件 /科技 7 建材 /裝飾4 電子 /電器 /設(shè)備 8 商貿(mào) /物流市場各行業(yè)寫字樓需求模型216。一些知名企業(yè)在洛陽的分支機構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求小 （如摩托羅拉鄭州分公司駐洛辦事處在凱悅大廈租賃不到 200平米）。新區(qū) 寫字樓主要聚焦 開元大道 ，商務(wù)氛圍初步形成序號 項目 狀況序號 項目 狀況1 龍泉大廈 出租 6 交通銀行 自用2 商業(yè)銀行大廈 自用兼出租 7 廣廈中央商務(wù) 對外銷售3 煙草大廈 自用 8 日報大廈 自用兼出租4 移動大廈 自用 9 天元奧林商務(wù) 對外銷售5 網(wǎng)通大廈 自用 10 世貿(mào)中心 待售序號 項目 序號 項目1 廣廈中州國際 8 中僑地產(chǎn)大廈2 富雅東方 9 錦茂國際大廈3 數(shù)碼大廈 10 申泰世紀(jì)名座4 楓葉國際廣場 11 天澤大廈5 凱瑞君臨商務(wù) 12 悅豐廣場6 唐宮大廈 13 金港商務(wù)中心7 金源國際公寓 14 華源財富廣場1 2541213143 67 891011中州路九都路南昌路6 7 854321910商 務(wù)從租金水平看，寫字樓發(fā)展尚處在起步階段u第三產(chǎn)業(yè)中流通服務(wù)業(yè)所占比重較大，對寫字樓的需求比較少，市場上寫字樓的租金偏低，為 1835元 /平米 /月u從寫字樓的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與相對發(fā)展水平分析，寫字樓的發(fā)展水平比較低。? 隨著升龍廣場入市，聯(lián)合王府井商圈、中央百貨商圈，進(jìn)一步提升西工區(qū)的商業(yè)檔次和形象，擴大洛陽市級新中央核心商業(yè)區(qū)，迎合高端、主流消費群體； 城市商業(yè)核心向北延伸。但批發(fā)市場及專業(yè)市場比例過大，且為其首期啟動項目，致使商業(yè)檔次向中低端發(fā)展。 涵蓋 購物、休閑、游樂、娛樂、旅游、餐飲、文化、商務(wù) 功能于一體，一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式。s麗人坊、小麗聽吧、 DQ冰雪皇后、巴黎風(fēng)情婚紗攝影、金鑫珠寶城2F富岡拉面、班尼路、互動地帶、曼諾雄 DIY、艾夫斯、 MIXBOX、吉田耀司、卡思樂、雅黛麗、埃古 RIG、威豹、拿渡麻辣香鍋、兵陽時尚私人形象會所、明星薈、生活幾何、信德緣 、唐獅、 EGOU、發(fā)新社、麥當(dāng)勞、歐林雅生態(tài)竹紡、安踏、旅行者、海豚灣美甲專門店、百味王時尚小火鍋3F 101賓 GOU牛排、阿林煲仔、黑潮飲品、百碗羊湯、卷來卷去、香德印度音樂餐廳、馬蹄街張家混沌、雙食記、再品云南、意薩諾、辣妹子、京橋料理、開菲爾酸奶吧寶龍城市廣場（擬建） ——全新商業(yè)地產(chǎn)模式，未來將改變洛陽商業(yè)市場格局，市級商圈又一極。靚麗的室內(nèi)商業(yè)步行街，引領(lǐng)國際時尚，體驗繁華精髓。216。 一期推出 9樓，三棟樓，均為兩梯六戶， 7樓兩個單元， 8樓一個單元，9樓三個單元， 66150平的兩房、三房，除 7樓一個單元為 27層外，其他均為 34層的高層。216。業(yè)態(tài)分類：集時裝、皮具、兒童用品、家具、超市、生活電器專賣、珠寶首飾、餐飲、醫(yī)藥、迪信通手機城、天福茗茶、電玩城、美容于一身，服務(wù)功能完備，創(chuàng)洛陽之最。 王府井商場王女士訪談商圈名稱 輻射范圍 品牌檔次 消費人群 主要商家王府井商圈 洛陽城區(qū) 最高 洛陽城區(qū)最高端消費 者 王府井、新都匯步 行街、家樂福百貨大樓商圈 西工區(qū) 較高 西工區(qū)中高端消費者 百貨大樓、工貿(mào)商 場、鴻城商場萬達(dá)商圈 澗西區(qū) 較高 澗西區(qū)中高端消費者 萬達(dá)廣場丹尼斯商圈 澗西區(qū) 較高 澗西區(qū)中高端消費者 丹尼斯百貨上海市場商圈 澗西、西工區(qū) 中等 中低端消費者，澗西 為主，部分西工 上海百貨、沃爾瑪八角樓金街商圈 老城、瀍河區(qū) 中等 老城區(qū)、瀍河區(qū)的中 端消費者 八角樓、老城區(qū)丹 尼斯上海市場商圈丹尼斯商圈中央百貨商圈洛陽市商圈格局圖萬達(dá)商圈升龍廣場泉舜財富中心寶龍城市廣場八角樓金街商圈王府井商圈商 業(yè)西工區(qū)商圈 王府井 ——輻射全市范圍，定位最高、人氣最旺、功能最全的商圈王府井經(jīng)營面積約 38358平米，地處中州路中心為主，毗鄰新都匯和凱瑞君臨廣場兩大商圈，聚集了 洛陽最密集和最高檔的商鋪群 ，市場 定位最高、人氣最旺、銷售最好 的大型現(xiàn)代流行時尚百貨商場。澗西： 上海市場、萬達(dá)、丹尼斯老城、瀍河： 八角樓金街。洛陽房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，逐步進(jìn)入成熟發(fā)展階段；住宅市場機遇與挑戰(zhàn)并存，未來區(qū)域內(nèi)外供應(yīng)量大；產(chǎn)品供應(yīng)以滿足自主為主，集中單一，缺乏創(chuàng)新。 洛南新區(qū)以大盤持續(xù)供應(yīng)為主；西工區(qū)多以小盤，規(guī)模放量供應(yīng)。 月開 發(fā) 商 洛陽市泉舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)度：三期錦泉苑 15棟高層，銷售率接近超過 60%， 4期預(yù)計 2023年上半年入市均價：