【正文】 平均 4美元 /平米 *月 較少物業(yè)費額外成本 —— 交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計 花費 9600萬 花費 4800萬辦公形象 集約辦公 獨棟辦公、獨立大堂、企業(yè) LOGO、獨立觀景電梯等辦公環(huán)境 高密度、低綠化 生態(tài)化： 生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等2/8/2024 80第 80 頁6000平米以上的辦公客群 —— 同樣面積、更低總價本案產(chǎn)品均價：6000元 /平米 8000平米 ＝ 4800萬 市區(qū)寫字樓均價：12024元 /平米 8000平米 ＝ 9600萬 節(jié)約成本5000萬元252。 真正的企業(yè)獨棟辦公， 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)域大型生產(chǎn)型企業(yè)購買工廠用地，自主辦公：諾基亞、德國 Bayer、同仁堂、美國 GE等現(xiàn)在廠房用地已被大面積征用，且自主購地需要企業(yè)具有相當(dāng)規(guī)模和大型投資，因此一般需求 300010000平米獨立辦公的企業(yè)在亦莊獨立拿地變得幾乎不可能。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù) /業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。需要獨立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司 金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。寫字樓是公司個體形象的載體。n 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對統(tǒng)一城市中 CBD辦公物業(yè)形式的一種有力補充，郊區(qū)辦公產(chǎn)品是商務(wù)辦公需求多元化的必然結(jié)果。避免與同行業(yè)公司擠在一個辦公樓252。m2 2/8/2024 48第 48 頁鳳凰城三期n 華潤在置地星座取得成功的基礎(chǔ)上，計劃將鳳凰城三期 26萬平方米定位于企業(yè)總部寫字樓，由 11棟單體面積在 500018000平方米的樓組成，并且在符合項目總體規(guī)劃的前提下可以按照客戶需求 “定制 ”。n 除 “三減三免 ”政策外，如果企業(yè)購置其辦公樓作為辦公總部進(jìn)駐，還將給予更優(yōu)惠的政策。特色屋頂觀景每棟建筑屋頂露臺設(shè)計了一到兩個觀景辦公室，可滿足接待、會議、休息多重需求。 n 開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好；屬于中關(guān)村 — 德勝門科技園項目，整體推廣有比較好的市場基礎(chǔ)；庭院式獨棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。 首府景觀n A座與其它四座分離， A座設(shè)有空中花園n B， C， D， E共享 20米高的玻璃中庭n 中庭配備 9部通透的觀光電梯，通過電梯可充分欣賞中庭。n 置地星座客戶為 中鐵物資 、 國家儲備局 、 中鋁集團 、 棉花總公司 ，以及一個 上海國際公司 ；2/8/2024 33第 33 頁華遠(yuǎn) 2/8/2024 29第 29 頁置地星座 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析占地面積： １４３００平方米項目建筑面積： ７１３９９平方米容積率約： ３．３８停車位： ４８９個物業(yè)管理費： １６元／平方米／月類　　別： 住宅立項的寫字樓 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯價　　格： 18000－ 19000元 /平方米 入住時間： 202412 開 發(fā) 商： 華潤置地（北京）股份有限公司優(yōu)勢：地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好，對企業(yè)有吸引力；商住立項，產(chǎn)權(quán)期長；劣勢：總價較高；容積率高，企業(yè)獨棟綠化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競爭?？偛炕馗鳂切弯N售圖表39%42%57% 75%2/8/2024 27第 27 頁總部基地 —— 客戶構(gòu)成n 總部基地對客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨國企業(yè)、國資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們在改制的過程中也需要企業(yè)總部）、外地進(jìn)京的高新技術(shù)企業(yè)等 。 2/8/2024 23第 23 頁總部基地 —— 配套設(shè)施n 交通 ：附近有 10多條公交線路， 2024年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。2/8/2024 21第 21 頁總部基地 ——D 型樓（ 11901250平米）結(jié)構(gòu)： 6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 4臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。