【正文】 常規(guī)資源 常規(guī)資源研發(fā)信息人才金融戰(zhàn)略資源發(fā)達地區(qū) ”木桶 ”常規(guī)資源研發(fā)信息人才金融戰(zhàn)略資源發(fā)達地區(qū) 木桶戰(zhàn)略資源水 土地勞動力生態(tài)環(huán)境常規(guī)資源欠發(fā)達地區(qū) ”木桶 ”戰(zhàn)略資源水 土地勞動力生態(tài)環(huán)境常規(guī)資源欠發(fā)達地區(qū) 木桶中心城市的“木桶” 鎮(zhèn)江的“木桶” 高端人才流向價值量高的活動及其所在城市 城鐵加快了大都市圈的形成，增強了鎮(zhèn)江的 經(jīng)濟發(fā)展勱力，為鎮(zhèn)江的商業(yè)、旅游地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，但高端人才的溢出，對住宅市場的需求放大是一個挑戰(zhàn)！ 小 結 1： 價值體系 視角一：都市圈下的城市價值 視角二：都市圈下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn) 視角三：項目的本體屬性 1 價值反思： 都市圈發(fā)展對鎮(zhèn)江的影響？項目本體屬性？ 現(xiàn)階段，城鐵價值尚未被廣泛認知，全新的城鐵概念對區(qū)域的增值表現(xiàn)為一個相對緩慢的釋放過程 城鐵效應 — 演變 城際鐵路目前仍未顯現(xiàn)效應，鎮(zhèn)江居民對于城鐵的價值無深層次認知。 —— 鎮(zhèn)江市長劉捍東 高新技術產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè) 環(huán)保產(chǎn)業(yè) 新能源產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 機械裝備業(yè) 先進制造業(yè) 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 汽車及零部件產(chǎn)業(yè) 冶金、紡織、造紙、輕工食品等 第二產(chǎn)業(yè) ? 2023年三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的:: ::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 點， 工業(yè)發(fā)展緩慢 ? 目前的主導產(chǎn)業(yè)為： 裝備制造 、化工、造紙、特種金屬、材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多，附加值地 上市公司 知名企業(yè) 大型國企 恒順醋業(yè)（ 600305）、江蘇索普（ 600746）、大亞科技（ 000910）、 大港股份（ 002077）、恒寶股份（ 002104）、宏達新材（ 002211）、 魚躍醫(yī)療（ 002223）、天工國際 （香港上市）。市場反應投資客戶、私營業(yè)主及拆遷戶共同構成了 2023年住宅市場的主力軍 舊城改造規(guī)模再度擴大，全年累計完成房屋拆遷面積 ，比上年增長 ％，相當于前三年拆遷量的總和，其中市區(qū)房屋拆遷面積 381萬平方米，增長 ，相當于前四年拆遷量的總和 2023年鎮(zhèn)江市區(qū)實現(xiàn)商品房銷售 30994套，平均成交價格為 /㎡ 。三期建筑面積 40萬平方米，從 2023年開始三年內開發(fā)完畢。 停車常自動管理系統(tǒng)。 系統(tǒng)采用數(shù)字式可視對講系統(tǒng) ,實現(xiàn)住戶、房客、管理員三放可視對獎、住戶和保安管理控制開門。 ? 尊貴會所 (包括泳池、健身房、韻律操室、老年活動中心、天才兒童感覺綜合游戲館 )和管家中心齊備。 ? 亞東樸園 滿足 中國人的院落情節(jié)， 別墅前有庭后有院，中有天井，每層皆有觀景露臺， 多種院落形式， 著力體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑中的“內向型”空間 ? 建筑采用中國民居形式 ，建筑、院墻、臺階、門坊等完全 從徽浙民居中提取元素，并進行現(xiàn)代手法變革； 戶型設計亦有參照萬科第五園，采用 L型或者 U型布局，打造內庭院，使得聯(lián)排別墅告別進深過長，達到戶戶南北通透，南北均有景觀的效果；同時中式別墅可以在更小的空間內實現(xiàn)別墅的功能 庭院及陽臺 1F 1F 2F 組團平面圖 ?庭院別墅，四房兩廳兩衛(wèi)， 221㎡ ， ?Ｌ型的布局增加更多庭院空間，前、后 、 中庭及陽臺； ?餐廳挑高 ?所有房間南北布局，更享陽光清風 建筑上采用流行的節(jié)能技術，并贈送太陽能、帶卷閘門的地面停車位 ? 