【正文】 N/A華遠(yuǎn)首府 N/A 4 N/A 1德勝尚城 N/A 4 3 N/A硅谷亮城 1 5 6 3玉泉慧谷 12 21 N/A N/A合計(jì) 181 59 11 4比例 71％ 23％ 4％ 2%2/8/2024 50第 50 頁潛在競爭項(xiàng)目和可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)n 據(jù)以上項(xiàng)目合計(jì)，在未來 23年內(nèi)入市獨(dú)棟產(chǎn)品總量達(dá)到 200萬平方米。n 總建筑規(guī)模： 45萬平米 n 一期占地面積： 107227平米 n 一期建筑面積： 138858平米u(yù) 其中地上 100463平米，地下 38395平米，u 包括辦公 114562平米，會(huì)所 23000平米 n 容積率： n 建筑密度： n 綠化率： % n 車位：地上 202個(gè)，地下 1098個(gè) n 封頂時(shí)間： 2024年 9月 n 價(jià)格： 1000美金左右 /平米n 開發(fā)商：北京中弘投資公司優(yōu)勢：地塊規(guī)模較大，能進(jìn)行綜合項(xiàng)目開發(fā)；交通直達(dá)性好，且位于朝陽區(qū)，對企業(yè)有吸引力；低密度，建筑上能充分實(shí)現(xiàn)商務(wù)花園定位劣勢：距離 CBD較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高；小區(qū)域幾乎沒有商務(wù)氛圍，周邊環(huán)境較落后2/8/2024 42第 42 頁硅谷亮城 —— 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析n 位置 :海淀區(qū)上地入口處 n 15棟 202420240平米企業(yè)獨(dú)棟n 總占地面積： 272605 平米n 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 101479平米n 總建筑面積： 272605平米n 地上總建筑面積： 192811平米（ 商業(yè)： 50000平米， 辦公： 142811平米）n 建筑密度： 35%n 容積率： n 綠化率： 30%n 總停車數(shù)量： 1643輛（地上 490；地下 1153）n 開發(fā)商：北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)入口，交通通達(dá)性好 。 首府 內(nèi)部空間n 首層層高 ，其它層層高n A， B， C， D座單層面積約625平米n E座單層面積約 1200平米A座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置2/8/2024 37第 37 頁華遠(yuǎn) 2/8/2024 32第 32 頁置地星座 —— 客戶分析n 置地星座的客戶群被定位于國字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等 。n 會(huì)所 ：每個(gè)庭院中心均設(shè)置有面積約為 200500平米的會(huì)所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會(huì)客需求 n 酒店 ：總部基地入口處將來建成一標(biāo)志性建筑 —— 五星級酒店n 公寓： 五星級酒店后面配有上千套面積約 3050平方米的小公寓 n 物業(yè)： 園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。2/8/2024 20第 20 頁總部基地 ——C 型樓（ 16202190平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 2臺(tái)或 3臺(tái)層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。 2024平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。2/8/2024 5第 5 頁市區(qū)寫字樓 3000平米以上的需求占總需求的 20%樣本數(shù)量 :81市區(qū)寫字樓面積需求分布圖 從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫字樓需求特征：l 2024平米以下需求有一定市場，說明中小企業(yè)數(shù)量較多l(xiāng) 3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場需求主流，但是也占20%的比重l 5000平米以上大體量辦公也有一定的市場需求數(shù)據(jù)來源見后表，北京寫字樓大全網(wǎng)站 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 6第 6 頁序號 成交客戶名稱（ 2024年 2季度 2024年 1季度） 成交物業(yè) 成交面積（平米）1 富士膠片 惠通時(shí)代廣場 1002 北京競越投資顧問有限公司 城建大廈 3 美國施樂普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處 光大大廈 1404 臺(tái)積電（上海）有限公司 量子芯座 2005 MIRAPOINT 東方廣場 2006 蘇州利加電子有限公司北京分公司 大成大廈 2007 北京太斗時(shí)空技術(shù)有限公司 東升大廈 3008 北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開發(fā)有限公司 金運(yùn)大廈 4009 芬歐匯川紙業(yè)有限公司 漢威大廈 40010 北京元太世紀(jì)廣告有限公司 新華保險(xiǎn)大廈 40011 美國奔峰軟件公司 京泰大廈 40012 北京威奧特信通科技有限公司 成銘大廈 44713 斯德銳公司 銀科大廈 50014 華創(chuàng)天元實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 城建大廈 50015 當(dāng)代經(jīng)理人雜志社 華騰北塘 16 北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司 大康大廈 60017 北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司 富海大廈 