2/8/2024 19第 19 頁總部基地 ——B 型樓（ 28603445平米）結(jié)構(gòu)： 10－ 12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計 4臺或 6臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。全市上千家目標(biāo)客戶僅朝陽區(qū)成為本案潛力客戶的數(shù)量就達(dá) 200多家。年份 2024 2024 2024全區(qū)企業(yè)合計 11513 13711 13766規(guī)模以上企業(yè)合計 3417 3805 4009第一產(chǎn)業(yè) 20 16 21第二產(chǎn)業(yè) 1060 1109 1088第三產(chǎn)業(yè) 2337 2680 2900392家億元企業(yè)的資產(chǎn)總量占朝陽區(qū)企業(yè)近 % 。圖圖本案市場定位本案的前景與展望市場研究 地塊限制條件市場定位可行性論證以價值創(chuàng)造市場 以競爭力規(guī)避風(fēng)險獨棟辦公價值點各類需求研究 各類供給研究2/8/2024 2第 2 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險 —— 本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/8/2024 3第 3 頁市場研究 —— 大體量獨棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨棟供給較少2/8/2024 4第 4 頁盈創(chuàng)動力客戶需求 3000平米以上的占到 17%面積 6001000 10002024 20243000 30005000 5000以上來電來訪 161 87 33 40 20來電來訪 47% 26% 10% 11% 6%來電來訪需求主要以中小面積為主 。定定案案程程CNS公司 國門大廈二期 300067 中英人壽保險公司 東方廣場 300068 中華網(wǎng) 東方廣場 300069 正華健康保險 東方廣場 300070 中保集團 理想國際 300071 中國青少年計算機信息網(wǎng) 新聞大廈 300072 凱撒國旅 國門大廈 300073 正華健康保險股份有限公司 東方廣場 300074 騰訊公司 銀科大廈 300075 新世界軟件公司 鵬潤大廈 360076 新華信市場咨詢公司 兆維大廈 400077 空中網(wǎng) 騰達(dá)大廈 400078 上海文化廣播影視傳媒集團 陽光 100 420079 湘臨天下 騰達(dá)大廈 700080 大富豪 國興大廈 c座 930081 普華永道 北京財富中心 19000北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 10第 10 頁市場研究 —— 大體量獨棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨棟供給較少2/8/2024 11第 11 頁30006000平米以上辦公需求的 企業(yè)絕對數(shù)量分析 —— 以朝陽區(qū)為例數(shù)據(jù)摘自：朝陽區(qū)統(tǒng)計局網(wǎng)站 2024年報，注： 以上全部為納入統(tǒng)計年報的企業(yè)數(shù)量，戶均資本為 ；非朝陽區(qū)實際全部企業(yè)數(shù)量 規(guī)模以上企業(yè)指全部國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有企業(yè)；20242024年規(guī)模以上企業(yè)（見注釋 2）單位變動情況（單位：戶） 2/8/2024 13第 13 頁30006000平米以上辦公需求 絕對數(shù)量有充足保障10003000平米辦公用戶30006000平米辦公用戶市場上需要 30006000平米辦公面積的企業(yè)雖然不占多數(shù)比例，但絕對量仍然較大。n 綠化比率： 占總面積約 50%n 總投資額： 約 45億人民幣n 建設(shè)周期： 3年優(yōu)勢：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。面積：單體 5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 500平米。單體面積： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米。單體面積： 6層 1625平米； 7層 1900平米； 8層 2210平米。會所2/8/2024 24第 24 頁總部基地 3000~6000平米的戶型僅占到總體的 10％總部基地各種面積戶型構(gòu)成圖總部基地 30006000平米獨棟僅占到總戶數(shù)的 10%2/8/2024 25第 25 頁總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計面積區(qū)間 10002024平米 /套 2024—3000 30006000 6000左右單體面積（平米） 1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12套數(shù) 96 72 7 12已銷售套數(shù) 37 30 4 9產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù) /總套數(shù)） 52% 38% 4% 6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù) /各面積區(qū)間總套數(shù)）39% 42% 57% 75%市場需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù) /總套數(shù)） 20% 16% 2% 5% 總套數(shù)： 187套 已銷售套數(shù)： 80套 總銷售率： 43%2/8/2024 26第 26 頁總部基地 30006000平米的產(chǎn)品市場銷售狀況相對良好從銷售情況統(tǒng)計來看當(dāng)考慮到各種戶型已售和未售的對比關(guān)系，發(fā)現(xiàn) 30006000平米及6000平米的產(chǎn)品雖然數(shù)量不多，但是銷售情況較好。