【正文】 ? ? ? 同層排水系統(tǒng) ? ? ? ? ? 隔音降噪系統(tǒng) ? ? ? ? ? 女兒墻、屋頂及地下保溫系統(tǒng) ? ? ? ? ? 中央吸塵系統(tǒng) ? ? ? ? ? 墻體保溫 ? ? ? ? ? 廚房食物垃圾處理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 直飲水 /凈水系統(tǒng) ? ? ? ? ? 地暖系統(tǒng) ? ? ? ? ? 24小時集中熱水供應(yīng) ? ? ? ? ? ?潛在客戶 關(guān)注度最高的是隔音降噪、環(huán)保建材、節(jié)能窗和外墻保溫、直飲水等 MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標(biāo)準(zhǔn) ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細(xì)節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫用直觀的形象控制片區(qū)，建立強(qiáng)勢區(qū)域形象，界定私家宅邸區(qū)域范圍 ? 使客戶感受進(jìn)入完全不同的區(qū)域，建立強(qiáng)勢區(qū)域形象 ? 控制點(diǎn)包括小區(qū)道路系統(tǒng)、邊界系統(tǒng)、特定標(biāo)志物、出入口標(biāo)示系統(tǒng)以及節(jié)點(diǎn)標(biāo)示系統(tǒng) DIS (District Identifications System) 區(qū)域形象的建立 道路 邊界 節(jié)點(diǎn) 標(biāo)志物 出入口 m 房地產(chǎn)智庫? 視覺符號的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感 ? 植被、路燈、鋪地、路牌、指示系統(tǒng)、小品、室外家私 …等重復(fù)的統(tǒng)一風(fēng)格的運(yùn)用，有利于加深區(qū)域整體氛圍的和諧感 用特定的連貫符號 詮釋代言 小區(qū) —— 關(guān)鍵符號＼ＬＯＧＯ不斷在小區(qū)內(nèi)重復(fù)出現(xiàn) m 房地產(chǎn)智庫社區(qū)內(nèi)通過特定的庭院標(biāo)志、路名、門牌等體現(xiàn) MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標(biāo)準(zhǔn) ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細(xì)節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫建議依據(jù)：依據(jù)項(xiàng)目高端樓盤定位、市場物管現(xiàn)狀、成熟市場物管特征、客戶需求綜合分析 市場物管現(xiàn)狀 客戶對物管的需求 成熟市場物管現(xiàn)狀 南通高端公寓項(xiàng)目基本配備樓棟管家，在基本服務(wù)的基礎(chǔ)上推出一定量的增值服務(wù) 對物管要求較高，希望配備樓棟的專屬管家，要求物管注重安全性管理及細(xì)節(jié)關(guān)懷 配備樓棟管家，在基本服務(wù)的基礎(chǔ)上推出較多的增值服務(wù)，體現(xiàn)以人為本的管理理念，較為注重細(xì)節(jié)關(guān)懷 市場物管現(xiàn)狀 客戶對物管的需求 成熟市場物管現(xiàn)狀 判斷依據(jù) 項(xiàng)目高端樓盤定位為大前提：建筑品質(zhì)達(dá)到高端住宅標(biāo)準(zhǔn)并不難，難的是通過物業(yè)服務(wù)，在每一個細(xì)節(jié)都要傳達(dá)出高端住宅的風(fēng)范 m 房地產(chǎn)智庫建議項(xiàng)目設(shè)置單元管家服務(wù)，在基礎(chǔ)服務(wù)之上提供特色增值服務(wù)，在服務(wù)層面彰顯高端住宅品質(zhì)，導(dǎo)入“客戶第一、以人為本、科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”現(xiàn)代化物業(yè)管理理念 傳遞價值 基礎(chǔ)服務(wù) 增值服務(wù) 傳遞價值 m 