【正文】 的配套功能商業(yè)分布16寶安中心區(qū)將是未來(lái)深圳濱海城市重要形象標(biāo)志，是深圳的名片之一項(xiàng)目區(qū)位前景設(shè)有紅樹(shù)林公園、觀景塔、漫步通道等充滿(mǎn)濱海氣質(zhì)的休閑旅游設(shè)施， 打造西岸的紅樹(shù)灣填海區(qū)。u與城區(qū)的距離通常包含了心理距離，享有城市資源的程度。10月份以后，價(jià)格 持續(xù)上升 ，其中 11月同比增長(zhǎng)為 ％和％；216。深圳市場(chǎng)已出現(xiàn) 偏熱 現(xiàn)象（以豪宅市場(chǎng)為例：價(jià)格漲幅高、投資成份增加、三級(jí)市場(chǎng)觀望現(xiàn)象加重）；216。 黃金嶺三期 32套 24套 75%1198萬(wàn)港幣 /套總計(jì) 1187套 1004套 85% 186802023年 10月深圳高端市場(chǎng)各項(xiàng)目選房日成交情況 2023年 10月深圳豪宅二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量較大， 但整體銷(xiāo)售率達(dá)到 85%，需求仍然很旺盛，發(fā)展形勢(shì)良好。政府和開(kāi)發(fā)商處于搏弈狀態(tài) ， 2023年政府方面還可能將繼續(xù)出臺(tái)系列政策（ 如限制二次以上購(gòu)房的按揭、開(kāi)征物業(yè)稅等 ），矛頭直指豪宅，市場(chǎng)方面還有較大供應(yīng)，但風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)的把握越發(fā)重要。29市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析3020232023年別墅供應(yīng)主要集中在關(guān)外和梅沙片區(qū)，產(chǎn)品主要集中在 TH，關(guān)內(nèi)別墅增長(zhǎng)相對(duì)較快，整體市場(chǎng)純別墅項(xiàng)目供應(yīng)較少。4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季2023 2023 2023 2023潛龍山莊 50套 TH， 50套別墅圣莫麗斯 200余套 TH， 5套別墅尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 166套 TH和別墅星河丹堤一期 約 200套 TH， 7套別墅天琴灣 3期 48套別墅鳳凰谷 68套 TH， 15套別墅波托菲諾別墅 2期 20套別墅龍 1號(hào)地塊 小于 50套 TH純水岸 2期 TH 17套 TH東方花園 14套別墅東部華僑城一期 約 108套 TH， 81套別墅月亮灣項(xiàng)目 約 85套 TH， 15套別墅聯(lián)泰大梅沙 約 69套別墅溪之谷 101套別墅關(guān)外項(xiàng)目關(guān)內(nèi)項(xiàng)目觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 25套別墅觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 27套別墅天籟 30套 TH、 16套別墅216。翡翠灣一期 156棟別墅 32項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶(hù) 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）圣莫麗斯 （一期建筑面積 ） TH： 270500別墅： 6351135200余套 TH5套別墅：TH： 432800別墅： 12702270星河丹堤一期20（總占地） 36（總建面）（一期為T(mén)H社區(qū)，容積率 ）TH： 210290別墅： 400 約 200套 TH、 7套別墅TH： 336464別墅：約 800天琴灣 3期 別墅： 3501000 共 48套別墅 預(yù)計(jì)在 1500以上東部華僑城 —— —— 個(gè)性別墅： 800（ 1地塊），別墅： 400（ 14地塊）， TH：200（ 4地塊）（ 1地塊）個(gè)性別墅： 14套，別墅： 20套預(yù)計(jì)為 10007000（ 2地塊）別墅： 50套（ 3地塊）別墅： 81套、 TH： 108套（ 4地塊）別墅： 68套、 TH： 76套聯(lián)泰大梅沙 —— 約 69套 ——鳳凰谷 2 —— 200300 TH約 68套別墅約 15套 約 400600純水岸 2期TH 約 TH： 300350 TH約 17套 TH： 12001800波托菲諾別墅 2期 ——（計(jì)入容積率） 別墅： 350500 別墅約 20套 別墅： 18003500東方花園 約 別墅： 400 別墅約 14套 預(yù)計(jì)總價(jià)為 16002800月亮灣項(xiàng)目 TH： 200別墅： 300 TH約 85套別墅約 15套 TH： 400500別墅：約 1000數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)關(guān)內(nèi)別墅項(xiàng)目供應(yīng)33項(xiàng) 目 占地（萬(wàn)㎡） 建面（萬(wàn)㎡） 容 積 率戶(hù) 型面 積 （㎡） 套數(shù) 總 價(jià)（萬(wàn)元）潛龍山莊 約 60 TH： 250400別墅： 350500 50套 TH、 50套獨(dú)棟 ——溪之谷 約 別墅： 300700 擬建約 101棟山地頂級(jí)別墅 別墅： 10004000龍 1號(hào)地塊 約 8 TH： 220300 小于 50套 TH ——觀瀾湖高爾夫 (翡翠灣 ) 100 主力： 198288共 156棟（ 174戶(hù)）一期將推出 