樸園 2023年 4月推出第三期，其利用高品質的保溫板材等環(huán)保節(jié)能建材與配臵 。 二層雙臥朝南 ,布局方正 ,與私密活動室相連 。 400平米戶型 優(yōu)點： 別墅依緩坡設計 ,與周圍地勢結合巧妙 , 成功打造出下沉式半地下陽光 CLUB。周邊臨近大港中學 ,實驗中學 ,人民醫(yī)院 ,新城農貿市場 ； ? 客戶定位： ? 鎖定在鎮(zhèn)江丹徒區(qū)高端客戶，以私營業(yè)主和政府官員為主； 建筑智能： 可視對講門禁；紅外線報警系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)； 結構建材： 全異型柱框架設計 多重防水保障措施 節(jié)能環(huán)保： 分式太陽能供熱；中空玻璃門窗；雨水回收系統(tǒng)； 科技建筑： 江蘇省建筑科學研究院憑借其科技節(jié)能的專業(yè)建筑優(yōu)勢，將“科苑華庭”打造成鎮(zhèn)江綠色科技建筑的領航者 科苑華庭別墅戶型分析 240平米戶型 優(yōu)點： 一層面積約 , 便捷室內動線設計 。 缺點： 樓梯走道面積過大，造成面積浪費 。二期英格蘭印象生活社區(qū) ,別墅 ,多層是這里建筑的主角； 周邊配套： 位于丹徒新區(qū)谷陽大道 199號 ， 學校 :丹徒實驗 ,大港中學 醫(yī)院 :二級甲等醫(yī)院 (規(guī)劃 ) 購物 :農工商超市 (建設 ) ； 客戶定位： 公寓和洋房產(chǎn)品鎖定在鎮(zhèn)江丹徒區(qū)中產(chǎn)階級，別墅產(chǎn)品以私營業(yè)主和政府官員為主； 風景城邦：情景主題之城，凝聚異域風情 世界情景主題： 英格蘭風格雕塑 西班牙風格會所 南加州風格建筑 洋房主題： 英格蘭風格洋房 英式塔樓 多層、小高層主題： 風格略顯一般，無較大亮點 風景城邦洋房典型戶型分析 120平米戶型 優(yōu)點：超大陽臺，連接客廳，設臵儲物空間； 缺點：入戶門正對著衛(wèi)生間； 88平米戶型 優(yōu)點：觀景兩房，雙向陽臺，動靜分離，主次分明，充分利用空間； 缺點：面積存在浪費； 個案分析小結：洋房和別墅建筑風格偏西式，立面設計較好；科技住宅的概念已經(jīng)開始傳遞，但項目體驗點較少，營銷尚處賣環(huán)境的初級階段；無論是產(chǎn)品還是營銷均有很大的提升空間 項目 賣點 缺點 借鑒 江山名洲 ?地段 ?江南水鄉(xiāng)風景及居住 ?江景洋房及其創(chuàng)新戶型 ?戶型尚需改進 ?售樓處不夠奢華 ?內部景觀一般 ?戶型創(chuàng)新 ?售樓處裝飾可提高檔次 ?中南世紀城 ?地段 ?生態(tài)健康、公園式住宅 ?西班牙建筑風格 ?營銷推廣主題分散，重點不突出 ?售樓處大氣沉穩(wěn) ?建筑風格統(tǒng)一 ?亞東樸園 ?地段 ?鎮(zhèn)江市場首個現(xiàn)代中式建筑及院落、天井等空間打造 ?節(jié)能技術 ?模仿痕跡太重 ?中式產(chǎn)品在鎮(zhèn)江有一定市場，市場較缺乏 ?香格里拉 ?生態(tài)別墅 ?歐洲和北美建筑及景觀 ?內部規(guī)劃成系統(tǒng) ?鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇 ?風景城邦 ?世界情景主題，西班牙、南加州、英格蘭等風格組團 ?100萬大盤 ?上海 鎮(zhèn)江兩地聯(lián)動推廣 ?科苑華庭 ?科技住宅：綠色、節(jié)能 ?地段 ?無營銷推廣 ?科技住宅 鎮(zhèn)江目前處于豪宅發(fā)展第二階段，傳遞豪宅生活方式的第三階段蓄勢待發(fā) 第一階段 大 第二階段 外豪 第三階段 富人區(qū) 第四階段 私享 產(chǎn)品核心特征 1. “大 ” ； 2. “ 低密度 ” 3. 資源依附 1. 金磚堆砌； 2. 符號營造； 3. 空間改變，空中別墅 1. “體驗點 ” 打造 2. 立足于 “ 產(chǎn)品氛圍 ” 、 “ 服務 ” ； 1. 注重私密性； 2. 注重享受性； 3. 注重專屬化； 產(chǎn)品價值訴求點 大 面子 身份、體驗、品質 卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術 頂級形象特征 “別墅 ” 物業(yè)類型為頂級形象； 鑲金帶銀，強調富貴符號； 強調生活方式 低調的奢華 收藏品 立足于產(chǎn)品 硬件 立足于產(chǎn)品 軟件 立足于產(chǎn)品 軟硬相結合 營銷特征 張揚外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有 宣揚某種高尚的生活帶來的身份 低調奢華，強調圈內影響 市場價格 1. 市場比較法定價 2. 價格與普通住宅價格比約為 ： 1 1. 前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價； 2. 