房地產(chǎn)智庫將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分基本服務(wù)、核心增值服務(wù)、非核心增值服務(wù)、有償增值服務(wù)四大板塊 劃分四大服務(wù)板塊： 物業(yè)服務(wù)劃分 基本服務(wù) 核心增值服務(wù) 非核心增值服務(wù) 有償增值服務(wù) m 房地產(chǎn)智庫基本服務(wù)：常規(guī)性功能服務(wù)，主要 包括保安、清潔、綠化維護(hù)、車輛管理、工程設(shè)備維護(hù)等服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)項(xiàng) 服務(wù)內(nèi)容 保安 門禁管理、問詢服務(wù)、定時巡邏、安全監(jiān)控及緊急事件處理、來客登記、報告事項(xiàng)等 清潔 公共部位清潔包括大堂、公共走道、小區(qū)道路等、垃圾收集及清運(yùn)、清潔衛(wèi)生的委托服務(wù)等 綠化維護(hù) 綠地養(yǎng)護(hù)、盆栽及時澆灌維護(hù)等 停車管理 標(biāo)識標(biāo)志的正常使用、機(jī)動車和非機(jī)動車的有序停放、車庫監(jiān)視等 工程設(shè)備維護(hù) 包括電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、接受業(yè)主保修等 m 房地產(chǎn)智庫核心增值服務(wù)主要內(nèi)容 核心增值服務(wù) ? 客服服務(wù) ? 代租售物業(yè)服務(wù) ? 空房管理 ? 代為購物 ? 特殊保安服務(wù) ? 處理投訴 —— 對業(yè)主提出的不滿意的地方及時修正處理，做到反映第一； ? 熱線電話 —— 設(shè)臵 24小時熱線電話，對業(yè)主的咨詢、緊急情況及時回答或趕到； ? 熱心服務(wù) —— 遇到老人小孩或者手拎重物的業(yè)主及時上前幫忙，時刻關(guān)懷客戶； ? 客戶問卷 —— 定期做好物業(yè)服務(wù)的客戶問卷，針對性的調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，盡量滿足客戶需求 客服服務(wù)主要內(nèi)容 m 房地產(chǎn)智庫非核心增值服務(wù)主要內(nèi)容 家政服務(wù)類 ?代寄、代領(lǐng)郵件 ?提供大件物品搬運(yùn)工具 ?家居裝飾、室內(nèi)綠化擺放咨詢服務(wù) ?代聯(lián)系裝修、裝飾公司服務(wù) ?代聯(lián)系家教、保姆服務(wù) ?代訂飲用水服務(wù) ?代叫出租車服務(wù) ?發(fā)布?xì)庀蟆⑿侣勑畔? ?設(shè)臵便民工具箱 ?設(shè)臵應(yīng)急醫(yī)藥箱 ?代訂中餐、西餐服務(wù) ?代訂牛奶服務(wù) ?物業(yè)服務(wù)中心臨時小件物品保管服務(wù) ?保安門崗臨時大件物品寄存服務(wù) ? 組織健康義診活動 ? 開展社區(qū)健身活動 ? 圖書、音像制品交流服務(wù) ? 組織社區(qū)業(yè)主的各種旅游活動服務(wù) ? 組織棋、牌類活動 ? 開展各種健康、醫(yī)療、居家安全宣傳 ? 組織社區(qū)展覽、演出及社區(qū)體育競賽 ? 建立老年活動、兒童活動組織 商務(wù)服務(wù)類 ? 便民雨傘借用服務(wù) ? 代辦旅游手續(xù)服務(wù) ? 代訂報刊雜志服務(wù) ? 代訂車船飛機(jī)票服務(wù) ? 電話留言服務(wù) ? 代訂酒店客服服務(wù) ? 緊急呼叫聯(lián)動服務(wù)，如急救、火警等 社區(qū)健康文化活動類 m 房地產(chǎn)智庫有償增值服務(wù)主要內(nèi)容 裝飾裝修類 ?家用電器檢查、小修服務(wù) ?更換水籠頭服務(wù) ?更換、檢修開關(guān)、插座服務(wù) ?排查線路故障、更換線路服務(wù) ?更換燈泡、燈管、燈角、燈口、鎮(zhèn)流器服務(wù) ?木門維修、窗戶維修服務(wù) ?清洗抽油煙機(jī)服務(wù) ?修理更換洗臉盆、洗菜盆、水閥門、各類軟管服務(wù) ?清洗安裝排風(fēng)口服務(wù) ?疏通下水管道服務(wù) ?修理家具配件、窗簾等服務(wù) ?室內(nèi)整體保潔服務(wù) ?木地板打蠟、石材保養(yǎng)服務(wù) ? 長途電話、收發(fā)傳真服務(wù) ? 打字、復(fù)印、收發(fā)電子郵件服務(wù) 裝飾裝修類 家政服務(wù)類 ?