【正文】 總結(jié)致力于滿足無錫中高端置業(yè)者投資和度假需求，是本項(xiàng)目目前的市場機(jī)會所在75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū) 類別墅高檔物業(yè) 的競爭分析3。 － ，降低了樓面地價(jià)和單套總價(jià)，價(jià)格更有競爭力2。馬山鎮(zhèn)的競爭分析2。濱湖新城類別墅高端物業(yè)：面向財(cái)富階層的低密度豪宅需求自然景觀型豪宅 投資性度假社區(qū)太湖威尼斯南泉南園唐城北地塊本項(xiàng)目容積率 小于 － 樓面地價(jià) 南泉南園： 5810唐城地塊： 42519001100核心競爭要素更優(yōu)異自然景觀資源 較低的樓面地價(jià)帶來的更高投資價(jià)值物業(yè)類型 獨(dú)棟為主 多種物業(yè)類型滿足的需求高端客戶日常居住或度假 中高端客戶投資與度假競爭項(xiàng)目分析p樓面地價(jià)超過 4000，獨(dú)棟預(yù)期價(jià)格不低于 10000p太湖威尼斯 18000差異化點(diǎn)p不同物業(yè)類型和需求滿足點(diǎn)p更寬的客戶范圍p不同社區(qū)品質(zhì)p較低的單價(jià)和總價(jià)82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競爭分析3。干道、6條輕規(guī)n復(fù)合社區(qū)牌：將居住、教育、就業(yè)、旅游等功能復(fù)合在一起l太 湖山水城旅游區(qū)l醞釀中的市新行政中心l文化：保留 一兩所百年民居、建立歷史文化博物館l教育：太湖中學(xué)。n跨國公司總部所在地n會展中心n繁華的工商業(yè)區(qū)n學(xué)習(xí)、娛樂和現(xiàn)代生活的理想之地會議中心和配套 繁華的商業(yè)區(qū) 居民普通住宅區(qū)迪斯尼主體樂園 Shoppingmall87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析 市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 一期經(jīng)濟(jì)測算91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科東海岸，地處東部鹽田陌生區(qū)域，缺乏稀缺性資源，但依靠正確的戰(zhàn)略定位和社區(qū)營造，成為打造深圳住宅市場的另一極的典范。通過打造海岸住宅形象，來弱化區(qū)域陌生感，拉動人氣u藍(lán)色居住文明? 既能觸摸到海的氣息，又能保持一定的距離? 為深圳本地 中高收入 人群提供高質(zhì)量私人化的 度假休閑場所 95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒分析（ 2）3. 針對度假客戶，從度假氛圍上盡力營造社區(qū)氛圍　v整體的簡約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象v加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺v景觀、小品等方面均體現(xiàn)度假感覺4. 針對投資客戶，從 ”升值、低總價(jià)和稀缺性 ”上做足文章v低總價(jià)、升值： 6500元 /平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和空間v表現(xiàn)稀缺性大梅沙旅游區(qū)域海景資源的稀缺性從湖景、沙灘泳池、共享開放空間來展示濱海社區(qū)的稀缺性99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。打造另一極 —— 馬山模式四大關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措二：在客戶定位基礎(chǔ)上的功能復(fù)合對于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格定向和過于細(xì)分關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象營造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象關(guān)鍵舉措 四：低開高走的營利模式低開高走價(jià)格策略，后期升值空間大低首付降低投資門檻首期配套大投入，產(chǎn)品低價(jià)格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣關(guān)鍵舉措 三：啟動期以低總價(jià)打投資度假客控制面積，低總價(jià)入市客戶以投資客和度假客為主102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目定位分析的主要難點(diǎn)短時(shí)間內(nèi)無法依賴馬山區(qū)域價(jià)值的提升得到重大利好難點(diǎn) 1難點(diǎn) 2所擁有的旅游資源無法形成獨(dú)享的項(xiàng)目資源難點(diǎn) 3濱湖蠡湖新城將形成無錫房地產(chǎn)的一極106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目發(fā)展階層提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場 溢價(jià)無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求有關(guān)的馬山計(jì)劃萬科、順馳110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。