2/8/2024 28第 28 頁總部基地 —— 主力客戶n 以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等 10家企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；n 以北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司等 7家企業(yè)為主的 IT產(chǎn)業(yè)；n 以北京金自天正智能控制股份有限公司等 12家企業(yè)為主體的光電一體化產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：北京貝爾、北方華為、燕化高新、北方天鳥、四環(huán)科寶、歐典企業(yè)、中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)公司、中成進(jìn)出口公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術(shù)股份公司、中牧實業(yè)股份公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份公司、中國物資運輸總公司、中國集裝箱控股集團公司、正泰電器股份公司、長城汽車股份公司、建龍鋼鐵控股公司、特變電工股份公司等； n 作為只有 8棟小體量企業(yè)總部樓的置地星座項目來說，只需要 8個客戶，目前３棟已經(jīng)入住，還有 2棟在售。劣勢：占地太小，密度高，不成規(guī)模；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；2/8/2024 34第 34 頁華遠(yuǎn)首府 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 3000－ 6000平米 10000平米以上數(shù)量 4 1比例 80％ 20％2/8/2024 35第 35 頁華遠(yuǎn) 首府 內(nèi)部空間B， C， D座標(biāo)準(zhǔn)層的內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本類似E座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置D座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置2/8/2024 38第 38 頁德勝尚城 —— 項目概況及優(yōu)劣勢分析n 位置：德勝門西北 200米 n 七棟 36009300平米獨棟辦公樓n 占地面積： 22048平米n 建筑面積： 71662 平米n 地下兩層，地上 5層n 車位： 498個（ 108輛 /萬 M2）n 容積率： n 綠化率： ％n 價格： 16000元 /平米 處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶，享受中關(guān)村優(yōu)惠政策；規(guī)模較大，可以實現(xiàn)綜合開發(fā)；劣勢：開發(fā)商實力不強（四季青鄉(xiāng)玉泉大隊農(nóng)工商公司 ）項目知名度不足；2/8/2024 43第 43 頁硅谷亮城 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例面積區(qū)間 3000平米以下 4000－ 8000平米 10000平米以上數(shù)量 1 11 3比例 7％ 73％ 20％2/8/2024 44第 44 頁硅谷亮城 —— 項目特色n 該項目采用多棟獨立的建筑形式， 現(xiàn)階段可接受企業(yè)客戶自由定制，按使用要求靈活調(diào)整施工方案，寫字樓共 15棟，每棟 2024多至 2萬平米，并可通過公共空間（大堂、連廊等）實現(xiàn)有機連結(jié)，提供多種不同面積組合。玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實驗區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場為主形成中心，展覽中心、健身場等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。n 3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)并不多，僅占總供給量的 29%，競爭項目產(chǎn)品面積構(gòu)成比例2/8/2024 51第 51 頁3000平米以上獨棟產(chǎn)品市場銷售情況小結(jié)企業(yè)獨棟辦公 市場銷售案例分析30004000平米 總部基地 7棟（已售 4棟）華遠(yuǎn)首府 1棟（已售 1棟）40006000平米 總部基地 12棟（已售