外窗清洗清潔服務(wù) ? 上門收洗衣服 ? 家庭綠化盆景造型服務(wù) ? 清潔地毯、沙發(fā)服務(wù) ? 開鎖服務(wù) ? 鐘點(diǎn)工服務(wù) —— 家政、護(hù)理、照顧小孩或老人 ? 為老人伴讀報服務(wù) ? 代辦水、電、有線電視等市政專業(yè)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)類 m 房地產(chǎn)智庫高力國際 建議引入五大行之一作為項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)顧問公司，增加營銷賣點(diǎn)，在物業(yè)管理執(zhí)行上選擇開發(fā)商下屬物業(yè)公司自管，并在銷售期提前介入 戴德梁行 世邦魏理仕 第一太平戴維斯 仲量聯(lián)行 MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標(biāo)準(zhǔn) ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細(xì)節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫裝修標(biāo)準(zhǔn)建議： 根據(jù)市場裝修現(xiàn)狀和客戶需求，借鑒蘇州豪宅的裝修情況， 并考慮項(xiàng)目高端定位，建議項(xiàng)目注重公共部位的裝修裝飾、重視細(xì)節(jié)的處理，室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2500元 /平米 左右 項(xiàng)目高端住宅定位 1 2 3 南通市場現(xiàn)狀 客戶需求 蘇州市場現(xiàn)狀 總體上公共部位裝修較為一般，缺乏裝飾，玉蘭公寓在公共區(qū)域裝修品質(zhì)相對較好，為 4星級裝修標(biāo)準(zhǔn)，市場最高裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米 注重公共空間（包括地下大堂）的裝修裝飾，總體呈現(xiàn)低調(diào)的豪華和文化品位；室內(nèi)裝修注重細(xì)節(jié)，檔次較高；裝修標(biāo)準(zhǔn)水巷鄰里為 4000元 /平米左右，玲瓏灣 2500元 /平米 偏好精裝修房，裝修風(fēng)格多選擇歐式簡約及現(xiàn)代簡約風(fēng)格，色系偏好溫馨的暖色調(diào)；公共空間偏好高級裝修，體現(xiàn)尊貴性；戶型內(nèi)對地暖有較大偏好；接受的裝修價格集中在 20232500元 /平米 本項(xiàng)目建議室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2500元 /平米左右，注重細(xì)節(jié)處理、重視公共部位（雙大堂等）裝修、裝飾 m 房地產(chǎn)智庫公共部位裝修建議： 大項(xiàng) 細(xì)分項(xiàng)目 裝修內(nèi)容建議 地上大堂 地面 大理石拼花 墻 高級面磚配木質(zhì)材料等貼面裝飾 天花 石膏吊頂、設(shè)中檔水晶吊燈 休息區(qū)設(shè)臵 歐式風(fēng)格，配布藝沙發(fā)座椅、茶幾，鋪設(shè)地毯，設(shè)書報架、小品、金屬垃圾桶，墻壁藝術(shù)畫裝飾 其它 設(shè)臵中央空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)臵樓棟管家工作臺 地上侯梯廳 墻地面、天花及其他 大理石拼花地面、高級墻磚、吊頂 +藝術(shù)燈飾，設(shè)小品、品質(zhì)感強(qiáng)的垃圾箱、裝飾藝術(shù)畫，大理石電梯門套 轎廂 墻地面、天花及其他 東芝、三菱、 OTIS等品牌電梯，刷卡入戶，高級地磚、四周木質(zhì)飾面并設(shè)鏡子，頂部鋁合金扣板配柔和燈飾、內(nèi)部配液晶顯示屏（電子公告、天氣預(yù)報等訊息） 地下大堂 地面 高級地磚 墻 高級墻磚 天花 石膏吊頂，藝術(shù)造型吊燈 休息區(qū)設(shè)臵 布藝沙發(fā)座椅設(shè)臵、擺放茶幾、墻壁掛畫，不銹鋼信箱 其它 設(shè)臵中央空調(diào)系統(tǒng)、并在適當(dāng)位臵設(shè)臵小品 地下侯梯廳 墻地面、天花及其他 高級墻地磚、吊頂 +藝術(shù)燈飾，設(shè)小品、品質(zhì)感強(qiáng)的垃圾箱、裝飾藝術(shù)畫，大理石電梯門套 