富人生活基本價(jià)值取向圖解綜合解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運(yùn)動以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很花錢消費(fèi)需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道 ……需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會館等場所進(jìn)行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)美滿的家庭社交的圈子 享樂的時(shí)光投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報(bào)自豪的宅子114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。馬山計(jì)劃體驗(yàn)五步曲FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route一個(gè)會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時(shí)光 A Leisure Time Culture118本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整合馬山計(jì)劃的 Resort體驗(yàn)之旅MMA.18灣沿湖大道靈山大佛太湖國際高爾夫溫泉 SPA高爾夫公園水岸風(fēng)情街俱樂部體驗(yàn)健康、休閑和放松的時(shí)尚運(yùn)動體驗(yàn)果嶺、垂釣和葡萄文化體驗(yàn)咖啡、美酒、盛宴的異域文化體驗(yàn)游艇會、球會等富人喜愛的游戲體驗(yàn)離開城市喧鬧后的輕松心情體驗(yàn)宏偉、空靈、升騰的超度體驗(yàn) 18洞 72桿美景山地湖濱高爾夫長堤 體驗(yàn)湖面、空氣、清風(fēng)和陽光會議中心 體驗(yàn)全新的社交場地121本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。解構(gòu) MMA.6萬 m2中心廣場3萬 m2湖面2萬 m2高爾夫果嶺公園2023 m2 SPA會館會員俱樂部1條水系5個(gè)水岸碼頭廣場2條風(fēng)情商業(yè)街多功能別墅區(qū)會議中心區(qū)家庭居住區(qū)度假公寓區(qū)125本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與和睦的家庭生活相關(guān)129本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與孩子的歡愉方式相關(guān)133本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。備選案名半島印象Peninsula Impression溫泉 . 水岸 . 高爾夫 . 小鎮(zhèn)半島假日半島 19公里137本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。首期總開發(fā)計(jì)劃（ B+C）附加點(diǎn) 單 位面 積 配比 總 建筑面 積 總 比例獨(dú) 棟別 墅 11000m 2 3％ .2600m 27400m 2聯(lián) 排 送 1個(gè)院子和 1個(gè)露臺 180－ 200m2 40％ 9萬 55％送 2個(gè)院子和 1個(gè)露臺 200－ 250m2 40％送 2個(gè)院子、 1個(gè)露臺1個(gè) 車庫250－ 280m2 20％疊拼洋房 送 1個(gè)院子或 1個(gè)露臺 150－ 180 m2 50％ 18％送 1個(gè)院子或 1個(gè)露臺 180－ 200 m2 50％度假公寓 帶 15 m2露臺 60－ 80 m2 60％ ％帶 20 m2露臺 80－ 100 m2 40％會所 ％商 業(yè) 公建配套 中心廣 場 6萬高 爾 夫公園 2萬 總建筑面積 184400平方米，容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u容積率超過 1之后，有少部分的小高層出現(xiàn)計(jì)算條件：純聯(lián)排別墅容積率 純多層容積率 純小高層容積率 占地面積 S，容積率 R聯(lián)排、多層和小高層占地比例為 X,Y,Z構(gòu)建模型X+Y+Z=1++=RS最后根據(jù)各種物業(yè)類型占地面積比例，計(jì)算不同容積率下的建筑面積144本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。訪談顯示，二者的受歡迎程度基本相同。u疊拼和花園洋房在無錫 能滿足投資和度假的復(fù)合功能，符合本項(xiàng)目核心競爭力要求。序號分。 2： 1的比例適合市場調(diào)查結(jié)論根據(jù)測算，在 ，獨(dú)棟占極少比例， Townhouse和多層的比例為 2： 1146本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其原因并非需求乏力，而是早期的供給尚缺乏創(chuàng)新性和多樣性。p凈成本利潤率呈現(xiàn)下降趨勢，但在 － 不明顯p平均成本隨容積率提高而趨于平緩，維持在 2400左右145本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們根據(jù)無錫和馬山住宅市場情況，預(yù)測了不同容積率下本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的可能售價(jià)范圍容積率 聯(lián)排價(jià)格 疊拼與多層價(jià)格 小高層價(jià)格 68008000 55006000 45005000 65007500 51005700 45005000 65007500 48005500 400045001 63007000 45005500 40004500 63006800 45005500 40004500 60006500 45005000 37004200 60006500 40004500 35004100 p交叉替代法確定 TH價(jià)格p市場比較法確定多層和小高層價(jià)格p價(jià)格預(yù)測基于項(xiàng)目的核心價(jià)值體系和無錫市場價(jià)格水平確定p容積率 ，獨(dú)棟的比重相對較少，對整體經(jīng)濟(jì)測算影響不大143本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分期建議高爾夫果嶺公園會所廣場廣場廣場廣場廣場一期 Ⅱ 區(qū)商業(yè)街河道河道二期 Ⅱ 區(qū)中心湖廣場 商業(yè)街二期 Ⅰ 區(qū)一期 Ⅰ 區(qū)139本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與享受溫泉相關(guān)135本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與水岸生活場景相關(guān)131本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。