價格比 ： 1跳至 24： 1 1. 稀缺性自我定價； 2. 價格比 24： 1 初級階段 高級階段 成熟階段 萬科，中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者 扛起鎮(zhèn)江豪宅進階的重任 奠定其在鎮(zhèn)江豪宅市場的霸主地位 區(qū)域 — 具有 豪宅基礎的板塊 多產(chǎn)品形態(tài) |市政新區(qū) |南山風景區(qū) |客戶有認知基礎 項目如何高于亦不脫離市場 ? 市場 —— 尚處于豪宅初級階段 大牌挺進 |營銷水平較低 |售價較低 思考 市場機會 客戶分析 3 市場機會： 我們樓盤的客戶主要還是 公務員、私營業(yè)主和一些投資客 ，但私營業(yè)主和外地人占1518%，鎮(zhèn)江市區(qū)私營業(yè)主比較少，多數(shù)來自于大港、揚中。 白龍山地塊如果是高端產(chǎn)品 ，我可能考慮購買，把手中房子賣掉一套， 洋房 是我考慮的產(chǎn)品 —— 丁先生 政府公務員 41歲 關注 樓盤品質、高端和圈層 一般鎮(zhèn)江公務員科級干部年收入 1015萬元，處級 20萬元，手中都有 34套房屋，多的有 67套的，新政對我們還是有影響的，除非賣掉手中的房屋才能買新的； 當前住在潤州區(qū)，個人年收入 56萬元，現(xiàn)有一套 90㎡住房，計劃購買一套 120㎡的三房，能給家人一個更舒適的生活環(huán)境。 但是依然不排除對于發(fā)達城市 奢華產(chǎn)品、時尚格調的迷戀 ，他們非常追求 生活品質和享受 他們 注重家庭和朋友 ，相對上海的人，他們 更真實和更生活 。 以尊貴的 殿堂 、紀念鎮(zhèn)江的 榮耀 。 獻給鎮(zhèn)江命脈的掌控者 萬科從白龍山開始 用建筑的厚度去光耀城市 為一群以鎮(zhèn)江為榮的人，光耀鎮(zhèn)江的人 打造真正的榮耀大宅 鎮(zhèn)江的客戶更偏好西式建筑 鎮(zhèn)江市場各個代表樓盤建筑風格 萬科的成熟產(chǎn)品中， 蘭喬圣菲 項目可以借鑒。 項目定位 視角一：項目精神屬性提煉 視角二：產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計要點 視角三：項目體驗點 4 項目定位： 當前市場回顧 ：城市 |無景觀 |城市拆遷客 |青年首置 —— 90125平，以 85萬為總價門檻，低價走量 ：城市 |配套成熟 |少景觀 |高品質社區(qū) |事業(yè)單位 |城市中產(chǎn) |公務員 |教師 |小生意人 —— 110130平，與公寓沒有拉開檔次， 120萬總價門檻， ：景觀 |社區(qū) |城市近郊 |私營企業(yè)主 |公司高管 |高級公務員 |再改 —— 聯(lián)排 180220平， 200平米以上舒適房型去化好，總價控制在 240萬；獨棟 320500平，總價 400萬以上 項目啟示：以總價控制為原則 ——項目公寓，以 120萬控制 ——花園洋房，以 240萬控制 ——別墅，以 460萬控制 項目地塊出發(fā)，綜合地塊資源級差 ?地塊 1:項目高地且地勢相對平坦，處核心俯瞰四至，私密性佳、純粹性較好； —— 適合布臵別墅產(chǎn)品 ?地塊 2:東望一線南山風景，地勢平坦； —— 適合布臵中端產(chǎn)品 花園洋房 1 2 3 4 5 項目地塊出發(fā)，綜合地塊資源級差 ?地塊 4:地勢較陡，產(chǎn)品較難布臵， 4號面朝西北，采光通風差； —— 適合布臵公寓產(chǎn)品 ?地塊 5:緊鄰站前功能服務區(qū)，昭示性好； —— 適合布臵商業(yè)或酒店 1 2 3 4 5 思路 1：雙拼 +聯(lián)排 Plan1:認為 雙拼 可以提升高端形象，實現(xiàn)低密度價值； 但同時會犧牲部分面積，擠占容積率，而且鎮(zhèn)江客戶并不見得認可雙拼價值； 項目規(guī)劃布局 —— 地塊 1的產(chǎn)品選擇 思路 2：全部為聯(lián)排，不存在雙拼 Plan2:無雙拼，全部為聯(lián)排，建面做的更多，且純粹性更好； 1 2 3 4 5 方法 1：拉開面積段 Plan1:充分 放大 洋房面積，增加洋房的舒適度與品質感，重點考慮花園洋房景觀的享有 與 產(chǎn)品的創(chuàng)新 ； 項目規(guī)劃布局 —— 花園洋房與公寓的區(qū)隔 方法 2：組團區(qū)隔 Plan2:通過 規(guī)劃道路、景觀軸以及入口的刻意設臵 ，增加花園洋房的自成一體，不受公寓干擾的視覺區(qū)分 ； 項目戶型配比建議： 產(chǎn)品 形態(tài) 戶型面積 套型 建筑面積 面積比 合計 備注 墅王 600 五房四廳 600 % % 地上 3層地下 1層 聯(lián)排 別墅 240~280 四房三廳 約 49400 花園 洋房 140 舒適三房 約 39000 % % 臨山而建，退臺花園