60018 京都薇薇 遠(yuǎn)大中心 60019 上海威柯空調(diào) 大成大廈 63420 美國孚萊國際公司 國企大廈 北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 7第 7 頁21 旭格幕墻門窗系統(tǒng)（北京）有限公司 南銀大廈 22 妙士乳業(yè) 理想國際大廈 90023 大陸汽車 國航大廈 98024 卡特比勒 中國人壽大廈 100025 長安世杰醫(yī)療管理 雨霖大廈 100026 中辰國際集團(tuán)有限公司 尚獨(dú)國際 100027 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司 豐聯(lián)廣場 100028 BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司 新華保險(xiǎn)大廈 100029 北京石油化工設(shè)計(jì)院 遠(yuǎn)大中心 A座 30 北京國都信業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán) 科實(shí)大廈 110031 美國易金卡技術(shù)有限公司 金運(yùn)大廈 32 書生數(shù)字技術(shù)公司 世寧大廈 120033 中電奧勝 北科大廈 120034 深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司） 環(huán)球貿(mào)易中心 120035 東方仁德廣告有限公司 萬達(dá)廣場 130036 招商證券股份有限公司 首鋼國際 130037 正華健康保險(xiǎn)股份有限公司（分部） 新洲商務(wù)大廈 38 北京即時(shí)俊業(yè)軟件有限公司 航星科研樓 146039 智聯(lián)招聘網(wǎng) 惠通時(shí)代廣場 150040 金普斯 華麗大廈 1500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 8第 8 頁41 中美大都會(huì)保險(xiǎn) 東方廣場 E二座 150042 北京廣告公司 瑞賽大廈 2期 150043 寧波杉杉服裝有限公司北京分公司 交道口東街 6號樓 152844 中英人壽 大成大廈 155045 IDG亞洲數(shù)據(jù)公司 大成大廈 170046 同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 迪陽大廈 170047 現(xiàn)代設(shè)備有限公司 大成大廈 48 環(huán)球康業(yè)疹療中心 建外 SOHO 175049 上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán) 建外 SOHO 175050 千橡科技公司 中國人壽大廈 202451 北京中聯(lián)鋼電子商務(wù) 雨霖大廈 202452 華夏日報(bào) 雨霖大廈 202453 愛普生（北京）技術(shù)服務(wù) 城建大廈 202454 和勤軟件公司 新華保險(xiǎn)大廈 202455 法國電信 融科資訊中心 c座 250056 陶然居 騰達(dá)大廈 250057 德星電子 理想大廈 250058 信益陶瓷（中國）有限公司 北四環(huán)小樓 250059 椰之風(fēng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司 城建大廈 250060 北京青年報(bào)法制周刊 惠通時(shí)代廣場 2500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 9第 9 頁61 中油燃料油有限公司 惠通時(shí)代 260062 中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心 雍和大廈 260063 金誠律師 華廈銀行 270064 中咨律師 國投大廈 280065 高特兄弟律師 嘉里中心 290066 LGBDA國際企業(yè)大道 63C1地塊市場定位報(bào)告本本3000平米以上的需求占到總需求的 17%。2/8/2024 14第 14 頁市場研究 —— 大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少2/8/2024 15第 15 頁對潛在競爭項(xiàng)目和可類比項(xiàng)目的深入分析n 總部基地n 置地星座n 華遠(yuǎn)首府n 德勝尚城n 非中心n 硅谷亮城n 玉泉慧谷n 鳳凰城 3期2/8/2024 16第 16 頁總部基地 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析n 總建筑面積： 120萬平方米n 容積率： n 單棟體量： 1200－ 6000平米n 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 200－ 500平米n 層高： ，挑空部分 n 銷售情況： 一期銷售 90％，二期銷售 80％，三期今年年底開盤。單體面積： 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米。n 餐飲 ：每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)會(huì)所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。2/8/2024 30第 30 頁置地星座 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座 B座 C座 D座 E座 F座 G座 H座層數(shù) 8 9 9 8 13 12 12 13頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積 4000 4500 4500 4000 6500 6000 6000 6500商業(yè) 首層、二層，裙房 一到四層辦公 三層以上 五層以上總面積 地上面積包括裙房等 48000平方米 8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層 500平米，辦公面積合計(jì)約 42024平米2/8/2024 31第 31 頁置地星座 —— 技術(shù)指標(biāo) 置地星座平面圖單棟辦公體量： 4000－ 6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積： 350－ 600平米層高： 3米外窗：小分格窗 銷售情況：總共 8棟獨(dú)棟辦公樓，目前還有 2棟在售。