156棟別墅預(yù)計(jì) 6001000觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)） 別墅： 600800 25套別墅 ——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達(dá)區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——天籟 3 TH： 250280別墅： 300500 30套 TH、 16套別墅 預(yù)計(jì) 5001000尖崗山項(xiàng)目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 166套 TH和別墅TH： 400800別墅： 7001500數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)關(guān)外別墅項(xiàng)目供應(yīng)340406年別墅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)圖 近 3年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量保持持續(xù)增長(zhǎng)，供應(yīng)量大幅增加，將消化大量的需求，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。別墅供應(yīng)量的逐年增加，一方面表明市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的持續(xù)需求，一方面帶來(lái)更為激烈的客戶(hù)資源競(jìng)爭(zhēng)。38市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)分析大勢(shì)分析及判斷高端市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)分析市場(chǎng)需求分析寶安中心區(qū)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析39從 2023年寶安市場(chǎng)的供需來(lái)看，寶安中心區(qū)的價(jià)值不斷被認(rèn)可、提升，目前成交均價(jià)達(dá)到 5833元 /平米，關(guān)內(nèi)成交客戶(hù)近 50%。47地塊編號(hào)：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)： 1號(hào)地）用地面積： 213200m2總建筑面積： 107100m2住宅建筑面積： 105630m2容積率： 產(chǎn)品定位：180~250平方米的 TH260~300平米小獨(dú)棟產(chǎn)品為主400平米的豪宅別墅 三者面積比例約 4： 6： 1共計(jì)約 1000套， 1期 166套尖 崗 山地 塊經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo)48從兩個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)分析來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目雖然沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)，但由于推出時(shí)間和地域的原因，將會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)，建議本項(xiàng)目提前放出信息，以攔截部分地緣客戶(hù)。l項(xiàng)目容積率較低；l項(xiàng)目交通便利，周便有豐富可參與的景觀資源；l項(xiàng)目所在區(qū)位價(jià)值較高，近距離享有較多的城市資源。u景觀的兌現(xiàn)時(shí)間不確定將會(huì)影響項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。深圳高端項(xiàng)目客戶(hù)分布較廣，但地緣客戶(hù)仍然占到相當(dāng)比例58項(xiàng)目 均價(jià) 主力戶(hù)型 主要客戶(hù)金泓凱旋城 6000 120㎡以上的 3房、 140160㎡的 4房南山約 40％、西鄉(xiāng)和新安約 35％鴻榮源尚都 7050 100120㎡的 3房、 120160 ㎡的 4房南山約 30％、西鄉(xiāng)和新安約 30％深業(yè)新岸線 5600 120 ㎡以上的 3房、160 ㎡以上的復(fù)式南山約 30％、西鄉(xiāng)和新安約 35％數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)目前寶安中心區(qū)高端項(xiàng)目的客戶(hù)基本以 西鄉(xiāng)和新安為主 ，約占 3－ 4成，其中多為本地居民和企業(yè)管理者；此外 對(duì)南山客戶(hù)的吸引力也較強(qiáng) ，客戶(hù)認(rèn)可度高，約為 3－ 4成，隨著中心區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)和寶安大道等交通系統(tǒng)的，其對(duì)周邊區(qū)域的吸引力將更大， 覆蓋的客戶(hù)面也將更廣 。隨著各產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，造就了一批 購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)盛的企業(yè)家 ，對(duì)高端物業(yè)的需求也日漸旺盛。