功能及配比計(jì)劃（按 ）主要用途 單 位面 積 總 面 積 比例別 墅 自住、企 業(yè)別 墅、餐 廳 、投 資 1x1000m2 5000 m2 %2x600m27x400m2聯(lián) 排 投 資 、自住、酒店 180－ 200 m2 m2 60％200－ 250 m2250－ 280 m2疊拼洋房 投 資 、酒店、自住 150－ 180 m2 m2 10％180－ 200 m2度假公寓 投 資 、酒店、度假公寓 60－ 80 m2 7萬 m2 20％80－ 100 m2會 議 中心 會 議 接待 100－ 500 m2 5000 m2 %會所 溫泉 SPA會 館 2023 m2 5000 m2 %俱 樂 部 1500 m2鋼 琴學(xué)校 1500 m2商 業(yè) 集中商 業(yè) 3000 m2 8000 m2 %商 業(yè) 街 5000 m2社區(qū)配套 停 車場 、醫(yī) 療 、文化體育、社區(qū)服 務(wù) 等－ 1萬 m2 3% 127本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。會員俱樂部中心的設(shè)置計(jì)劃管理中心星級物業(yè)管理國際會議中心管理酒店管理租售中心SPA俱樂部Resort俱樂部高爾夫俱樂部登山俱樂部游艇俱樂部葡萄酒俱樂部風(fēng)水文化俱樂部美食俱樂部湖鮮美食會中西餐宴會意大利美食咖啡酒館文化街區(qū)會籍制居住會籍游客會籍123本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？Х瑞^Art藝術(shù)119本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改變富人對居所的狹義理解改變前富人居住價(jià)值排序 重要程度 改變后富人居住價(jià)值排序 重要程度日常居?。ǔ鞘泻诵?、配套齊全） 居住體驗(yàn)小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì) 社交體驗(yàn)身份感 休閑度假體驗(yàn)投資 投資體驗(yàn)其他功能（度假、休閑、交往等） 文化體驗(yàn)116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律使每個(gè)人以個(gè)性化的方式參與其中建造滿足體驗(yàn)展示的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品或服務(wù)活起來使產(chǎn)品成為稀缺創(chuàng)造一種強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的品牌形象籌劃展示產(chǎn)品的體驗(yàn)活動112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn)如何形成與萬科順馳極抗衡的另一極？關(guān)鍵 1關(guān)鍵 2項(xiàng)目資源該以怎樣的次序整合？關(guān)鍵 3消費(fèi)者的購買價(jià)值點(diǎn)如何釋放？關(guān)鍵 4如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值而達(dá)到我們的 R2？108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位客戶定位和需求分析 市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 一期經(jīng)濟(jì)測算104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 王慧《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國外城市規(guī)劃》香蜜湖東海岸深圳蠡湖新城濱湖新城馬山項(xiàng)目無錫100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)類型由混合向單一集中，容積率和價(jià)格低開高走時(shí)間軸 2023—2023第一期 10個(gè)月 第二期 12個(gè)月 第三期2023—2023 2023—建面 87003平米容積率 總戶數(shù) 759戶建面 64000平米容積率 總戶數(shù) 436戶建面 67400平米容積率 總戶數(shù) 753戶分期規(guī)模產(chǎn)品11棟小高層和 TH單套面積 147平米60%多層， 20%TH多層、小高層、公寓和 TH單套面積 114平米小高層為主單套面積 90平米均價(jià)6500元 /平米7500元 /平米配套 社區(qū)中心、商業(yè)街兩大公園商業(yè)街、兩大公園8500元 /平米97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例適用性分析v濱?；?yàn)I湖物業(yè)， 缺乏稀缺資源， 二線海景 /湖景，距離海 /湖泊 v屬郊區(qū) 旅游區(qū)物業(yè)v距離城市中心較遠(yuǎn)，交通不便，區(qū)域內(nèi)配套一般或缺乏v項(xiàng)目所在區(qū)域交通在未來會得到改善v社區(qū)規(guī)模較大，目標(biāo)是以休閑度假、投資為主的高品質(zhì)社區(qū)v定位及目標(biāo)客戶群相似 —— 中高端客戶群東海岸與本項(xiàng)目相似點(diǎn)：不同點(diǎn)：v開發(fā)商知名度與品牌效應(yīng)v深圳市政府對東部