2/8/2024 36第 36 頁華遠(yuǎn) 休閑商業(yè)配套在古樹和城市廣場之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會(huì)所，供寫字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房 2/8/2024 41第 41 頁非中心 中弘國際商務(wù)花園n 位置：朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)（五環(huán)外）n 一期為純寫字樓，選用三個(gè)矩形商務(wù)辦公樓和一個(gè)圓形輔助建筑作為基本構(gòu)成形態(tài)，面積在 400—3000 平米不等，并可靈活分割。n 2024年 6月計(jì)劃落成，現(xiàn)在還沒有太多相關(guān)信息 選擇具有自身獨(dú)門獨(dú)院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境防止技術(shù)人才流失郊區(qū)化辦公產(chǎn)品2/8/2024 67第 67 頁經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化 —— 促進(jìn)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素n 當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均 GDP3000美元，到人均 GDP10000美元前，有一個(gè)較長的經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期。強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群 /檔次公司群體形象的載體。以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。初期滿足企業(yè)獨(dú)棟辦公需求 ——BDA 國際企業(yè)大道的價(jià)值2/8/2024 72第 72 頁以價(jià)值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)企業(yè)具備郊區(qū)化獨(dú)棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨(dú)棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價(jià)值分析n 15002024平米市區(qū)租售客群n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 6000平米以上的獨(dú)棟辦公客群2/8/2024 73第 73 頁15002024平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價(jià)、更大面積，預(yù)留發(fā)展空間市內(nèi)寫字樓 BDA項(xiàng)目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫字樓為主 一般不考慮需要購買 1500平米以上辦公面積1500平米 *12024元 /平米 =1800萬（市區(qū)寫字樓均價(jià) 12024元 /平米）1800萬 /6000元 *平米 =3000平米企業(yè)形象 1500平米集約寫字樓混合辦公 3000平米企業(yè)獨(dú)棟辦公可擴(kuò)展空間 困難 靈活擴(kuò)展 ， 為企業(yè)發(fā)展預(yù)留了辦公擴(kuò)展空間說明在購買力一定的情況下，由于 價(jià)格差異影響購買決策 ，需求彈性變大， 最終實(shí)際購買需求可能被放大。252。 真正的企業(yè)獨(dú)棟辦公， 以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。2/8/2024 85第 85 頁本案定位對比 10002024平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項(xiàng)目 本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū) 1500－ 2024平米獨(dú)棟產(chǎn)品l 更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)， 在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。n 尤其對于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強(qiáng)。2/8/2024 100第 100 頁基礎(chǔ)方案 稅前利潤 稅前利潤率 稅后利潤 稅后利潤率售價(jià)＋ 10％（ 6600元 /平米） 22500萬元 46％ 15082萬元 31％+5％（ 6300元 /平米） 19511萬元 40％ 13072萬元 19％基準(zhǔn)價(jià)（ 6000元 /平米） 16511萬元 34% 11062萬元 23％5％（ 5700元 /平米） 13511萬元 28％ 9052萬元 19％－ 10％（ 5400元 /平米） 10511萬元 22％ 7267萬元 14%銷售價(jià)格變化時(shí)，對盈利指標(biāo)的影響程度見下表投資經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 價(jià)格敏感系數(shù) l 價(jià)格敏感系數(shù)： ，即價(jià)格變動(dòng) 1％，稅前利潤率變化 ％l 從售價(jià)變化可以看出，本項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，售價(jià)降低 10％時(shí)，稅后利潤仍為 14％，這在一定程度上也反映了本項(xiàng)目的競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量圖表投資峰值 投資回收期 1213個(gè)月2/8/2024 106第 106 頁動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)