m 房地產(chǎn)智庫大項(xiàng) 細(xì)分項(xiàng)目 裝修規(guī)格建議 品牌運(yùn)用建議 門 入戶門 國內(nèi)知名品牌實(shí)木貼面防火防盜門 星月神、盼盼中高端產(chǎn)品或同等檔次品牌產(chǎn)品 入戶門鎖 品牌智能防盜鎖 DST密碼 +刷卡 +機(jī)械鎖 室內(nèi)門 普通模壓板木門配手執(zhí)鎖（實(shí)木貼面） 星月神、盼盼中端產(chǎn)品或同等檔次品牌產(chǎn)品 窗體 / 國產(chǎn)斷橋隔熱鋁合金窗 (雙層中空玻璃） 歐隆、實(shí)德或同等檔次品牌產(chǎn)品 客餐廳 地面 實(shí)木復(fù)合地板（國內(nèi)品牌） 大自然或同檔次 墻面 建議采用國外品牌 多樂士 天花 局部石膏吊頂配射燈 采用歐普或雷士射燈 臥室 墻面 國內(nèi)品牌 高級墻布局部軟包 地面 實(shí)木復(fù)合地板（國內(nèi)品牌） 大自然或同檔次 天花 局部石膏吊頂，配射燈 采用歐普或雷士射燈 衣柜 定制成品衣柜 衛(wèi)生間 墻地面 高級墻面磚和防滑地磚 諾貝爾、亞細(xì)亞或同等檔次品牌產(chǎn)品 天花 防水石膏板局部鋁制天花板 歐普或雷士照明燈 主臥浴缸 國外品牌中高端產(chǎn)品 科勒鑄鐵浴缸 座便器 國外品牌中高端產(chǎn)品 科勒 浴霸 國外品牌 奧普 臺盆、水龍頭、花灑 國外品牌中高端產(chǎn)品 科勒 其它 國內(nèi)品牌 小五金、防霧燈、鏡子、玻璃淋浴房 單元內(nèi)部裝修建議： m 房地產(chǎn)智庫廚房 墻面 國內(nèi)品牌墻面磚 諾貝爾、亞細(xì)亞或同等檔次品。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫園林景觀：主次入口分別設(shè)計(jì)了儀式感強(qiáng)的景觀主軸，借景天然水系并引入小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)形成組團(tuán)庭院綠化空間，硬質(zhì)景觀與綠化搭配設(shè)置，品質(zhì)相對較高 位于景觀主軸上的會所及室外泳池 ?小區(qū)景觀體系：包括主次入口的景觀軸，體現(xiàn)儀式感及項(xiàng)目的品質(zhì)感；天然河道、引入小區(qū)內(nèi)部的水系、室外泳池、以及各組團(tuán)綠化 ?整體小區(qū)景觀形成公共及半公共兩級園林系統(tǒng) 小區(qū)主入口設(shè)置主景觀軸，體現(xiàn)儀式感 小區(qū)次入口設(shè)置景觀軸，體現(xiàn)儀式感 小區(qū)引入天然水系 組團(tuán)綠化空間 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫主要內(nèi)部配套：設(shè)沿街商業(yè)（ 3700平米）、會所（ 2023平米）、室外泳池、老人、兒童戶外活動區(qū)等 社區(qū)配套面積 1410平方米 商鋪面積 3751平方米 會所面積 1982平方米 其他 766平方米 沿街商業(yè) 會所及室外泳池 沿街商業(yè) m 房地產(chǎn)智庫房型點(diǎn)評 _3房 C5戶型：為了照顧西側(cè)景觀面，將客廳西向布置，總體布局不甚合理，但存在 3陽臺、獨(dú)立玄關(guān)、子母門、弧形窗等設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 3房 2廳 2衛(wèi) 建面： 136M2 設(shè)備平臺 設(shè)備平臺 獨(dú)立玄關(guān) 子母門設(shè)計(jì) 設(shè)備平臺 景觀陽臺 陽臺 弧形觀景窗 小陽臺 ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?子母門加獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì) ?餐廳與廚房緊密聯(lián)系 ?觀景考慮，將客廳西向布臵，易受西曬影響，且面寬 ，尺度感不足 ?僅主臥朝南，另外兩房均朝北 ?3陽臺設(shè)計(jì)，保證與室外空間的接觸、贈送設(shè)備平臺面積 ?基本做到全明但動靜未分區(qū) m 房地產(chǎn)智庫房型點(diǎn)評 _3房 D1戶型：進(jìn)深較大，較不規(guī)整，東向客廳，客廳、主臥面