寶安近年各產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)家總多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)盛。如：香蜜湖 1號(hào)客戶(hù)企業(yè)的高級(jí)管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，有較深的地緣傾向，對(duì)生活有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活。外立面設(shè)計(jì) 外立面中式風(fēng)格；外墻有 品質(zhì)感 ，如觀瀾高爾夫；外立面古典風(fēng)格戶(hù)型設(shè)計(jì) 客廳面積加大；房間數(shù)量太多，減少；主人房面積一定要大；戶(hù)型一定要方正；必須配有工人房；挑空空間要夠高夠大；樓梯一定要寬敞、明亮；露臺(tái)冬天可做陽(yáng)光玻璃房；一樓進(jìn)門(mén)是客廳，地下室做健身房。交房標(biāo)準(zhǔn) 交房時(shí)是毛坯房，自己設(shè)計(jì)；所有管線埋好，管道設(shè)好。寶安有全民皆商的風(fēng)氣，寶安客戶(hù)基本都是私營(yíng)業(yè)主 .外企高管，只有極少數(shù)客戶(hù)在政府機(jī)關(guān)工作。景觀物業(yè) （景觀資源稀缺、密度較低，距離城市較遠(yuǎn)，）如天琴灣、 17英里度假休閑型部分居家休閑型商務(wù)交往型頂級(jí)物業(yè) （享有良好景觀資源以及良好的較為稀缺城市資源，如波托菲諾別墅、香蜜湖 1號(hào)）居家型部分居家休閑型郊區(qū)物業(yè) （有一定的景觀資源，沒(méi)有城市資源的有一定規(guī)模的低密度物業(yè)，如尖崗山）度假休閑型居家休閑型城市物業(yè) （享有良好城市資源和一定景觀資源的以及物業(yè)）居家型部分居家休閑型而商務(wù)交往型別墅往往能博取較大的利潤(rùn)空間，如17英里、北京財(cái)富公館和麗高王府。新一代的富人區(qū)216。聯(lián)排216。 從面積區(qū)間上來(lái)看，獨(dú)棟別墅面積跨度較大；216。 聯(lián)排的面積以主流型為主，面積區(qū)間為 280330平米216。76獨(dú)棟最大化和舒適產(chǎn)品最大化是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化關(guān)鍵u外部資源利用程度較低安全性景觀朝向噪音價(jià)格客戶(hù)關(guān)注度高低u內(nèi)部造景滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)景觀的需求u產(chǎn)品的私密性及尊貴感是產(chǎn)品價(jià)值最大化的關(guān)鍵 u獨(dú)棟最大化和舒適產(chǎn)品最大化77世聯(lián)沉淀：各類(lèi)產(chǎn)品的適應(yīng)性容積率分析項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟別墅 小于 — 大于 TOHO 雙拼 Toho 聯(lián)排 Toho 5層疊拼 — — —1. 在容積率為 、建筑限高為低層的情況下，測(cè)算出可能的產(chǎn)品形式 (獨(dú)棟、 TOHO、疊拼 )之間的配比關(guān)系。綜合考慮低密度物業(yè)的稀缺性及其價(jià)格自然增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì) 2023年高層與聯(lián)排 TH的價(jià)格比率約為 1： ，本項(xiàng)目所處片區(qū)中已開(kāi)發(fā) 低密度物業(yè)稀缺 ，建議本項(xiàng)目采用的合理價(jià)格比率為 1： 3 。低 項(xiàng)目小獨(dú)棟價(jià)格定位88SUPER STAR [ 4， 5 ]STAR＋ CASH COW [ ，]CASH COW [ ]STAR [ 3 ， ]大獨(dú)棟 2023－ 2500萬(wàn)聯(lián)院 TH 532644萬(wàn)疊拼 396440萬(wàn)1000萬(wàn)元600萬(wàn)元400萬(wàn)元3000萬(wàn)元2023萬(wàn)元800萬(wàn)元小獨(dú)棟 10501225萬(wàn)聯(lián)排 TH 759954萬(wàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位總結(jié)CASH COW [ ]標(biāo)竿產(chǎn)品主力產(chǎn)品89價(jià)值最大化下產(chǎn)品規(guī)劃建議u產(chǎn)品規(guī)劃建議u組團(tuán)價(jià)值分析u產(chǎn)品增值創(chuàng)新建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位物業(yè)配比及價(jià)格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議u產(chǎn)品布局建議90u組團(tuán)價(jià)值分析u各類(lèi)物業(yè)對(duì)規(guī)劃u因素敏感度分析u組團(tuán)確立u各個(gè)組團(tuán)的產(chǎn)品u適用分析u各類(lèi)物業(yè)價(jià)值敏感因素分析u客戶(hù)關(guān)注因素分析91TOHO類(lèi)的價(jià)格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性疊拼類(lèi)的價(jià)格敏感因素： 相當(dāng)程度上與容積率相關(guān) 與社區(qū)中高端產(chǎn)品的品質(zhì)、數(shù)量相關(guān) 實(shí)惠性各種 別 墅 產(chǎn) 品價(jià) 值 敏感因素分析獨(dú)立別墅的價(jià)格敏感因素：